金融街转身高周转主动应对市场变幻及资金压力|亿元

金融街转身高周转主动应对市场变幻及资金压力

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在距离拿地将近一年的时间，金融街在广州的三个项目就要入市，如此高速果敢的背后，是金融街化解市场变幻及资金压力的主动应对。

值得注意的是2014年，金融街控股的净资本负债率上升30个百分点，达到了113%。

对此，克而瑞分析师沈晓玲表示，“负债率的上升将对金融街的销售形成比较大的压力，迫使它加大销售力度，金融街只能采取快速开发的方式来分散风险。”

广州首秀

“广州是金融街控股在城市开发中不可置疑的‘第一梯队’。希望未来在广州的业务中，住宅和商务地产各占半壁江山，在广州仍会继续拿地。”金融街控股副总经理郑周刚话音未落，金融街广州首个项目融穗澜湾就要开卖了。作为金融街在广州的首秀——融穗澜湾、融穗御府、融穗华府将分别于8、9、10三个月入市。最先入市的金融街融穗澜湾欲在番禺区打造120米超高层建筑。

去年7月24日，金融街以8亿元的底价拿下一宗番禺市桥江景宅地，该宗地块要求配建1万平方米保障房与无偿配建学校，如果把配建房的建安成本计算在内，折合楼面地价达到12234元/平方米。合富辉煌分析人员认为，再加上建安成本以及其他费用，项目推出市场售价需过2万元/平方米开发商才能实现盈利。

该项目售价几何，尚未得知，但据记者了解，融穗澜湾周边楼盘均价在1.2万~1.9万/平方米。“广州购房者趋于理性，刚需和改善型居多，购房者是否买账关键还要看性价比。”房价点评网高级分析师肖文晓表示，番禺区作为广州较为成熟的外围区域，已有众多房企扎根，近年来外地房企不惜代价在广州拿地，如果想要做好口碑，必须靠产品品质和销售的业绩。

同样，其在萝岗、荔湾紧接着推出的项目也有不少压力。9月金融街计划推出位于萝岗的融穗御府，这一区域作为广州的供货大户，万科、中海、雅居乐等早就已经大盘云集，这也就意味着金融街需要从众多品牌开发商中杀出一条血路。

而最受关注的荔湾区广钢新城项目融穗华府，预计10月入市。去年2月广钢新城第一批地块出让，金融街夺下其中一块，扣除安置房面积、不计安置房建设成本，折合楼面地价达到20337元/平方米。业内预估，区域新建住宅售价定在4万元／平方米才可以收回成本。暨南大学教授胡刚对于区域的销售情况并不看好，“广钢新城周边的楼价最高在2万元/平方米左右，新项目的入市价格已经接近发育成熟的珠江新城”，而区域的配套设施，估计要等到2019年地铁开通后才能初具规模。”

失意惠州

从北方远道而来的金融街在广州的大门外徘徊已久。早在2005年10月，金融街就以2.62亿元摘得惠州巽寮旅游度假区项目，这也是当时第一个进入惠州巽寮湾开发的外地开发商。资料显示，金融街巽寮湾项目规划用地29平方公里，是当时整个巽寮湾用地面积最大的房地产项目。按照最初规划，整个项目开发周期为8~12年，总投资额达到200亿元。当年，金融街控股对惠州巽寮湾项目抱有极大期待，立志要将其打造成为中国版的“马尔代夫”。

2011年7月，碧桂园惠州十里银滩开盘热销34亿元，这让不少对旅游地产跃跃欲试的同行们艳羡不已，而这也正式开启了惠州滨海旅游地产的黄金发展期。随即，包括富力、万科、合生创展、雅居乐地产在内的国内知名发展商纷纷加码惠州旅游地产。有数据显示，未来在十年以内，惠州整个区域内的旅游地产项目建筑规模将达到5000万平方米，总投资规模近3000亿元。

但赶了早场的金融街似乎错过了盛宴。根据金融街控股销售数据粗略统计，截至2013年，金融街·巽寮湾项目自2005年开发七年的总销售额不足30亿元。另据2014年报显示，惠州业绩下降幅度高达55.8%。

在170公里的巽寮湾海岸线上，金融街面临着巨大的竞争压力，早先就有报道称碧桂园十里银滩之所以能取得如此傲人的销售成绩，源于其大手笔的投放推广，抽调了华南区域大半销售精英，相较之下，大本营远在北京的金融街资源调动有限。

