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会德丰两高管详解内地布局 收缩内地战线

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作为香港老牌房企,九龙仓集团会德丰地产有限公司都是隶属于会德丰有限公司的劲旅。近日,九龙仓集团也公布了公司半年报,半年报显示,今年上半年九龙仓集团在内地发展物业的销售额达到103亿元,完成全年目标220亿元的47%,九龙仓集团主席吴天海称:步入7月份,内地的销售势头非常好,加上楼市开始回暖,按揭的调控也开始放松,所以对今年全年销售达标有信心。

随着部分香港房企撤离内地的消息不断爆出,作为香港房企标杆的九龙仓集团以及会德丰地产有限公司未来的布局战略自然也备受业内关注。对此,《中国经营报》记者近日分别约访了九龙仓集团第一副主席周安桥以及会德丰地产常务董事黄光耀。

面对逐渐进入“白银时代”的中国内地房产市场,周安桥表示:未来几年房地产市场不会特别理想,集团未来在内地15个城市的布局会慢慢减少到一半,再集中到7、8个城市,将聚焦一线城市及强二线城市的优质土地和项目。“未来九龙仓暂时会以上海、杭州、苏州三个城市为核心。”

剑指一二线核心城市

《中国经营报》:九龙仓提出未来将减少内地布局的城市,请问九龙仓未来主要减少在哪些城市的布局?

周安桥:未来九龙仓在内地会减少部分三四线城市的布局,将优势集中在一线城市和强二线城市。长三角区域的上海、苏州和杭州3个核心城市,我们希望继续做大,并加大独立操盘的项目数量。比如上海,如果消费者看过会德丰广场,也买过九龙仓的豪宅,他们可能会从浦西跟到浦东,再从浦东跟回浦西。也就是说,在九龙仓有品牌依托的城市里,我们的产品可能比同行的产品获得更多的品牌溢价。

《中国经营报》:九龙仓集团未来在内地的拿地策略未来是否有变化?

周安桥:总的来说,九龙仓拿地态度很积极,但行动要审慎。在我们的主力城市只要有土地出来,我们大多都会去研究,还是在积极的寻找地块。希望“一路走一路看”,一路卖房子一路买进地。我们也注意到,北京、上海房价不断上涨,地价上涨比房价还要快。就像股票一样,如果不断上涨,终有一天会透支。但我们不会盲目的把市场价格往上推。九龙仓对此感受最深的就是很难抢到地,土地的价格往往超过或接近房价,就是所谓的“面粉比面包贵”。所以我们最近在存量土地上做一些工作。特别是在我主战场的几个城市,国企的存量土地我更愿意信任。

《中国经营报》:内地房地产逐渐进入“白银时代”,九龙仓集团此前收缩地产战线的决定是否是看空内地市场?

周安桥: 九龙仓依然看好内地市场,但是要将力量集中在九龙仓有品牌优势的一二线核心城市,这些城市市场容量也大。

《中国经营报》:从九龙仓2015年上半年年报看出,公司地产方面高端写字楼、商场以及新市区中心等取得了良好的业绩,那请问未来公司在住宅方面的投资比重将是否会有所调整?

周安桥:九龙仓的优势是综合的、立体的体现。未来九龙仓要回归自己的优势,把力量集中到一二线辐射能力广、九龙仓品牌度更强的核心城市,比如有九龙仓商业地产依托的城市,上海、苏州、杭州等城市做高增值住宅业务,我们也一直在据此积极寻找合适的土地。在这些城市里,我们也会尽量多的选择自己操盘项目,这也是我们重要的策略,未来我们会继续采用这个策略,把我们的生意做得更大一点,更多一点。

目前我们在国内商业物业和住宅方面的投资比重各占差不多50%,未来2、3年,商业项目(IFS)全部完成,如果再拿2、3个新项目的话,那么可能3年以后,我们收租的商业物业价值会超过发展的住宅项目。

看多高端地产市场

《中国经营报》: 今年是北京、上海、深圳等诸多城市的“豪宅元年”,高端地产市场在经历了此前的楼市调控之后在2015年交易量集中爆发。而与九龙仓集团同为会德丰旗下子公司的会德丰地产也是高端物业的知名开发商,而其国际级顶豪项目也将在今年下半年迎来世界各地的买家。近年来香港和大陆的高端地产市场经历了什么变化?新奢侈品地产发展的挑战有哪些?

