阳光城布局产业地产 高负债下的多元化之考

本报记者  王小明  广州报道

面对地产行业整体盈利水平的下滑，越来越多的房企开始寻求多元化转型。9月8日，闽系房企阳光城集团(000671.SZ，以下简称“阳光城”)发布公告宣布，旗下全资子公司阳光城香港拟以不超过人民币6000万元的价格，向自然人岳家霖收购其持有的天安中国房地产有限公司50%的股权，正式介入产业地产项目的运营开发。

这是继阳光城涉足智能家居、医疗等领域之后的又一跨界布局。近年来，规模快速扩张的阳光城与大部分成长型房企一样，面临着盈利能力下降、负债水平上升的困扰，这家过去三年销售额翻了十倍的房企在毛利率上却降了将近20个百分点，资产负债率更是上升超过3倍。启动多元化的布局能否帮助阳光城解决这一系列的难题？

资金之考

多元化布局

阳光城发布的公告显示，该笔交易的主要标的资产是位于广东清远的天安智谷项目，天安中国房地产通过下属子公司间接持有该项目50%的股权。上述项目位于广东清远高新区百嘉科技创新园，用地面积为215,189.20平方米及226,022.93平方米，容积率为1.5。

作为天安中国旗下最新的一代产城融合旗舰项目，清远天安智谷项目已于2014年8月开工奠基。项目计划总投资50亿元，拟以天安集团旗下已运营成功的的深圳云谷、上海硅谷为参照模式，打造集科研、办公、商务、交流、生活、生产型服务等综合业态于一体的产业地产项目。根据天安中国房地产有限公司董事局主席岳家霖透露，建成后的天安智谷项目将可吸引1500~2000家以上优质企业入驻，提供约5万个高端产业技术及管理岗位，可实现园区年技工贸总产值200亿元，年税收达15亿~20亿元。

尽管这笔交易的价格只有6000万元，但收购上述项目意味着阳光城将首次涉猎产业地产项目的运营开发。“公司坚持 守正出新，房地产+ 战略思路，进入产业地产领域是公司进一步健全业务结构的战略选择。”阳光城证券事务代表在回复《中国经营报》记者采访时表示，阳光城目前已形成了住宅、商业两大品类，通过与天安中国房地产的合作获得旗下的项目储备资源，未来可以进一步提高盈利能力。同时阳光城有望通过产业地产的经验和资源，进入城市更新和产业运营。

在阳光城的收购公告中，阳光城也强调称，本次交易有利于公司实施“3+X”（长三角+大福建+京津冀+战略城市点）的发展战略，探索产业地产领域，灵活利用并购等手段多元化、有节奏地获取新的项目资源。而本次交易完成后，公司将增加公司房地产项目储备资源，有利于提高公司未来房地产项目的盈利能力。

这是阳光城继涉足智能家居、医疗等领域之后的又一跨界布局。从2014年开始，规模快速扩张的阳光城就已经迈出了多元化的步伐：当年3月份，阳光城宣布与福建星网锐捷通讯股份有限公司设立合资企业，在研究开发智能社区、智能家居、云呼叫服务中心、智能社区的优势产品等方面建立战略合作关系，实现优势互补，共同应对行业的升级。

同年7月，为了进一步拓展医疗健康产业业务，阳光城又宣布增设医疗健康事业管理中心等部门，主要负责公司医疗卫生行业及其相关领域(医疗保健业、医疗教育业)的投资、运营，以及接受医疗卫生机构委托从事医院管理，提供医院管理咨询服务等业务。与此同时，阳光城出资2000万元在上海设立了上海威至博医疗投资管理有限公司，负责阳光城在卫生行业及其相关领域(医疗保健业、医疗教育业)的投资、运营，以及接受医疗卫生机构委托从事医院管理，提供医院管理咨询服务等业务。

进入2015年后，阳光城在“房地产+”的战略支持下，正式开始进入金融领域。今年5月22日，阳光城宣布，联合福建省能源集团等企业共同发起设立海峡人寿保险股份有限公司。阳光城出资1.95亿元占海峡人寿注册资本的13%，成为海峡人寿的前三大股东之一。阳光城认为，参与设立海峡人寿，将有利于公司充分利用两岸市场有效资源，挖掘金融行业和新兴产业的投资机会，培育新的利润增长点。

“多元化可以说是阳光城的 二次创业 。”一名长期跟踪阳光城的券商分析师认为，阳光城在房地产主营业务的基础上，陆续进入金融、互联网、医疗、教育、智能家居等领域，可以帮助其完成企业战略的全面升级。

事实上，房地产企业布局多元化已经成为当下房企转型的新趋势，面对地产行业整体盈利水平的下滑，诸如恒大、万科这样的龙头房企都在寻求新的利润增长点。近年来扩张迅猛的阳光城，虽然已经成功跻身中型房企之列，但其面临的盈利能力下滑、负债上升等问题也更为迫切。

数据显示，从2011年至2014年，阳光城地产业务的毛利率处于一个急速下滑的通道中，2011、2012、2013、2014年阳光城房地产主营业务的毛利率分别为49.43%、38.87%、36.29%和31%，四年时间下滑了近20个百分点。

“地价在涨，地价占房价的比重越来越高，融资成本也在涨，房价的涨幅却赶不上成本的涨幅，行业利润被持续挤压。”在2014年的一场行业论坛上，时任阳光城集团总裁的陈凯发言认为，房企利润下滑并非阳光城一家，而是行业大势所趋。

也就在2014年，阳光城开始提出“稳增长、调结构、保利润”的短期战略目标，明确对利润率提出了考核。为了稳住利润率，阳光城一方面大力调整项目布局，加大在福建和长三角等高成长性区域的投资，另一方面就是布局多元化，以延长和丰富产品线，寻求新的利润增长点。

“此次以收购的方式涉足产业地产，相信可以提升集团的利润空间。”阳光城方面明确表示，这不仅是多元化手段获取新的项目资源的方式，也是集团提升利润表现的尝试。

然而，对于此前并未有产业地产运营经验的阳光城而言，布局产业地产的风险也不言而喻。专业的产业地产运营商，需要有强大的产业资源整合能力，即便万科这样的行业龙头，其在产业地产领域的试验也曾出现过郑州美铭产业园这样的不成功案例。在品牌和资金实力上都不占优势的阳光城要在产业地产领域取得一番作为，其考验可想而知。

针对本报有关其未来产业地产的布局发展规划和目标，以及此次收购的清远智谷项目如何运营开发的查询，阳光城未能作出回复。

值得注意的是，经历了三年时间高速扩张的阳光城目前在资金链条上并没有太多可供周旋的空间。截至2015年6月底，阳光城的资产负债率依然维持在85%的高位，其财务水平较同等规模地产公司并不具有优势。面对多元化产业带来的持续投资资金需求，阳光城也许需要有更多的融资途径以维持资金链的稳定。