金九银十京沪楼市或将量价齐升
本报记者 孙维晨 北京报道
9月9日，中小型房企懋源地产29.4亿元总价并配建9.6万平方米异地保障房的代价取得孙河区域地块。市场机构测算其楼面价为每平方米5.26万元。这是北京最近的地王代表之一。
大约10天的时间，北京市场就连续出现了4个“地王”。即便是在这个寸土寸金的首都城市，土地市场已经许久未曾如此热闹。
北京土地市场短期内的繁荣背后不仅是宏观政策因素的趋暖，更是由于房地产企业对北京土地资源的渴求。
业内专家预测，在9月和10月的传统交易旺季，地王出现会使得北京上海量价齐升。而且公众普遍具有追涨杀跌的交易心态。
四环以内住宅用地五年仅供应14宗
进入2015年，宏观政策对房地产业更加“呵护”。从年初至今，多个部委连续下发宽松政策以促进房地产市场稳定着陆。
要求匿名的中国房地产协会副秘书长对《中国经营报》记者评论说：“宏观政策的宽松让整体房地产市场受益。从目前看政策支撑房地产市场的态度比较鲜明。”他认为宏观政策的呵护是促进北京等一线城市房地产市场的重要外部因素。
此外，有券商对全国40个大中城市的土地溢价进行统计认为一线城市的土地溢价率依然最高。截至8 月底，全国40 大中城市土地溢价率17.4%，较上月下降2.6 个百分点。其中一线城市土地溢价率为13.2%，二线城市25.9%，三线城市1.2%。
来自北京市国土资源局的数据显示，截止到9月7日，年内北京市土地市场累计成交地块48宗，成交金额累计为940.93亿元，与2014年同期的1530亿元相比，跌幅达到38.5%。而在已经成交的48宗地块中，住宅用地占比尚不足半数，仅22宗。
来自房地产企业以及市场机构的分析人士在接受记者采访时均表示，今年比去年的土地供应紧张，因此很多地块的溢价要高于预期。
甚至有人分析认为，北京市土地供应存在“饥饿营销”。因为此前数月未释放优质地块，企业需求被挤压至一定水平后再释放土地以提高拍卖价格。
匿名的市场机构分析师对此却予以否认：“我们长期跟北京市国土部门合作。他们并没有采取这种方式提高土地价格。地块的出让，一切都是按照节奏和步骤进行。”他告诉记者：“如果土地价格过高，他们也会承担来自中央的压力。”
他透露说：“对于某些地块，甚至国土局都不理解为什么能够拍出如此高的价格。”
这种疑惑不仅存在于政府部门，同业的围观者也很难理解。一名曾经负责拿地的港交所内地房企经理人对记者评论说：“我们此前跟业内同行预测过近期的一些地块。我们预计楼面价可以超过3万元。但结果却超出我们想象。我认为较为合理的解释是北京地太少，企业太缺地。”
亚豪机构市场总监郭毅对记者评论说：“近5年间北京四环以内住宅用地仅供应14宗，而未来城六区的住宅用地将受到更加严格的管控。这符合北京的区域特点。未来这些地王项目只能建设成为高端项目获益。”
中国社会科学院金融所银行研究室主任曾刚对记者预测说：“由于房地产市场的局部特性较强，一线城市楼市和其他城市市场有明显差异。我认为未来一线市场房地产资产价格会相对稳定，但是其他城市还有下探空间。同时资本市场与房地产市场处于同一系统内，因此股票市场下跌有可能影响房地产市场的稳定。”不过，这位官方智囊机构的高级经济学家认为，由于房地产产业链较长，且对普通人来说价格较贵。该两个因素注定该行业长期内依然是中国经济的支柱产业。
房企看多一二线市场
而抛开宏观因素，企业自身对于产生原料的渴求也不容忽视。这种需求甚至被视为近期频出地王的关键内因。
在近10天的时间里，中铁建与方兴地产联合体以50.25亿元的总价，1.86万平方米公租房的代价拿下丰台区南苑乡石榴庄村地块。保利首开联合体也在9月2日以64.83亿元、楼面价53830元/平方米的代价夺下孙河地块，楼面价和总价双双刷新孙河区域纪录成为“双料地王”。9月8日，龙湖地产与保利地产、首开地产组成拿地联合体，以42.5亿元总价,竞得北京市东坝南区地块。9月9日，懋源地产以总价29.4亿元摘得朝阳区孙河乡西甸村地，并配建9.6万平方米异地保障房，该地块的溢价率已经达到50%。外界计算保障房部分额外成本预计为9.6亿元，楼面价高达5.26万元/平方米。
除了懋源地产以外，摘得地王项目的买家非富即贵。其中有央企、央企子公司、国企以及一线上市房企。上述某拿地企业的内部人士对记者置评说：“最近拍出的地王项目都处于较为成熟的区域内，比如孙河地块。以前的中央别墅区核心在天竺区域附近，现在随着扩大和移动，孙河已经成为新的别墅区核心。”
尽管在北京卖地要付出高昂的代价，但是这对一些企业来说是形势所迫。“有些拿地王项目的企业在北京已经没有项目了，所以必须要拿地建设。”他说，即便面粉再贵，也要买来做面包：“如果没有项目将会失去在北京的市场地位。而且如果没有土地，那么原本项目上的人也会被大量闲置。”
上述中国房地产协会副秘书长对记者说：“这些拿地王的企业并不缺钱。他们看中的是北京土地资源的稀缺性。所以对比各种因素来说，我认为企业对于自身资源的配置是更为关键的原因。”
他透露说，北京整体规划战略会挤压一部分低端产业溢出，但其空出的土地将主要用于建设设施、绿化等项目。因此可交易土地的供给不会明显增加。此外他并不认为人口调控会对土地稀缺性带来影响：“虽然北京正在进行人口调控，但是这并非一朝一夕的工作。这需要非常长的时间来完成。同时人口调控是高级人才流入，普通人才流出的更替过程。高级人才的进入也会让北京的房地产资源更加紧迫。”
中原地产统计认为2015年至今全国20大标杆房企一二线拿地面积占比65.9%，全面回归重点城市。从成交建筑面积看，标杆房企在一线城市占比高达12.4%。这两大指标均处于历史最高纪录。
中原地产首席分析师张大伟记者评论说，最近市场升温后，一二线土地出现供应，房企积极争抢。地王依然频繁出现，体现了房企对一二线市场的看多情绪。
同策咨询研究部总监张宏伟对记者预计，北京、上海等地频繁出现的地王项目通常会牵动周边市场甚至整个城市的楼市。
他认为，“地王”楼盘一定程度上拉升板块内的成交均价，只要“地王”楼盘推盘成交，会导致板块内房地产市场成交结构上偏向于高端，会带来区域内房地产市场价格整体上走高。“在9月和10月的传统交易旺季，地王出现会使得北京上海量价齐升。而且公众普遍具有追涨杀跌的交易心态。”
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
