房地产税，确实准备好了吗？

新华社消息说，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

十二届全国人大常委会还有两年多的任期，这表明可能要在这两年多的时间里，将房地产税真正立法付诸实施。一般来说，像房地产税这样关系全国几乎每个人切身利益的税种，应该慎之又慎，切实听取利益相关者的意见建议，确实吸取国外有关的经验教训。不过，从近年来全国人大常委会立法实践看，如果为了体现某种政策导向，也完全可能加快立法，一次上会就通过立法的事并不鲜见。所以，房地产税法的通过，看来确实是为期不远的事情。

那么，这个呼之欲出的房地产税，到底准备好了没有呢？

房地产税的征收，首先遇到的问题就是对房地产价值的评估。按照现在各方透露的信息，房地产税将以市场价值为征收依据。那么，市场价值到底怎么计算？这必然要有一套科学精准的评估体系和评估办法，尤其要有一大批评估人才。对于房地产来说，不同地段、不同朝向、不同楼层、不同容积率、不同建筑年代等，都会对房地产市场价格产生影响。价格不同，税负不同，所以，公平合理地评估房地产税价值，就成为公平合理征收房地产税的前提。但是，我们目前有这样精细完善的评估标准和体系吗？有这样庞大的评估队伍吗？因为房地产税是以家庭为单位进行征收的，家庭成员和婚姻关系的确认，也存在无穷无尽的难题。

这种难题我们可以从其他税种得到证实。比如增值税和营业税，本来按照增值额或营业额进行征收，相当方便，但是因为一些小微企业台账不全，税务机构和征收人员无法评估核准应税额。结果相当多的小微企业只好缴纳定额税。定额税在征收方面虽然简便，但是根本谈不上公正合理。那么，房地产税怎样克服评估的难题？莫非同样来个定额税，大体估计一下房产的价值，定一个粗略的数目？

除了评估难题之外，征收成本也不容小觑。目前中国有近二十种税种，但真正向个人征收的直接税，尚不存在。目前税务机关只是管理着数量有限的法人纳税人，如果房地产税能够立法出台，那么，这将是唯一直接向个人纳税人征税的税种，税务机关管理的纳税人数量将成十倍增加。目前的个人所得税虽然也是直接税，但一般情况下也并非直接向个人征收，而是要求源泉扣税，即支付单位代扣代缴。所以，绝大多数的自然纳税人并不直接去税务局缴纳个税，税务局也不直接管理这亿万纳税人。而房地产税开征后，税务机关必然要面对面向居民征税。向每户人家一年征收几十元垃圾处理费这样简单的事，在一些地区也是不容易办到，向千差万别的房子和千差万别的家庭征收房地产税这样高度复杂的工作，税务机关恐怕也面临很多难题。

税收的征收成本，必然取决于纳税人的遵从和奉行成本。纳税人认同一个税种，赞同纳税，那么遵从成本就比较低，征收管理成本也相应会下降；相反，纳税人不认可一种税种，对这种税种并不表示赞同，纳税人的税收反抗将会向相当激烈，征管成本也会随之高涨。这种税收反抗或者是积极主动的对抗，或者是消极被动的抵抗如以离婚方式逃税等。现在的问题是，房地产税能否得到纳税人的认同和赞同？能否得到纳税人的奉行和遵从？

中国实行城市土地国有制，人们购买住房时房价中所包含的巨额土地出让金，是70年的土地租金，同时，我们还缴纳了性质完全相同的另一种税收叫作城镇土地使用税。在不具有土地长期所有权，在已经缴纳70年土地使用税和租金的情况下，继续征收房地产税，在法理上完全没有根据，是典型的多重征税。如果不能解决土地所有制问题，不能解决重复征税问题，那么，房地产税就不可能得到人们发自内心的认同和遵从。得不到人们内心遵从的税种，在具体征收上将会遇到怎样的困难，是不难想象的。以税务机关有限的人力，去应付亿万的住房和纳税人，这将是一项非常艰巨的任务。

据新华社的报道，房地产税法等六部税收法律草案列入人大常委会立法规划，释放出税收法定进程提速的重要信号。人们千呼万唤税收法定，是为了用法律约束政府攫取之手，以防止政府无度增加人们的税负，侵害人们财产权。所以，税收法定应该首先是规范税种存量而不是首先进行税种增量。从这个意义上来看，房产税的征收，我们确实准备好了吗？