5年内有近900万平方米潜在供应量，多数购物中心和商业项目苦苦挣扎
文/特约撰稿 李虹波
郑州有一个别称叫“商都”，除了有商代早期都城的意思外，同时也意味着商业贸易之城。近代，京广路和陇海路在这里交汇，交通的便利带来的是贸易的兴盛，货物和客流如潮水般在这里涌进又涌出，火车站商圈和二七商圈随之形成。
2000年前后，随着世事变迁，二七商圈逐渐沉寂下来，昔日弥漫的硝烟也逐渐消散。随后，大商、丹尼斯等百货业的新贵又趁势兴起，近年来万达、华润等一线商业开发商先后进入郑州，揭开了郑州商业发展的新篇章。
如今活跃在郑州、河南市场的零售商业品牌中丹尼斯具有台资背景，大商、万达、王府井、华润均是全国性的商业品牌，在他们进驻河南后，为河南商业带来了新的活力。但郑州本土商业品牌自“商战”后几乎全军覆没，让人唏嘘不已。
除了万达、华润等几个品牌获得成功，在郑州，更多的购物中心和商业项目都处在苦苦挣扎的边缘。而据戴德梁行的统计，郑州商业地产项目在未来5年内有近900万平方米的潜在供应量。
鱼龙混杂
在郑州，更多的购物中心和商业项目都处于苦苦挣扎的边缘。
近十年来，一线城市的商业模式已日新月异，各种各样的体验式购物中心层出不穷，但是在商战期间引领全国商业潮流、带来全新商业理念的郑州，商业模式却一直未发生太大变化。
在2010年之前，郑州甚至连一个成功的购物中心都没有。
2010年，万达进入郑州，中原万达广场和二七万达广场先后开业，填补了区域购物中心的的空白。强大的招商团队，成熟的运营模式和管理理念，使万达立即成为区域内人气最旺的购物中心。
2014年，经过四年的建设和筹备后，华润万象城在二七商圈开业，引入了众多奢侈品品牌，为郑州市民带来了一流购物中心的消费体验。
除了万达、华润，郑州本土的国贸360广场凭借天时地利人和的优势也获得了成功。但是在郑州，更多的购物中心和商业项目都处在苦苦挣扎的边缘。
以郑东新区的宝龙城市广场为例，它在2007年左右开业，目前为止仍是郑东新区唯一一个综合性购物中心。以宝龙城市广场为圆心，在1.5公里范围内，你能看到绿城百合、联盟新城、顺弛第一大街、永威翰林居、国基美邻、绿地老街、中油运河上郡、中凯铂宫及农行、中信银行家属院、民航花园等近20个高档小区。他们的拥有者非富即贵，这些楼盘的二手房单价多数也都在2万元以上。
宝龙城市广场的先天条件不可谓不好，但是，从主力店美食广场、室内溜冰场、ITAT百货开业到现在七八年来，商场里客流稀少，商铺空租转让已经成为常态，商场里甚至出现了维修手机的店铺。
对于早期的投资者来说，这是一段血淋淋的惨痛经历。2009年买入商铺的李玉珍就是其中的一员，她前后在宝龙城市广场投入了60多万元现金，背负了25万元的银行房贷，造成巨大亏损。
有投资的商户认为，宝龙的失败是由于招商和运营能力的缺乏。在招商上，大型品牌商家的落地经营情况很不理想。为了回笼资金，宝龙出售了50%的商铺，为了加快销售速度，很多商铺被分割成不到50平方米的小格子铺对外出售。在管理上，虽然经营业态涉及百货、超市、街区、娱乐，但却并未形成一个成体系的管理团队。
商业的自持与否是决定商业项目成败的重要因素。万达、华润的购物中心都是全部自持的，但是，在郑州，为了回笼资金，大量的商业项目都是对外出售的商铺，占了较大的比例。由于缺乏一线商业地产商的进入，要想自己培养成熟的招商、运营和管理团队更非一夕之功，所以，在郑州，像宝龙这样的失败案例不在少数。
位于郑州市二七区大学路政通路的新悦城共四层商铺，2011年开盘，商铺面积从20~400平方米不等。售价最高达每平方米60000元左右，单铺总价最高达2500万元。截止到2015年，内铺几乎全部死亡，业主损失惨重，投资绝收，唯余沃尔玛超市在独立支撑。
万达、华润和郑州本土的国贸360广场凭借天时地利人和的优势，成为在郑州做得不错的商业地产。图为郑州国贸中心。李虹波/摄影
巨量供应
很少被人关注到的是郑州商业房地产市场的巨大压力正是由住宅市场带来的。
为何近年来郑州会出现如此多的商业失败案例？这还得从郑州的房地产市场说起。
在各地一片哀鸿遍野的情况下，郑州的房地产市场被认为仍然处于健康发展的通道中，近年来，一线大鳄纷纷进驻郑州，在最被开发商看好的省会城市中，郑州排名极为靠前。
在2015年历次发布的省会城市房价排行榜中，郑州已经跃居前几名，仅次于杭州、南京等准一线城市。在住宅市场耀眼的成绩背后，很少被人关注到的是郑州商业房地产市场的巨大压力。而这种压力，正是由住宅市场带来的。
一直以来，郑州地王频出。由于2013年郑州市房地产市场的供销两旺，在让无数开发商赚得盆满钵满之时，对未来也给予了更高的期望。2014年，郑州市中心城区的地价已经被推至1500万每亩，楼面价已经高达每平方米7000元，加上建安财务等各种成本，住宅成本价已经高达每平方米13000元。
为了能有所盈利，平衡成本，郑州现在新建的住宅项目几乎都有商业配套。很多体量比较大的项目，还会配建一个商业中心。
同时，近几年来，郑州的城中村拆迁改造正在如火如荼地进行中。在这些项目中，拆迁安置房大多占据了项目70%~80%的住宅量，开发商用来出售的住宅产品十分有限，为了增加利润，就不得不多建造商业、街铺进行销售。而这样的商业大多是一卖了之，没有人去管后续的发展和运营。
商业项目的急剧增多，商业人才的极其缺乏，使得失败的商业案例成倍增加。要知道，相比住宅，商业项目的建设和销售只是很小的一部分，后期的运营才是决定生死的关键。
除此之外，商铺价格的严重泡沫化也使得郑州商业的问题更加突出。以郑州金水区花园路农科路一带为例，此处聚集了恒大、万达、建业等房产商大佬，加上区域位置优越，住宅价格已经高达每平方米14000元左右，商铺的价格也随之水涨船高，均价在每平方米5万元左右。
高昂的房价带来的必然是高昂的租金，这让很多租户压力倍增，短期内如果没有高额的回报，最后的结果必然是关铺转让。因此，在这一带，空租转让的底商店铺也随处可见，不比商场好多少。
根据戴德梁行的统计，郑州商业地产项目在5年内有近900万平方米的潜在供应量，这在全国来说实属罕见。从入市时间来看，集中入市的主要时间阶段为2016年和2017年，届时将有约60%的项目进入市场。
继郑州写字楼泡沫被戳破之后，郑州商业将走向何方？
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
