朱疆明:轻资产+好项目是产能过剩时代的经营王道

8月25日，时代周报发表的北京企业家黄月芳名为《地产大佬忙转型：新主业定生死》的文章，分析了当前地产行业的转型困境。想不到，面对潘石屹等忧心忡忡的“轻资产化”转型，融创中国董事长孙宏斌直言说“不”，“我觉得房地产就是轻资产，买地卖出去了就是轻资产，卖不出去就是重资产。这个行业是吸引资金最多的。我们没法转”。在孙宏斌看来，房企关键还是要有“好项目”；有了好项目，经过优秀团队卓越打理，仍能挣大钱。

有一点孙宏斌说得颇对。对比制造业，房地产的确是“轻资产”。房地产（REAL ESTATE），也即“真正的资产”。“有恒产者有恒心”。一个有着巨大需求，一旦解禁，必然快速爆发是个必然结果，不需要多少技术含量。

简单的制造工艺，巨大的赚钱效应，必然引发产能的疯狂复制和放大。结果就是泡沫。泡沫破裂后才发现原来这个行业那么多“商业巨子”不过是技艺低劣的手艺人，会砌砖头而已。他们只加工“能卖掉”的产品，根本不懂什么是好产品。一旦砖头难卖了，就没辙了，说这个行业没得玩了，要转型了。于是乎，这个“轻资产”项目成为资本密集型项目。

说过去20年中国的房地产行业是低端制造业毫不为过。过去20年的发展几乎完全源自市场红利，没多少技术含量、服务、差异化可言。他们甚至连什么是房地产都没搞清楚。既然如此，单靠财大气粗的确没法转型。

潘石屹和王石都提出向轻资产发展，向Uber学习，整合闲置房地产资源满足消费需求。这个方向不错。在美国华尔街，一个总投资上百亿美元的项目，通过独特的“众筹”等现代金融手段，实现资源整合获得资金，就能实现“轻资产”运营。由于西方国家地产市场成熟，以整合、重新定位、改造来实现不动产价值优化并获得巨大商业成功的房地产企业比比皆是。

当然融创自身就是一家于香港联交所上市的公司，可能看不起相对小打小闹的“众筹”。我们也注意到，在浙江温州等地，“众筹”早就司空见惯，只是其运营后来并不怎么好。其病因是在“众筹”这种新模式之外的，例如缺乏好的项目与好的团队。

由此来看，孙宏斌说得很有道理。在他看来，经济压力越大，带来的并购机会反而越多。融创经验丰富，卖家很信任。加之执行力强，一周内就确定项目的投资价值。融创的土地储备中，已有超过一半以并购方式获得，减少了过去拿地时政商关系等高成本。换而言之，“大鱼吃小鱼”，融创将那些陷入困境的项目的优势找出来，加上融创自身的优势，能够一举两得。这些优势包括并购土地地段好，价格便宜，得以规避公开市场竞拍。

经过这番努力，在融创那里，地产事业实际上成为了“资本密集型+知识密集型”的产业。对一些有望走出传统财大气粗胡乱经营的中小地产商来说，融创模式的确有其价值。也正是这些企业纷纷走向困境，资金链断裂，销售无门，才给了融创以巨大的机会。

孙宏斌主持的融创公司以其经验证明，中国的房地产现在的“寒冬”是落后产能的寒冬，而非所有房地产商的寒冬。当然这个行业还处于太原始的阶段，谁把自己的产能打磨得更好，把自己升级得更好，这极有可能就是谁的春天。不过，融创经验再卓越，不能否定王石、潘石屹他们的积极思考。我总觉得，无论转不转型，“轻资产+好项目”，是产能过剩时代的经营之道。不仅如此，甚至在以后产能过剩根本上解决的时代，对我们民企来说，始终是王道。