越秀房托首次“独舞” 接盘外资

外资抛盘，内房股吸纳。自从2012年以134亿元人民币总作价将广州IFC注入后，越秀房托资产管理有限公司（以下简称“越秀房托”）终于有了新的收购动作。8月3日，越秀房托公告宣布，公司向CenturyHolding购买其所持有的BestgetEnterprisesLimited的股份。假设基准收购价与最终收购价相同，最终收购价3.82亿美元（相等于约人民币23.35亿元，按1美元兑人民币6.1169元的汇率计算）与一次性费用及收费约人民币7700万元。

23.35亿上海买楼记

根据基金单位于签署股份购买契约前五个交易日在香港联交所所报的平均收市价，该物业收购价约为基金市值总额的26.8%，因此是次交易构成基金的一项主要交易，须于基金单位持有人特别大会上经基金单位持有人批准。

为顺利完成收购，越秀房托将通过持有的现金及债务融资支付收购款。其中，境外债务融资额合计3.94亿美元（折合人民币约24亿元）。而境内将银行融资人民币3亿元，以偿还项目现有银行贷款。内部资源拨付约人民币1200万元。交易完成后，越秀房托将拥有该公司持有的位于上海的宏嘉大厦，公司的借贷比率将由31%升至36.7%。

据市场消息显示，上述物业属于美国投资基金凯雷集团名下子公司，之所以选择低位卖出是因为其基金已经到了退出时间。相关人士强调：这并非看空内地楼市，凯雷还将择机继续收购物业。

资料显示，宏嘉大厦位于上海市浦东区竹园中心商业区，于2010年9月落成，属甲级写字楼。项目包括地上25层及地下2层，总建筑面积6.2万平方米，其中写字楼面积接近4万平方米，零售面积约6200平方米，地上停车位27个，地下停车位273个。截至2015年6月30日，该写字楼的出租率接近100%，平均租金约7.7元/平方米/天，零售的出租率近95%，平均租金约6.1元/平方米/天；租户主要是金融业、商业服务业和制造业等客户。

针对此笔收购，买方越秀房托则回应《中国经营报》记者称：“宏嘉大厦位于竹园商贸区核心地段，具广阔发展空间，并有强劲续租增长潜力，可使公司在广州以外地区扩展业务，以及提高租户组合的整体质素。收购将会扩大基金的投资组合约11.5%（按现有物业于2015年6月30日的独立估值计算），令基金的收入来源及物业组合更加多元化。此笔收购也符合越秀房产基金的投资目标及增长策略，公司还将继续专注北京、上海在内的一线城市。”

值得注意的是，相比于越秀房托的看好，近期的上海写字楼市场却频遭外资的看空、频现沽售。7月29日消息，李嘉诚计划将其名下位于竹园板块的综合体项目世纪汇出售，最高报价达到200亿元。目前已经有买家在深入洽谈，而最终成交价格可能在160亿元左右。与此同时，香港瑞房房地产主席罗康瑞以66亿元出售其上海核心地段新天地区域的综合体企业天地项目。

将缩小评级缓冲空间

“自2011年起，低单价、高收益率的研发办公楼市场逐渐转好，吸引了基金投资买家和创业型自用卖家。一般投资通道窄的客户会比较看好稳定和长期的收益，而投资通道宽的企业则比较倾向于短期、涨幅大的投资。对于凯雷和李嘉诚来说已经是售价成本比较高的时候，此时售出收益比较大。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析称。

“目前，上海区域的写字楼市场比较平稳，但持有上海区域的写字楼则需要做好相应的心理准备。上海写字楼市场供应旺盛，短期内租金很难上升，新增区域主要以前滩等板块为主。目前国内经济正在转型，老经济模式并不能给租金带来大幅上涨，而薪金及模式目前仍没有足够的资金消耗新的库存。”宋会雍进一步分析称。

数据显示，2015年第二季度大约有175,000平方米甲级写字楼新增供应进入上海市场，写字楼新增供应再次创下新高。上海甲级写字楼总存量达到7,261,313平方米。2015年下半年，上海核心商务区还将有约700,000平方米新增供应入市，非核心区也将有100万平方米以上新增供应入市，之后两年的年平均新增供应量也将维持在100万平方米以上的水平。

