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葛洲坝高价拿地 北京新地王项目单价将超15万元

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未来或引入标杆企业合作以弥补短板

本报记者   孙维晨   北京报道

葛洲坝地产在上一周的北京房地产市场上赚足了眼球。来势汹汹上市央企子公司以49.5亿元拍得位于北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号(教育用地)地块,其溢价率达到50%。 

市场机构的计算数据认为,提出公租房以及回迁房等成本,樊家村危改地块的楼面单价达到7.5万元。这个价格高出融创在北京东三环农展馆地王项目楼面单价2000元。付出高昂价格背后或是苛责的战略要求逼迫葛洲坝地产出手。这种战略概述为:“重点布局一线城市,谨慎发展二线城市,严格禁止三四线城市。” 

不过葛洲坝地产自己深知短板在于高端项目开发经验欠缺,所以在这种“不能去小城市拿地,大城市拿地又太贵,太贵的地又做不好”的尴尬之下,未来上述地块极有可能引入一家知名企业进行合作开发。

就葛洲坝地产未来如何开发该地块等问题,《中国经营报》记者致函葛洲坝地产,截至发稿未获回复。

楼面单价超过东三环地王

如果将通胀、板块升值等外部因素涵盖计算,2年后这片土地上崛起的房地产项目单价将超过15万元。

根据北京市土地整理储备中心的公开资料显示,樊家村地块需配建4.1万平方米的公租房以及61800平方米回迁房。这幅位于南三环到四环之间的土地,在当前北京所供土地中可以算作“地理位置优越”。其土地面积共计13.2241万平方米,建筑规划面积20.3821万平方米。 

随着地少价高,越来越多的企业组成联合体以提高中标筹码。在本次的拍卖中,以联合体身份拿地的有“中粮天恒首创”联合体、“龙湖保利首开平安”联合体以及“万科金融街”联合体。此外还有实力雄厚的中国金茂,中铁建、中铁置业、金地。但在百轮竞价较量中,他们终究未能抵挡住葛洲坝地产。 

中原地产华北区首席分析师张大伟计算显示,该地块的楼面价大约为7.5万元每平米。有业内人士向本报记者预测说,“如果将通胀、板块升值等外部因素涵盖计算,2年后这片土地上崛起的房地产项目单价将超过15万元。”   

匿名的中国房地产协会副秘书长对本报记者评论说,“目前三四线城市房地产市场虽有复苏,但很难判定能持续多久。所以越来越多有能力的企业开始回归北京市场并试图获取土地。传统的核心区域已经无地可供,所以京南区域以及更远的郊区成为未来房企争夺的目标板块。”

葛洲坝地产以49.5亿元拍得位于北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号(教育用地)地块,其溢价率达到50%。 

短板难解,独享不易

理念不如别人先进,经验不如别人丰富。

征战北京土地市场的葛洲坝地产,无论独闯江湖还是与他人刀剑合璧,结果胜少败多。有接近葛洲坝地产的信源对本报记者评论说,曾有人说葛洲坝地产在拿地时“屡战屡败,屡败屡战”,这说明公司确实希望能在北京市场获取土地。 

他告诉记者:“未来有好的地块,公司可能会继续拿地。既然要立足一线城市,那么北上广这些城市的土地只要合适都会去拿。”他认为,2014年初葛洲坝地产迁址北京就是要在全国扩张的表现之一。“现在是扩张和爬坡阶段,拿地是必须的。”

此次孤军摘取单价地王,葛洲坝地产或难以独自享用。   

有文章援引一位与葛洲坝地产有过合作的房企人士的话说,葛洲坝地产还不具备规模运作高端项目的运营能力。同时葛洲坝地产在与标杆房企合作中获得的“甜头”是实实在在的。在北京,葛洲坝地产在与标杆房企合作中,主要进驻的都是财务和成本部门,在实际操盘和产品打造上介入“并不是那么深”。

以葛洲坝地产曾经独自操刀的高端项目“紫郡府”为例。这个地理位置优越的楼盘并未在它手里妙笔生花。报道质疑葛洲坝地产由于缺乏专业性而导致该项目“少卖了6亿元”。 开发短板在短期内的难以修复,导致葛洲坝地产后期项目大多依靠合作方式进行开发。分析人士认为,葛洲坝地产与他人合作开发本次地王项目的可能性非常高。

上述匿名的信源对记者表示,公司内部看好该地块的区位优势并认为未来一两年内很难再现同类优质土地。“但作为央企,上层也会给葛洲坝地产制定价格底线。这块地的价格肯定在授权范围内,并且公司认为未来产品可以消化才会举牌。” 

这暗指葛洲坝地产认可樊家村地块的性价比,但也要遵循“指导价格线”。所以在此前很多次拍卖中,葛洲坝地产最终放弃,就是超出了价格限度。 

付出高昂价格拿地的背后或许是葛洲坝地产“迫不得已”。近年来,母集团对房地产公司进行了严苛的战略布局要求,即:重点布局一线城市,谨慎发展二线城市,严格禁止三四线城市。 

在“不能去小城市拿地,大城市拿地又太贵,太贵的地又做不好”的尴尬之下,葛洲坝地产只能选择在一线城市以联合体拿地然后分享权益;或是独自高价拿地然后寻求标杆企业的合作。但是无论哪种形式,葛洲坝地产都难以在具体操盘以及产品打造方面见长。

葛洲坝地产在总结经验时认为,“之所以与标杆房企进行合作,是因为标杆房企拥有先进理念和丰富管理经验。” 

这间接表明这家央企子公司的短板是“理念不如别人先进,经验不如别人丰富”。 

不过,葛洲坝地产也拥有资金优势的长板。这种优势的来源不仅在于金融机构的信贷,还有通过母公司转让应收账款收益权以及以有限合伙企业对项目公司进行增资等方式进行融资。公开报道显示,房地产板块拥有母集团上千亿元的授信额度。 

凭借资金优势吸引标杆企业合作,葛洲坝地产“觊觎”的是通过合作可以直接吸收行业标杆企业的先进管理模式和经验,提升管理水平。

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