招商地产重组 行业巨无霸呼之欲出

4月初，招商地产一则“无先例重组”的公告引来各方关于央企招商集团的整合猜想。四个月后，一则“吸并上市”的公告终于掀开了这一重组的冰山一角。

8月3日，招商地产公告称，招商局集团正在积极推动招商地产与招商局蛇口工业区控股股份有限公司的整合工作。目前拟定的方案为招商局蛇口换股吸收合并招商地产并向深圳证券交易所申请上市。

招商地产称：“本次重组方案较为复杂，涉及资产数量庞大，各中介机构正在按计划开展尽职调查、审计评估等相关工作；有关各方积极商讨、论证本次重大资产重组方案中涉及的具体事项并向相关部门征求意见。

年内完成重组

作为深圳央企巨头的招商集团，其地产板块的整合工作一直受到全行业的高度关注。

4月3日，招商地产发布无先例重组公告；5月17日，招商局集团透露，正推动整个集团地产板块的整合工作，目前中介机构已进场开展工作；6月23日，招商地产直接控股股东蛇口工业区整体改制为蛇口工业区控股公司。随后，招商地产公告承认，招商局集团正推动公司与蛇口工业区控股公司的整合工作。

在停牌的四个月中，坊间猜测最热的重组方案是，招商集团将旗下蛇口工业区的地产业务与招商地产的地产业务做整合，蛇口工业区的土地注入招商地产。但随着8月3日“招商蛇口吸收招商地产并上市”公告的发布，却将这一重组猜想否定。

是次公告中，招商地产称：“本次重组方案较为复杂，涉及资产数量庞大。”

据悉，此次要换股吸收合并招商地产的招商局蛇口是招商局旗下100%控股的一级子公司。截至目前，该公司直接持有招商地产40.38%的股权，并通过其他子公司持股招商地产，总比例达51.89%，处绝对控股地位。

据招商地产内部人士向媒体透露，集团希望重组后的招商地产不仅承载传统地产开发业务，而且是能整合集团地产、金融、用户、跨境服务等资源的新平台。由于双方还在资产审计、评估过程，目前还没有明确的换股合并方案。而招商地产和招商局蛇口内部人事关系也均已暂时冻结，等待重组完成再进行。

其中，招商局蛇口工业区公司总经理杨天平（整合前职位，目前人力冻结）称，此次业务整合主要为招商地产和蛇口工业区间的整合，前海3.5平方公里土地会逐步加进来，但漳州开发区和青岛产业园区等业务不作考虑。

而在完成重组时间上，7月20日，招商局集团年中工作会议上，董事长李建红表示，下半年工作任务是打造平台化招商局，深入推进国企改革与集团内部资源整合工作；招商局蛇口和招商地产的重组，争取按原计划年内完成。

规模暴涨 融资能力上升

每一个重组背后似乎都意味着规模变大、估值上升以及股价上涨。

资料显示，招商局集团在前海拥有3.9平方公里的港口物流用地，占前海自贸区约1/4，是前海最大的“地主”。若按整体容积率3来估算，3.9平方公里土地有望为重组后的招商地产新增1170万平米土地储备，地产规模迅速膨胀。

事实上，最近几年，为了扩大招商地产的规模，蛇口工业区曾于2010年、2012年和2014年欲先后将1.1亿元、39.8亿元、48.6亿元的优质土地注入招商地产。注入的项目包括招商局蛇口海上世界片区5宗地块、海上世界住宅一期，及与其配套的女娲广场和文化艺术中心土地使用权等。

2015年空前火热的深圳市场不仅让人们看到招商地产借助蛇口土地再次跻身一线房企的希望，也使得这部分土地成为这次重组中最亮眼的部分。

据中原地产统计数据显示，今年上半年，一线城市房价明显上涨，其中深圳房价涨幅高达22.3%，上海达6.6%，北京、广州分别上涨4.7%和3.9%。暴涨的深圳楼市不断被曝出违约事件以及不断创下新高的房价。

数据显示，在今年深圳楼市暴涨的5月里，招商地产实现签约销售面积29.55万平方米，同比增加72.10%；签约销售金额56.57亿元，同比增加120.03%。五月份的均价也高达19144元/平方米，环比4月份的12258元/平方米增幅高达56%。

五月份销售和销售均价的暴涨正是因为其深圳区域的销售贡献抢眼。在2015年5月深圳的成交榜单中，招商地产以25.77亿元位居第二位。其之前从蛇口工业区注入的深圳海上世界（双玺）、招商花园城以及壹海城等高价项目均有成交。而这也使得曾因二三线城市项目交付拖累售价的招商地产依旧能保有较高的销售均价和较为稳定的毛利率。

无疑，此次重组短期上会给招商地产的销售金额、利润率带来改善；长期上，招商集团将借此解决内部一直存在的同业竞争问题，交叉重叠的业务将被消除。

对此，CRIC研究中心的朱一鸣认为，资源集约将带来“1+1>2”的优势互补增强效应。就招商地产而言，重组后，土地储备大增，弥补了先前规模不够大的短板。“地产板块整体运营效率提升。对非上市地产资产而言，注入上市平台后，将享有上市平台高效规范的管理和内控，投资回报率和管理效率都会提升。对上市平台而言，整合后，企业规模经济效应（如分摊地产业务固定成本、降低单位成本）将大幅提升。”

另一位不愿意具名的陈姓分析人士分析表示，无先例重组本质上是招商局集团将未上市资源转成上市资产的一种资产证券化行为。将低流动性的资产转化为高流动性的股票，提升整体资产流动性，招商局集团将从价值重估中获得增值收益。

“此次公布的重组方案是招商局蛇口换股吸收合并上市，比之前仅将蛇口地块注入到招商地产，此次公布的方案比预想中的要大。除地产业务之外，应该还有其他更多的注入资产，招商地产的体量会迅速增长，并成长为地产开发占比比较高的综合公司。”前述人士续称。

而熟知深圳市场的今鹰地产营销总经理林晓华也认为，招商集团在此次重组中获益最大的就是融资能力。“白银时代，众房传统纷纷转型发展持有经营物业，或借助互联网手段挖掘存量业主资源，推动利润增长。产业地产因发展空间巨大、兼具一次性销售利润和可持续经营收益而受到房企青睐。招商地产被蛇口工业吸收，重新打包上市之后可以改善以往的估值，扩大公司本身的融资比例和份额。”

“目前符合公司利益的重组方式就是这样的，华夏幸福也是靠着工业地产板块提高估值。”林晓华如此称，“目前是房企并购多发的时候，重组之后的招商地产将有更多的资金用于规模的扩张。”