远洋地产负重转型 毛利率低于行业水平

毛利下降几乎成了此次房企年中发布会的关键词。即便是一年前就开始退出三四线城市的远洋地产控股有限公司也不能幸免。

8月21日，远洋地产在香港召开2015年中期业绩会。远洋地产公司主席兼行政总裁李明于会上公布，2015年上半年，公司实现营业额为151.07亿元，同比下跌15%；协议销售总额达138.07亿元，较2014年同期上升约4%，占全年销售计划的1/3。

与此同时，远洋地产上半年的销售楼面面积上升约5%至106.76万平方米；倘若不包括车位销售，平均销售价格上升约5%至1.39万元/平方米。

毛利再次触及最低点

然而，单位售价微增并没有如期改善远洋地产20%的历史最低毛利率。数据显示，经过营销、管理及财务费用水平进一步降低，该公司核心净利率较2014年上升2个百分点至11.2%，毛利下跌13%至30.65亿元，毛利率继续稳定在20%的低位。

事实上，2014年年中远洋地产毛利率为20%，远低于行业31%的平均水平，甚至被称为远洋地产历史新低。为此，远洋地产投资部总经理王洪辉曾解释称，毛利率下跌主要原因是上半年结转项目中有高价地项目，同时有6个新项目在上半年首次结转。

当同样的事情再次发生时，远洋地产公司主席兼行政总裁李明则更倾向于“因资产核算方法略有差异，每个公司的毛利率情况不同，以净利润为标准去考量远洋地产的业绩会更准确”的解释。

此外，“公司的毛利率在行业整体下降的趋势下还能保持平稳甚至上升，这是前几年调整后应该享受的结果，未来公司的毛利率上升趋势是肯定的，因为基础已经奠定好了。”李明在业绩会时耐心地解释着毛利率下跌的原因。

但这似乎并不能掩饰毛利率成为远洋地产软肋的事实。数据显示，2011年远洋地产的毛利率为31%；2012年调控最严时降到27%；但在2013年市场回暖且火热时，依旧再次下降3个百分点达到24%；最近2014年21%的毛利率更是创下纪录。

面对逐年稳步下跌的毛利率，远洋地产显然并不甘心。为了逐步改善低毛利率，不仅着手收缩住宅开发，更逐步探寻养老地产以期成为利润增长点。

改善毛利率

2014年，远洋地产先后剥离了秦皇岛的远洋·海世界、杭州的远洋·大河宸章及上海的远洋·香奈印象等多个毛利相对较低的项目。未来，远洋地产位于黄山的远洋桃花岛和中山的6个项目也将是其剥离的对象。

今年上半年，在坚持去库存为主的策略下，远洋地产还成功将现房资源由172亿元下降至109亿元。李明现场表示：“经过上半年消化库存后，随着去库存取得一定成效，远洋地产预计下半年将推出人民币420亿元新增房源，确保完成全年销售计划。只要全年去化率达到55%，就可以完成公司的销售目标。”

住宅战线收缩的同时，远洋地产在写字楼、商业零售、养老养生等领域的投资力度继续加大，并涉足电子商务和智慧社区、健康医疗、公寓运营、金融创新等新业务。

据悉，继北京“亦庄椿萱茂”和“双桥椿萱茂”两个项目开业以后，远洋地产第三个养老项目也将于2015年底开业。并且，除与中国人寿开发建设养老物业外，远洋地产还与美国专业养老公司达成战略合作，促使养老业务发展更加专业化、规模化。

在新业态成长阶段，为了保证稳定的营收以及进一步改善毛利率，远洋地产依旧需要继续在一线城市补充优质土地。2015年上半年，该公司共获取9个项目，总规划面积达160万平方米，平均土地成本约每平方米人民币6900元，主要集中于一线城市和核心二线城市。

其中，1月27日，远洋地产以约27.9亿元底价，折合楼面价12500元/平方米的价格在广州土拍市场中拍下天河区首宗旧改地块出让。2月份，远洋地产与卖方达成水湾框架协议，该公司旗下远东和盛途就收购持有水湾项目的诚品80%权益，向卖方支付9000万元的诚意金，同时亦会向卖方及诚品提供9.1亿元的过渡性贷款。

4月10日，远洋地产与绿地集团签署协议，将联合开发其1月份拿下的南京市江宁区住宅项目。据远洋地产方面称，这是其首次进军南京，采用联合开发方式，显示出深耕华东、轻资产开发的战略意图。

临近年中，该公司还以加价2000万元的价格，接盘雨润地产于杭州的雨润城东新城项目的地块。

目前，远洋地产在京津冀地区总剩余土地储备是783万平方米；项目数25个，以住宅类为主，集中在北京和天津。从面积分布看，一、二、三线城市分别占到20%、69%和11%；从土地价值分布看，一、二、三线城市分别占到53%、45%和2%。

转型账本

“调整转型总是要付出代价的。远洋地产扩展业务领域、转变战略重心的举动虽然体现企业前瞻性，但不可避免地使企业营收、利润等一系列财务数据成为其痛点。”一位熟知远洋地产的分析人士对《中国经营报》记者分析称。

“其中，多业态综合布局，不仅会使企业未来的增速放缓，也会进一步占用企业的流动资金，推高企业的负债。”

2015年上半年，远洋地产营业额为人民币151.07亿元，较2014年同期的人民币178.40亿元下降了15%。营业额下降正是由于远洋地产退出三四线城市以完善全国性战略布局。

6月底，远洋地产现金资源总额为174.36亿元，总有息负债为486亿元（计入4亿美元公募永续债），较年初的481亿元上升11亿元和5亿元，净权益负债比因此从76%小幅下行至72%水平。净借贷比率为63%，比去年年底下降了3个百分点，但仍为2009年以来的较高水平。

为了支撑这样的转型，远洋地产只能再次在资本市场寻求援助。

2014年7月发行12亿美元债券，并创下当年中国地产行业美元债发行的最大规模。2015年1月，远洋地产发行一笔双年期高级债券，包括5年与12年两个年期，分别发行7亿美元及5亿美元，融资总额共计12亿美元。

2015年8月，远洋地产再次获中国证券监督管理委员会批准，发行最高金额达人民币100亿元公司债券。首期50亿元的公司债将分为为期5年、7年和10年的公司债券，息率分别为3.78%、4.15%及5.00%三个品种。

对此，李明表示：“此次境内债券发行拓宽了集团的融资渠道，并有效降低了融资成本及优化公司债务结构，增强了抵御市场风险的能力。”