黄光耀:其实过去两年在香港和中国大陆都有推出过一些房地产调控政策,主要是为了市场更加健康的发展。这些措施刚刚推出来的时候,对中等价格以上的楼盘带来影响,从而造成了买家购房的节奏放缓。现在市场已经慢慢适应措施,超级豪宅今年上半年的成交量无论是大陆还是香港市场来看都是迅速增加的。看好豪宅市场,因为豪宅的供应量稀缺,但买家却十分热衷。

对于新奢侈品地产来说,不仅会受到一些政策面的影响,也有外围因素对市场带来影响,买家会关注利息的走势。香港、内地加息的机会都不大,预计会维持低息。虽然香港会参考美国的走势,但预计加息的幅度不会大。

《中国经营报》:据相关媒体报道,近期受累香港股市的调整,香港楼市降温。请问怎么看待下半年香港楼市的走势?豪宅市场与普通住宅市场面临的情况又有哪些不同?

黄光耀:豪宅市场方面,超级豪宅今年上半年的成交量有所增加。因为豪宅的供应量稀缺,但买家却十分热衷。豪宅买家均实力雄厚,只要是地段优越,设计及工艺优秀的项目,他们也会感兴趣。除此以外,股市调整亦带动投资者由股市转向到楼市,因此我们对下半年香港楼市的走势,尤其是豪宅市场,表示乐观。

至于普通住宅,市场属刚性需求,对住宅需求非常殷切,而股市浮动亦属短暂波覆,相信对普通住宅买家的入市考虑影响不大。

《中国经营报》:会德丰集团即将在香港推出国际顶豪项目,请问项目在香港房产市场有哪些突出的优势?目前的客群定位是怎样的?

黄光耀:Mount Nicholson聂歌信山是九龙仓集团与南丰集团合作的年度大型项目。目标是将其打造成国际级的豪宅项目。在香港,买家向来对山顶项目感兴趣,市场未来的发展备受看好。香港超级豪宅今年上半年的成交量有增加,与Mount Nicholson聂歌信山规模质量相近的项目销售表现理想。

从目前的香港豪宅市场来看,与Mount Nicholson聂歌信山项目相近的香港山顶项目何东花园成交价超过50亿港元,平均尺价超过8万港元,达到了一个理想水平。Mount Nicholson项目在区位非常优越的山顶地段,面向维多利亚港湾。总楼面面积达32.4万平方尺(约合3.01万平方米)。是公司于2011年以104亿港元买入。

目前从销售代理以及接触到的买家中了解到,产品一部分买家为本地买家,有名门望族,当然也有部分买家来自内地,多为有兴趣、有实力的买家,如上市公司的高管,生意人。新加坡的办事处也接触到海外、东南亚的买家。项目为集团过去10年推出的豪宅规模最大的一次,买家背景国际化、广泛,加之在伦敦和纽约都有做宣传,所以这些城市的买家也感兴趣。这个项目亦是山顶过去10年最大规模的,相信买家背景会较为国际化及广泛。

据了解,二成买家希望购入Mount Nicholson聂歌信山作长线投资,而其余八成自住,成为真正的用家。

《中国经营报》:随着目前互联网+模式对于商业地产有了一些冲击,目前内地地产公司纷纷谋求转型,以轻资产带动重资产,或者寻求跨领域的转型,九龙仓集团在这种大趋势下,对于一些商场、高端写字楼的业态是否也会做一些创新调整?未来发展的主攻方向是哪一块?

周安桥:轻资产不是九龙仓目前的考虑,不是九龙仓的优势,九龙仓也没有这个需要,因为九龙仓光是物业升值就升了100多亿元。所以,到目前为止九龙仓没有提出要走轻资产这条路。

九龙仓今年资产总额将近5000亿港元,大部分在香港。8年前,九龙仓是2000亿港元的总资产,自由行政策太成功了,使九龙仓在香港的海港城和时代广场升值了近2000亿港元,所以造成现在九龙仓在国内资产占总资产的三分之一。

与国内的房地产商有所不同,九龙仓是一个以收租为主的公司,收租物业在4000多亿元资产里面占3000多亿元。在国内,九龙仓物业收租和销售比例已经接近50%对50%,尤其3年以后,收租物业价值可能会超过销售物业价值。

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