中信信托发行国内首单商用物业租金债权ABS

　　2015信托转型创新年，资产证券化成为各家公司布局的“香饽饽”，基础资产也日益多样化。日前，“中信·茂庸投资租金债权信托受益权资产支持专项计划”（以下简称“中信茂庸ABS”）发行，并将在深圳证券交易所挂牌交易。这是国内首单直接以商用物业租金债权为基础资产的企业资产证券化业务，是中信信托在当前市场及监管环境下对债权型房地产投资信托基金（REITs）的一次积极探索。同时，中信茂庸资产证券化（ABS）首次由信托公司担任交易安排人并全程主导，中信信托全面负责方案设计等全流程服务，开创了信托公司新形势下业务发展的新格局。
　　“中信”联合舰队护航
　　与多数资产证券化项目中信托仅承担特殊目的载体（SPV）角色不同，在此单项目中，中信信托承担了交易安排人、受托人以及销售机构角色，中信信托旗下中信信诚资产管理有限公司（以下简称“中信信诚”）担任计划管理人。中信信托作为交易安排人，借助中信集团的综合优势，提供全流程服务。
　　针对中信茂庸ABS专项计划的创新性，中信信托副总经理赵娜表示，这是全国首单以商用物业租金债权为底层基础资产的企业资产证券化业务，是中信信托在当前市场及监管环境下对债权型REITs的一次积极探索。原始权益人以其持有的北京商用物业的租金债权委托中信信托设立财产权信托，中信信诚作为计划管理人设立资产支持专项计划并持有信托受益权。
　　此外，中信茂庸ABS由中信信托全程主导，担任产品交易安排人、受托人及推广机构，提供项目论证、方案设计、中介组织、监管沟通、推广发行等全流程服务，充分发掘信托公司在项目投融资、产品设计以及资产管理等方面的既有优势。
　　据赵娜介绍，此单业务充分发挥了中信集团金融全牌照的协同优势，联合中信信诚担任计划管理人、中信银行担任托管银行和保管银行，为客户提供一站式金融服务。
　　项目采取结构化分层设计
　　在结构设计方面，本单产品采用“财产权信托+资产支持专项计划”的双SPV结构设计，同时采取了北京物业抵押增信措施。原始权益人以其持有的北京商用物业的租金债权委托中信信托设立财产权信托，中信信诚作为计划管理人设立资产支持专项计划并持有信托受益权。优先级资产支持证券发行总规模为人民币10亿元，评级为AAA，期限为8年，预期收益率为每年4.9-6.0%，并采取了差额补足、资产回购、物业抵押等外部增信措施。优先级可于深交所交易平台交易，属于标准化“债权类REITS”。
　　该项目负责人类凡介绍，随着市场规模的扩大以及交易机制的逐步完善，资产支持证券的流动性有望进一步得到提升。目前，交易所已经将资产支持证券纳入质押式回购的标的产品范围中，相关制度安排不断完善。
　　类凡表示，金融产品设计要尽量避免期限错配，降低流动性风险。本专项计划期限为8年，产品分为01-08档证券，分别对应1-8年期，每年偿付当期本息。
　　“我们认为资产支持证券的期限安排需根据基础资产产生的现金流特点来考虑。ABS是在交易所转让平台发行的标准化产品，且目前主要投资者为合格机构投资者，自身具有识别、判断风险的能力。”类凡说。
　　ABS业务市场前景
　　今年以来，昆仑信托、金谷信托、外贸信托等信托公司先后发行资产证券化产品，仅上述3家信托公司的发行规模就超过160亿元。值得注意的是，这些证券化的基础资产各不相同。昆仑信托“畅行资产支持专项计划”基础资产是信托受益权，金谷信托“第二期开元信贷资产支持证券”是以信用卡汽车分期贷款作为基础资产，外贸信托“2015年第三期开元信贷资产证券化”以棚户区改造贷款为基础资产。此次中信茂庸ABS是以商用物业租金债权为基础资产的企业资产证券化业务，业内认为这是信托公司在当前市场及监管环境下对债权型REITs的一次积极探索。
　　赵娜认为，资产证券化作为当前重要的金融创新手段之一，对于企业拓宽融资渠道、盘活存量资产、优化金融资产配置、丰富市场投资品种、发展多层次资本市场等具有重要意义，因此具有广阔的市场空间和现实需求。
　　对于如何看待此次项目的融资成本或预期投资收益，类凡表示：“投资收益在某种程度上反映的是投资风险。本产品各档证券的票面利率主要是参考发行期间市场相关利率情况确定的，基本反映了市场ABS产品的普遍利率水平。”
　　同时，类凡还表示，ABS产品投资者主要针对合格机构投资者，在当前金融市场利率普遍下行的大环境下，从实际销售的情况来看，市场对本产品定价的反馈还是非常积极的。