受困同业竞争 中信地产整合难产？

同质化竞争难题

这种业务模式意味着中信地产也将介入写字楼、酒店、商业零售等更多综合物业类型的开发，这又将与目前中信泰富地产的产品类型高度重叠。

本报记者  王小明  广州报道

在“招商系”地产整合即将收官之际，另一家央企背景地产巨头的重组却困难重重。近日，中信地产内部人士向《中国经营报》记者证实，原本计划在9月份推出的中信地产与中信泰富整合方案目前还没有出炉，相关整合工作仍然在推进过程中。

截至今年为止，“中信系”地产业务的整合已经持续了近6年的时间却一直没有最终结果。2014年中信集团借壳中信泰富实现整体上市之后，其地产板块业务的整合曾一度令业界期待。中信今年也明确将该项工作列为今年的重中之重，直至今年8月，中信地产副董事长兼总经理王炯还公开表态，在经历半年的研究以后，中信房地产系整合的初步方案已经完成，“预计下个月具体方案可以正式出台”，然而如今10月底已至，相关整合方案仍然“难产”，中信系地产“整合之难”难在哪里？

作为“中信系”地产业务的两个主要平台，中信地产和中信泰富地产在中信整体上市后都纳入了同一家上市公司——中信股份，但两者并没有解决业务和布局高度重叠的问题。

公开资料显示，中信地产作为中信集团子公司，一直以来将业务核心集中于京津环渤海、珠三角，深耕经济发达的一、二线城市，主要以住宅开发为主，同时也在积极培育在商业地产、房地产金融、城市运营等领域的竞争实力。根据克而瑞统计数据显示，2014年中信地产的销售额为215.2亿元。而截至2014年末，中信地产总资产已超1100亿元，土地储备超2000万平方米。

而中信泰富地产是具有国际背景的中高端房地产投资、开发及运营商，主要以商业地产和城市综合体开发为主，其涉足中国内地的地产开发源于20世纪90年代后期。经过多年的发展，中信泰富在中国内地的地产开发业务迅速发展，形成以上海为中心，辐射至长三角及海南的项目分布格局，项目分布在上海、扬州、无锡、宁波及海南等地，所开发的物业类型涵盖服务式公寓、办公楼、商业零售、住宅、酒店、高尔夫球场等。

“从规模上而言， 中信系 两个地产平台规模相当，业务和布局又相互重叠，谁吃下谁都不容易，而且近年来中信地产的业务模式也发生了变化，这让两者的整合变得非常复杂”，上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，如果不能解决双方盘根错节的业务关系，重组很难取得业务协同效应。

去年开始，中信地产开启了由普通二级开发商向城市运营商角色的模式转型，通过与地方政府合作，以土地整理、城市公共基础设施建设以及城市产业投资等一系列的资源整合运作为手段，提升目标城市的功能规模和资源价值，从而获取土地溢价和投资增值收益，位于汕头的滨海新区项目成为中信地产转型的第一个落地项目。

这种业务模式意味着中信地产也将介入写字楼、酒店、商业零售等更多综合物业类型的开发，这又将与目前中信泰富地产的产品类型高度重叠，如何解决两者之间的竞合问题，“中信系”目前并没有拿出成熟的方案。

“在整个中信系地产业务中，无论是中信地产还是中信泰富，除了基础开发，都还有买地、股权投资等各种方式的投资，这种期限不一、多元化的渠道投资方式也会增加双方整合的难度”，对公司重组有深入研究的睿信管理咨询总裁薛迥文认为。

按照常振明的思路，中信旗下所有资产整合的大原则都是“成为行业领导者”，如果不能达到这样的目标，中信不会轻易进行资产腾挪。在房地产业务当前盈利表现不佳，资本市场亦陷入低迷的大背景下，以房地产为代表的中信非金融板块业务要重整旗鼓，明确战略导向恐怕仍需时日。

六年重组无果

中信泰富是香港上市公司，与中信地产的整合必须公开透明且对投资者有所交代，因此整合起来将相当复杂，短期内难以完成。

“至目前为止，公司都还没有发布任何关于中信泰富地产重组的相关方案和内容，整合计划何时出炉公司方面也没有时间表。”10月14日，中信地产相关人士向本报记者透露，有关中信地产的重组仍在酝酿当中。

而就在不到两个月前的中信股份中期业绩会上，中信股份副董事长及总经理王炯还明确对投资者称，有关中信地产与中信泰富地产业务之间的整合方案已经初步完成，资金也基本到位，预计9月份具体方案就可以正式出台。

如果这个消息能够落地，这将是“中信系”地产酝酿重组计划后最为接近完成的一次。此前的6年时间里，为解决同业竞争问题，中信集团一直在谋划旗下两个地产业务平台：中信地产和中信泰富的重组，却一直未能有突破性的进展。

2014年9月，中信集团借壳中信泰富实现在香港整体上市，上述重组计划再次被提上日程。彼时，中信集团董事长常振明表态，实现整体上市后中信集团将全面综合地去考虑房地产业务整合，目标是将中信地产系“做到国内前十的位置”。

在这样目标愿景下，中信股份将地产板块的重组列为2015年工作的重中之重。“不管怎么说，我们希望通过整合能够将中信集团的综合优势极大地发挥出来，强化集团在房地产战略、房地产发展模式、包括区域定位和产品结构在总部层面上有一个顶层设计。而不是过去我们下属房地产公司在某一个地产获得项目后单纯向总部上报的简单模式”，2015年初，中信集团副董事长及总经理王炯公开表示。

对于这场复杂的重组，已经掌舵中信5年的常振明有充足的风险预估，其在2010年时候即公开表态：中信泰富是香港上市公司，与中信地产的整合必须公开透明且对投资者有所交代，因此整合起来将相当复杂，短期内难以完成。

行至2015年，借壳中信泰富实现整体上市后的中信集团推进房地产业务重组已经箭在弦上，不得不发。但是常振明仍然很清醒：“整合一家这么大的公司不是一件简单的事情，毕竟两家公司的员工和资产都主要在大陆，人员方面需要一段时间来磨合；同时，大陆房地产和香港房地产在公司在运作模式、会计准则上也有所不同”，在今年3月份中信股份的业绩会上，常振明透露，中信方面仍正在进行整合方案的研究，不排除任何的可能性，但整合的最终目的是要“1+1大于2”。

然而，对于目前在国内连第二梯队都还算不上的“中信系”地产而言，要想通过此次重组将规模做到国内前十，实现“1+1大于2”的目标显然难度异常。今年上半年，中信旗下房地产及基础设施板块的表现并不理想，净利润同比减少16%至22亿港元，其中房地产业务利润下跌最大。中信股份在公司的半年报中提到，房地产盈利下降主要由于大部分住宅项目仍处于开发阶段，前6个月仅有少量项目交付使用。不管怎样，这样的盈利表现显然与“中信系”地产的品牌乃至规模不相匹配。

“与绿地、招商局这样的央企房企改制重组不同， 中信系 地产的重组涉及到两个独立平台的业务整合，其中一个还是在港上市平台，这意味着其重组的复杂性要远远超过其他央企”，有中信股份的证券分析师认为，央企内部错综复杂的利益关系也将影响其重组的进度。