自住房猫冬 刚需盘出动

　　2013年11月至今，自住型商品房诞生整整两周年。两年来，北京已经陆续推出了近60个自住型商品房地块，而随着这些地块陆续入市，目前所尚未网申的自住房项目也变得越来越少。

　　同样是这两年来，在自住房与“泛豪宅化”的高端住宅挤压下，曾最受欢迎的刚需盘一步步变得尴尬。时至年末，随着自住型商品房入市量的减少，曾被其“打压”许久的刚需盘有了大批入市的迹象。这也将缓解由于自住型商品房入市减少所带来的销售空档。对于楼市来说，自住型商品房的冬天，俨然成为了刚需盘的“春天”。

　　自住型商品房

　　年底前入市项目不足10个

　　对于将满两岁的自住型商品房来说，依旧是目前刚需置业人群首选的方式。其销售也在今年保持着相对火爆的情况。在10月开盘的当代北辰·悦MOMA自住房项目选房，不到6个小时，693套房源全部售罄。项目之所以能够售罄，一方面自然是项目的地段以及户型受到了购房人的青睐，而另一方面也是由于自住型商品房入市量的减少，不少购房人加紧了置业步伐。

　　据数据机构统计，北京已有52个自住房项目入市接受网络申购，其中去年入市31个项目，截至今年10月末入市有20左右个项目。今年自住房项目入市数量上已经出现了明显下降。

　　同时统计显示，目前北京市的自住房还未开始网络申购的项目仅剩下不足10个，分别是：万科昌平沙河镇地块、绿地密云地块、远洋昌平北七家地块、湖南富兴东坝南区地块、首创海淀永丰地块、旭辉大兴瀛海地块、金融街昌平北七家地块以及恒大房山拱辰地块。初步统计约有房源6000套，与数量众多的申购家庭相比十分悬殊。

　　自住房入市量减少的原因还是来自于土地市场的供应。

　　10月23日，北京国土局公开拍卖顺义一宗配建自住房的地块。最终，金隅大成以18.5亿价格竞得该地块，并配建79400平方米的限价房和46900平方米的自住房，溢价率30%。

　　而此地块是在3个多月时间内仅有的一块配建自住房的地块。在此之前，最后一块配建自住房的地块成交时间为7月16日。而如今，北京土地市场又出现了一宗有配建自住房的土地准备竞拍，无疑给自住房申购者带来了希望，也引起了各房企的关注。

　　批地减少尚无断顿风险

　　尽管入市土地在减少，但对于自住房而言，“断顿”的风险却并不存在。

　　近几个月，随着普通商品房定价趋近自住房，自住房的狂欢也开始“退烧”，虽然申购人数依然庞大，但弃购比例也居高不下。

　　从2014年一年的实际成交情况看，除了宋家庄等核心城区的自住房首轮即被中签的优先家庭抢购一空外，其他自住房都出现了一定比例的弃购，多轮选房后最终都会向非优先家庭开放。

　　而对于部分自住房在所有申购家庭选购后仍有大量剩余房源的，则开始转成普通住宅入市。近日，北京还首次出现政府收购自住房用作安置房的情况。位于朝阳区来广营地区的东洲家园自住房项目，在自住房申购家庭进行了两次选房后，仍然有818套剩余房源，东城区打算购买这些剩余房源，作为中心城区棚户区改造的对接安置房。

　　此外，市住建委有关人士也公开表示，本市将继续加大自住型商品房供应，自住房项目的摇号也将很快启动。

　　刚需盘

　　趁着“冬歇”择机入市

　　在自住房入市量减少的背景下，作为其主要“竞品”的刚需楼盘开始活分起来。包括通州、昌平、房山在内的不少刚需盘有了大举入市的想法。而为何刚需盘仅仅只能在自住房入市量减少的背景下，才敢入市推盘？

