房企年中大检阅:开发投资增速连续20个月回落

中国房地产行业总能创造财富神话，过去数年间，胡润、福布斯排行榜里地产界富人数量超过了任何一个行业。暴利时代以楼市深入调控期为终结点。时代周报记者通过梳理多家样本房企2015年年中报，并结合国家统计局及第三机构克而瑞、中原地产提供的涵盖了142家上市房企上半年财务指标的分析报告后发现，这是一个喜忧参半的结论。大房企增收还是主流，营收仍保持两位数增长，但净利润下滑已是不争尴尬。行业分化和洗牌进程加速，5年间尤其是近一年多来有超过100家A股涉房企业退出房地产。

20%高位跌至4%以下

国内房地产开发投资增速连续20个月回落

9月13日，国家统计局发布了今年前8月宏观经济数据，其中最受关注的房地产开发投资增速呈继续下滑态势。具体来看，1-8月份，全国房地产开发投资61063亿元，同比增长仅3.5%，增速比1-7月份回落0.8%，回落幅度比1-7月份扩大0.5%；新开工面积同比下降16.8%，降幅与1-7月份持平。

时代周报记者查阅国家统计局历年统计数据发现，2014年至今，国内房地产开发投资增速这一指标已经连续20个月呈下滑趋势。从目前来看，这一指标已从2013年的20%左右的高位水平跌至4%以下。

国家统计局投资司高级统计师李皎出面解读这一局面。李皎认为，房地产开发投资增速继续回落的原因主要有两个：其一，商品房前期库存基数较大，特别是三、四线城市去库存化压力较大，在一定程度上影响了开发商的投资意愿；其二，开发商土地购置面积持续大幅下降。今年以来，土地购置面积各月累计同比降幅均在32%左右。受此影响，今年房地产开发投资中的土地购置费增速一路下行，8月土地购置费增速由正转负，下降9.1%，而此前7月为增长9.5%。

“目前国内的房地产开发投资增速处于低点，而这次特别表态也比较耐人寻味，”克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱对时代周报记者说，目前房地产开发投资占固定资产投资比例很高，甚至比基础建设投资还高一点。据统计局本次披露的数据，前8月房地产开发投资61063亿元，基础设施投资59164亿元，可以说房地产开发投资对经济影响巨大。因此，房地产投资增速下滑过大，政府不得不出来解释。

丁祖昱指出，需要说明的是，最近房地产开发增速下滑尚未完全被基础建设增速上升抵消。本次披露数据显示，1-8月份房地产投资累计增速较1-7月下滑0.8个百分点，而基础设施投资上升只有0.2个百分点。

当然，房地产市场积极因素也仍在累积。李皎分析称，首先，商品房销售继续回暖。1-8月份，全国商品房销售面积同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点；销售额增长15.3%，增速提高1.9个百分点。而1-2月份商品房销售面积和销售额同比分别下降16.3%和15.8%。

其次，开发商到位资金增长小幅加快。1-8月份，全国房地产开发企业到位资金同比增长0.9%，增速比1-7月份提高0.4个百分点。随着商品房销售持续向好，今年1-3月份以来，企业到位资金呈逐月回升走势，1-6月增速由负转正。

再者，房地产新开工和土地购置面积现筑底迹象。1-8月份，房地产开发企业新开工面积同比下降16.8%，降幅与1-7月份持平；土地购置面积下降32.1%，降幅比1-7月份仅扩大0.1个百分点。与1-3月份相比，新开工和土地购置面积降幅分别收窄1.6和0.3个百分点。

最后，房地产开发景气指数回升。8月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.46，比7月份提高0.43点，已连续3个月回升。

“眼下的销售数据还是令人振奋的， 这也是当前政府对房地产开发投资未来增速相对乐观的重要原因，只有卖得好了开发商才有可能继续拿地，继续新开工，并最后转化为投资。”丁祖昱称，9月会是转折点，一方面是9月土地供应将比8月有较大幅度提升；另一方面9月也是房地产销售旺季。如果9月土地出让和房地产销售都能创新高，那么房地产新开工和开发投资两个数据也不会难看到哪里去。

丁祖昱认为，今年全年经济数据还要看第四季度的经济形势，特别是房地产第四季度的走势。如果要确保房地产第四季度与去年增速保持一致，可能还需要国家在第三季度末第四季度初再出台一些针对房地产市场的“救市”政策，包括对之前二套房相关政策的有效落实等，以及能否暂停开发商所得税、增值税的预征等。