显然，大量的新增供应不可避免带来租户的流动，次级商务区及非核心商务区的市场去中心化趋势将持续，这些商务区以较低的用地成本和日益完善的基础设施吸引着开发商、有预算限制的租户、需要较大办公面积作分支及后台运营的租户。戴德梁行的分析报告也表示，虽然需求保持旺盛，巨大的竞争压力使本季度上海写字楼总体租金环比下降了0.3%，达到人民币每天每平方米8.79元（1.4美元）。

“但只要企业现租物业的租金没有太大的浮动，依旧可以保有以往的租户和出租率。2012年和2013年的租户流动率比较大，因为那段时间上海写字楼的租金上涨幅度很快。”宋会雍称。

除了要面临如何维持出租率和租金回报率外，穆迪分析师梁镇邦认为，此次收购还将提高越秀房产基金的负债杠杆率，进军上海寻求更高和更多样化回报会增加其业务风险，将缩小其评级缓冲空间。

“但其收购的资产质量出色，并位于不断发展的浦东商业区和上海自由贸易试验区，为收入多样性带来一定程度的益处。收购新资产会立即产生EBITDA和现金流，相对于越秀房产基金的整体业务组合而言规模可控，因为总对价仅为其2015年6月底总资产的10%左右。预计公司在此次收购后会控制其债务增长。”

复制IFC不易？

事实上，身为基金管理人的越秀房托一直为优化旗下持有物业、提高租金收益而努力。其中，最为突出的案例便是广州国际金融中心（IFC）的运营。

IFC注入越秀房托后，越秀地产每年给予越秀房托一定金额的补贴。2015年上半年，这部分补贴款项约为人民币3809万元，越秀地产需在越秀房托公布2015年中期业绩后7个营业日内支付。

之后IFC的出租率虽然不断改善，但依旧未能达到越秀房托旗下白马大厦等近乎满租状态。数据显示，2012年年底，国金中心的整体出租率达75.63%，租金达到了215元/平方米；2013年年底，出租率为88%，租金203元/平方米；2014年年底，出租率达88.75%，平均租金220元/平方米。

彼时，标准普尔甚至发布报告称，越秀房托收购的广州国际金融中心出租率较低，减弱其现金流充足性，并增加因资产集中带来的评级压力。预期未来两年内越秀房托能够继续扩大其资产组合，维持其良好的资产质量及在广州市场的稳固市场地位。

为此，越秀房托一直不推进各种措施。2014年，广州IFC也推出“超高层建筑6S星钻服务体系”，全面提升服务体验。与此同时，财富广场、城建大厦、越秀新都会大厦等项目也总结出例如“易捷屋”等一整套完善的服务体系，通过服务的体系化，努力地提高物业的价值。

到2015年6月底，IFC物业综合出租率同比上升4个百分点至94.76%。截至2015年6月30日，越秀房产基金重估市值约为人民币240.64亿元，较去年同期估值高出人民币4.95亿元，增长2.1%；基金单位持有人应占资产净值为134.47亿元，较去年同期增长2.32%。

旗下持有的白马大厦、国金中心等6个物业目前估值240.64亿元人民币。其中，截至2015年6月底，白马大厦经营收入1.96亿元，同比增长10.5%；财富广场经营收入3520万元，同比增长3.2%；城建大厦经营收入2980万元，同比增长0.3%；维多利广场经营收入3130万元，同比增长39.1%；越秀新都会经营收入3200万元，同比增长3.2%；国金中心经营收入4.65亿元，同比增长3.5%。

成功将旗下物业改善后，越秀房托终于将其在业绩会上提了两年的新物业注入提上日程。7月28日召开的2015年中期业绩发布会上，越秀房托主席刘永杰再次公开对媒体透露，公司收购将集中在北京、上海两个城市，因为这两个城市相对来说写字楼市场发展得比较好，投资回报也比较高。

“现在的经济有比较大的下行压力，整个商业地产价值也比较大。对收购项目来说是比较好的时机，我们希望把握好这个时机。”刘永杰如是称。越秀房托于2015年6月30日的现金及现金等值及短期存款结余约达人民币6.63亿元。

越秀房托前期的成功，与母公司在广州市场的深耕细作关系密切，白马大厦等都是运作超过十年的成熟项目再注入房托，IFC更是有兄弟公司的现金补贴。此次进军上海市场，是房托脱离了越秀地产的“护驾”，首次独自航行。能否成功摸索出市场规律，复制广州国际金融中心的运营经验，这是不小的考验。