　　实际上，自住房的竞争抢走了不少本属于刚需盘的购房人。以大兴区为例，区域内中小户型的刚需楼盘集中，自住房的供应量也同样很大。价格的关系导致刚需盘在与自住房的竞争中处于劣势。据亚豪机构监测数据显示，大兴自住房的均价基本上在10000-22000元/平方米，普通商品住宅的均价则在23000-35000元/平方米，可见，在自住房的直接竞争中，价格优势让自住房吸引了大量本属于刚需盘的购房人。

　　“跟高端住宅量价齐升形成鲜明对比，北京市刚需住宅寒意刺骨、销量重挫。今年三季度，单套总价300万元以下的刚需住宅仅出售11134套。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　此外，自住房拉低房价的意义一方面在于对均价水平的拉低，另一方面则因锁定客群的特点，影响到了刚需盘的销量及价格。亚豪机构统计数据显示，2014年，自住房对整体市场价格的下拉幅度为7%，2015年则上升到了9%。对于刚需盘相对集中的区域，在推出自住房之后，刚需商品房的成交量都出现明显下滑，基本上相当于此前的50%，通州、顺义纯商住宅销量甚至一度衰减至此前的三分之一。

　　郭毅分析，刚需商品住宅成交量受自住房影响重挫之后，不可避免地抑制了价格的上涨，部分区域在2014年刚需盘甚至出现降价现象，比如房山，在售项目价格水平从2.5万元/平方米一度回落至1.8万—2万元/平方米，今年年中才开始出现缓慢回升的迹象。

　　由此看来，刚需盘选择在这样一个时期入市也有了充足的理由。

　　11月推盘项目数量增加

　　此前被业内寄予厚望的“金九银十”成色不足，商品房新盘成交量逐月下降，使开发商对推售新房源更加谨慎。但对于刚需盘来说，却迎来了入市旺季。

　　据亚豪机构统计数据显示，11月北京商品住宅市场预计仅有22个项目入市，包括凯德麓语、汇金世界城、众美·MIMO公馆等9个纯新盘，以及包括京投银泰万科西华府、空港国际、龙湖·长城源著等在内的13个老项目后期。

　　从11月入市项目特征来看，共有7个商住楼盘、3个别墅、12个普通住宅楼盘预计推售。从地域分布上看，两极分化现象愈发明显，城区的西城、朝阳、丰台、海淀共有8个项目预计入市，预期售价在6万元/平方米以上的豪宅项目就有6个；其他的则是大批郊区县的低端刚需项目及商住类项目，售价多在15000-23000元/平方米之间。值得注意的是，面向中端改善型客群、售价在3万-6万元/平方米的项目仅有位于丰台的京投银泰万科西华府、位于旧宫的国韵村两个楼盘。

　　如果包含商住，那么11月，刚需入市的楼盘或将占据一半的席位。

　　据统计，有意在11月入市的刚需盘包括了通州的东亚·印象台湖、尚品台湖；昌平的中国铁建·尚城汇；房山的汇金·世界城枫丹郡、北京城建·琨廷，以及不少商住类产品。

　　即便对于刚需产品来说，自住房入市的减少，使得其在市场中唱起了“独角戏”。但上述的刚需盘却并未出现价格上涨的趋势。甚至不少楼盘依旧拿出了较低的售价以及丰厚的折扣。

　　以北京城建·琨廷为例，该项目目前的售价仅为15800元/平方米，汇金·世界城枫丹郡的售价也仅为14000元/平方米。同样，东亚·印象台湖的售价也才2万出头。而对于这些项目而言，还可享受多则6万元的优惠。

　　有业内人士指出，随着城区新盘豪宅化，中低端改善型客群的选择面很小，中档商品房销售速度相对较快。据亚豪机构统计，今年前三季度，单价在3万-6万元的中端商品住宅共成交12110套，同比增加近5000套。但目前很多房企出于高利润的要求，放缓了这部分产品的供应节奏。

　　为此，北京刚需市场“量缩价涨”或将成为新的趋势。（徐楠）