为了加快去化，这家傲娇的北方房企也曾喊出一年内去化4000套，然而效果并不明显。惠州并没有为金融街在广东开好头，但反而让金融街更加意识到必须寻找有实际市场需求和增长潜力的区域，一线城市更为保险。

转战一线，主动调整战略

从去年开始，金融街就专攻一线城市，先后在广州、上海、北京通过招拍挂和收购的方式获取大量土地。

2014年2月，金融街以29.94亿元竞得广钢新城1宗地块，成功打入广州市场。随后，金融街再接连拿下番禺、萝岗2宗地块，总价13.7亿元。9月金融街再次联合方兴地产，以32.4亿元夺广州广钢新城1宗宅地。至此，其在广州土地市场总投入约76亿元。

为了完成业务布局，仅2014年金融街就投入了160亿元，分别在北京、上海、广州、天津、重庆等地获取12个项目，全年引入合作资金58亿元，进行规模扩张。

2015年，金融街加快了拿地的步伐，分别以88.15亿元夺得上海闸北区火车站北广场以北地块，刷新上海年内总价地王纪录，又以17.6亿元买走北京市丰台区花乡四合庄地块。一天内金融街控股转战京沪两个一线城市，砸下106亿元拿地。

一连串动作背后，是金融街对战略布局的重新梳理。

2014年金融街的销售签约额为130亿元，同比下跌42%；销售签约面积为60万平方米，同比下滑30%。曾经辉煌的商务地产更是大幅下挫，去年金融街商务地产销售签约额约为73.4 亿元，同比下降51%。

其中，金融街进入的北京、上海、天津、重庆、广州、惠州等城市商品房销售面积、商品房销售额同比分别下降7%、10%，北京商品房销售面积、销售金额同比降幅均超20%。

房地产金融资深评论员黄立冲表示，金融街多是以商务地产为主导，所有涉及到商业地产的公司都将在未来面临较大的现金流压力，将是一个趋势。“另一方面，中国的消费处于相对低迷时期，其一是互联网为特点商业业态的冲击；其二是商业活动也出现较为低迷的状态。物业持有者都难免面临这种冲击。现有的商业地产开发了很难卖出去，这也说明了金融街为什么拓展住宅土地储备。”黄立冲补充道。

先融资再快周转

重新规划战略需要资本支持，金融街近日在资本市场也动作频频，刚从境外获得15亿元融资，又公布了90亿元的再融资计划。硬币的另一面，金融街则不得不面临着现金流的巨大考验。

年报显示，截至2014年12月31日，金融街的存货余额增至近507亿元，占到总资产的近58%。据分析人士计算，2014年金融街的预收账款为88.13亿元，相较于2013年119.35亿元，减少幅度超过26%；若以此为基准，2014年年底金融街近507亿元存货余额，需要消化69个月。若以2014年销售签约额130亿元为基准，需要消化46.8个月。

存货压顶，金融街加大筹资力度，2014年筹资活动现金流净额为44.4亿元，同比增幅为788.37%；金融街方面坦言，公司加大项目储备力度，债务融资规模增加。截至2014年12月31日，金融街负债合计442.09亿元，相较于2013年年底的312.35亿元，增长41.54%。同策咨询研究部总监张宏伟表示：“企业的运营依靠两个方面，一方面是经营性现金流，一方面是融资性现金流，金融街主要靠融资性现金流来支撑现在的持有和企业运营。”

对此，黄立冲分析指出，以商业地产为主的上市公司，利润主要来自于资产重估，所以按照报表利润最大化，在资产不断上涨的情况下，可以实现利润的不断增长。“但是客观来说资产去化率是不断减慢的，商业地产去化的难度越来越大，由此来看，运营现金流就会越来越差”。

有分析师表示，2014年，金融街盈利水平为29.28亿元，其中采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益为10.3亿元。这意味着，2014年该公司有超过1/3的盈利是来自投资性房地产升值所致。

结果就导致在盈利水平持股走高的情况下，经营现金流量净额仍然为负。通过观察其年报可知，自2007年到2014年，金融街的经营活动产生的现金流净额连续8年为负数，这个数字到了2014年为-3.21亿元。银河证券首席经济学家左晓蕾在接受记者采访时指出，经营性的现金流常年为负数为什么还能融资，这是个很值得探讨的问题。