“商都”郑州的商业之痛：本土商业品牌全军覆没

郑州有一个别称叫“商都”，除了有商代早期都城的意思外，同时也意味着商业贸易之城。近代，京广路和陇海路在这里交汇，交通的便利带来的是贸易的兴盛，货物和客流如潮水般在这里涌进又涌出，火车站商圈和二七商圈随之形成。

2000年前后，随着世事变迁，二七商圈逐渐沉寂下来，昔日弥漫的硝烟也逐渐消散。随后，大商、丹尼斯等百货业的新贵又趁势兴起，近年来万达、华润等一线商业开发商先后进入郑州，揭开了郑州商业发展的新篇章。

如今活跃在郑州、河南市场的零售商业品牌中丹尼斯具有台资背景，大商、万达、王府井、华润均是全国性的商业品牌，在他们进驻河南后，为河南商业带来了新的活力。但郑州本土商业品牌自“商战”后几乎全军覆没，让人唏嘘不已。

除了万达、华润等几个品牌获得成功，在郑州，更多的购物中心和商业项目都处在苦苦挣扎的边缘。而据戴德梁行的统计，郑州商业地产项目在未来5年内有近900万平方米的潜在供应量。

鱼龙混杂

近十年来，一线城市的商业模式已日新月异，各种各样的体验式购物中心层出不穷，但是在商战期间引领全国商业潮流、带来全新商业理念的郑州，商业模式却一直未发生太大变化。

在2010年之前，郑州甚至连一个成功的购物中心都没有。

2010年，万达进入郑州，中原万达广场和二七万达广场先后开业，填补了区域购物中心的的空白。强大的招商团队，成熟的运营模式和管理理念，使万达立即成为区域内人气最旺的购物中心。

2014年，经过四年的建设和筹备后，华润万象城在二七商圈开业，引入了众多奢侈品品牌，为郑州市民带来了一流购物中心的消费体验。

除了万达、华润，郑州本土的国贸360广场凭借天时地利人和的优势也获得了成功。但是在郑州，更多的购物中心和商业项目都处在苦苦挣扎的边缘。

以郑东新区的宝龙城市广场为例，它在2007年左右开业，目前为止仍是郑东新区唯一一个综合性购物中心。以宝龙城市广场为圆心，在1.5公里范围内，你能看到绿城百合、联盟新城、顺弛第一大街、永威翰林居、国基美邻、绿地老街、中油运河上郡、中凯铂宫及农行、中信银行家属院、民航花园等近20个高档小区。他们的拥有者非富即贵，这些楼盘的二手房单价多数也都在2万元以上。

宝龙城市广场的先天条件不可谓不好，但是，从主力店美食广场、室内溜冰场、ITAT百货开业到现在七八年来，商场里客流稀少，商铺空租转让已经成为常态，商场里甚至出现了维修手机的店铺。

对于早期的投资者来说，这是一段血淋淋的惨痛经历。2009年买入商铺的李玉珍就是其中的一员，她前后在宝龙城市广场投入了60多万元现金，背负了25万元的银行房贷，造成巨大亏损。

有投资的商户认为，宝龙的失败是由于招商和运营能力的缺乏。在招商上，大型品牌商家的落地经营情况很不理想。为了回笼资金，宝龙出售了50%的商铺，为了加快销售速度，很多商铺被分割成不到50平方米的小格子铺对外出售。在管理上，虽然经营业态涉及百货、超市、街区、娱乐，但却并未形成一个成体系的管理团队。

商业的自持与否是决定商业项目成败的重要因素。万达、华润的购物中心都是全部自持的，但是，在郑州，为了回笼资金，大量的商业项目都是对外出售的商铺，占了较大的比例。由于缺乏一线商业地产商的进入，要想自己培养成熟的招商、运营和管理团队更非一夕之功，所以，在郑州，像宝龙这样的失败案例不在少数。

位于郑州市二七区大学路政通路的新悦城共四层商铺，2011年开盘，商铺面积从20~400平方米不等。售价最高达每平方米60000元左右，单铺总价最高达2500万元。截止到2015年，内铺几乎全部死亡，业主损失惨重，投资绝收，唯余沃尔玛超市在独立支撑。

巨量供应

为何近年来郑州会出现如此多的商业失败案例？这还得从郑州的房地产市场说起。

在各地一片哀鸿遍野的情况下，郑州的房地产市场被认为仍然处于健康发展的通道中，近年来，一线大鳄纷纷进驻郑州，在最被开发商看好的省会城市中，郑州排名极为靠前。

在2015年历次发布的省会城市房价排行榜中，郑州已经跃居前几名，仅次于杭州、南京等准一线城市。在住宅市场耀眼的成绩背后，很少被人关注到的是郑州商业房地产市场的巨大压力。而这种压力，正是由住宅市场带来的。

一直以来，郑州地王频出。由于2013年郑州市房地产市场的供销两旺，在让无数开发商赚得盆满钵满之时，对未来也给予了更高的期望。2014年，郑州市中心城区的地价已经被推至1500万每亩，楼面价已经高达每平方米7000元，加上建安财务等各种成本，住宅成本价已经高达每平方米13000元。

为了能有所盈利，平衡成本，郑州现在新建的住宅项目几乎都有商业配套。很多体量比较大的项目，还会配建一个商业中心。

同时，近几年来，郑州的城中村拆迁改造正在如火如荼地进行中。在这些项目中，拆迁安置房大多占据了项目70%~80%的住宅量，开发商用来出售的住宅产品十分有限，为了增加利润，就不得不多建造商业、街铺进行销售。而这样的商业大多是一卖了之，没有人去管后续的发展和运营。

商业项目的急剧增多，商业人才的极其缺乏，使得失败的商业案例成倍增加。要知道，相比住宅，商业项目的建设和销售只是很小的一部分，后期的运营才是决定生死的关键。

除此之外，商铺价格的严重泡沫化也使得郑州商业的问题更加突出。以郑州金水区花园路农科路一带为例，此处聚集了恒大、万达、建业等房产商大佬，加上区域位置优越，住宅价格已经高达每平方米14000元左右，商铺的价格也随之水涨船高，均价在每平方米5万元左右。

高昂的房价带来的必然是高昂的租金，这让很多租户压力倍增，短期内如果没有高额的回报，最后的结果必然是关铺转让。因此，在这一带，空租转让的底商店铺也随处可见，不比商场好多少。

根据戴德梁行的统计，郑州商业地产项目在5年内有近900万平方米的潜在供应量，这在全国来说实属罕见。从入市时间来看，集中入市的主要时间阶段为2016年和2017年，届时将有约60%的项目进入市场。

继郑州写字楼泡沫被戳破之后，郑州商业将走向何方？

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