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莱蒙国际频扩张存隐忧 盈利现乌龙

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刚公布上半年业绩仅为30.43亿港元莱蒙国际集团有限公司接着就闹出了盈利乌龙。

7月20日,莱蒙国际公告澄清,今年3月底止季度集团录得1977.9万港元亏损,而非早前公告的1.09亿港元盈利。出错的原因是公司不慎地于原应由上述独立第三方所占上述出售事项产生之收益计入其他收益净额中,且并没有于截至今年3月底止三个月就该项收益对中国企业所得税作出拨备。

即便如此解释,投资者依旧不买账,复牌后,该公司股价跌2.63%,报3.7港元;主动沽盘达91%,成交约12万股,涉资46万港元。

除了季报的盈利乌龙之外,莱蒙国际上半年的销售表现也让人略感失望。而在这并不亮丽的半年业绩背后潜藏的问题,正是其一直坚持的扩张路线和沿袭数年待解的高负债沉疴。

频繁扩张

莱蒙国际首席营运官陈风杨在2014年时曾表示:“从2013开始,莱蒙国际和大部分开发商一样都在寻找新的经营模式,我们提出的口号是‘守住红海、寻找蓝海’。”

“守住红海”即指未来将“坚持一二线布局、主流产品、高周转”,而蓝海则指其将大力发展养老地产、绿色建筑、旅游地产以及商业地产等领域。

在红海领域,莱蒙国际先后共花费80余亿元先后拿下杭州、南京、上海、深圳和河北燕郊等地六个项目。而为了扩大蓝海领域,2014年11月11日,莱蒙国际间接全资附属公司深圳水榭花都与祥绍、利龙、太平洋生物及磐业订立股份转让协议。据此,深圳水榭花都将分别以3267.35万元(相当于约4116.86万港元)、2735.96万元(相当于约3447.31万港元)及6156.53万元(相当于约7757.22万港元)收购祥绍、利龙及太平洋生物股本权益,总额为1.22亿元(相当于约1.53亿港元)。

距上一次收购不足半月(2014年11月25日),莱蒙国际持股60%的莱蒙顺泽再与康奈尔大学医学院签署合作协议,开始在健康医疗服务布局。协议称,双方将在医疗健康、诊断康复、医学教育培训等方面展开广泛而深入的合作。其中,首期将投资2亿在深圳龙岗共建高端国际医疗中心。

据莱蒙国际副总裁丁向华透露称,公司还会推进远程治疗,会诊的时候,深圳医疗中心可以通过远程与美国的名医共同诊断。“做这些业务,是立足长远,集团层面目前还没有对它的商业盈利提出过高的要求,还是希望做得更加扎实,希望一边走一边做调整,前期更多是布局。”

诚如丁向华所言,“深圳只是第一步,未来还会在国内其他一二线城市进行拓展。”莱蒙国际还将提供三大特色的健康服务,包括健康医疗服务、健康生鲜供应服务、健康休闲服务。

今年4月20日莱蒙国际对外公布了启动海钓蓝海计划,推出中国首个互联网众筹的1000亩海洋牧场及国内首家专业级的海钓俱乐部,旗下的惠州水榭湾项目成为首个试水项目。

4月29日,深圳市绿膳谷农业创新发展有限公司成立,认缴注册资本1亿元。莱蒙旗下的中央大厨房持股绿膳谷20%、深圳市莱蒙尚宏投资管理有限公司持股20%、深圳市喜昌投资管理有限公司持股15%。

对于这些业务的面世时间表,丁向华透露说:“虽然现阶段莱蒙国际并没有向海洋产业转型的计划,但在未来3~5年,莱蒙国际希望成为成熟的海洋生活主题地产商,届时将围绕海产品、钓鱼用具等打造O2O式综合商场。

而健康生鲜供应商则以O2O的模式运作,绿膳谷的第一个项目位于深圳市龙岗区平湖街道,观光工厂包括中国馆、澳洲馆等多个馆,项目第一期将于今年下半年开业。

“目前我们的系统已经初步搭建完成,下半年将在深圳地区先行试点。”丁向华说,“莱蒙国际正在通过加大社区零售终端、品牌形象升级、优质商品导入、源头采购、O2O与B2C业务快速发展、布局B2B业务、一二线城市异地扩张等战略手段,目标成为南中国规模最大、服务领先的健康生鲜供应平台。”

销售、利润双降

值得注意的是,在莱蒙国际这一两年扩充土地储备的城市主要为南京、南昌、杭州等本已经高库存的城市,大本营深圳却因资金以及土地供应等问题未能及时扩储。而“蓝海领域”的扩张也多为新进的陌生领域,皆尚处于投资初期,投资额大,投资周期长。最终,虽然莱蒙国际的扩张步伐不小,但扩张并没有对业绩和利润的增厚做出贡献。本因主营高端物业而保持较高的毛利率却时常因为深圳区域的高价项目成交变动而变动。

据莱蒙国际7月10日公布的上半年销售业绩显示,该集团录得物业及车位合同销售约30.43亿港元(其中约29.42亿元来自于物业合同销售,约1.01亿港元来自于车位合同销售),已售合同总建筑面积约12.86亿平方米,已售车位为856个。

上半年在售项目主要有深圳水榭春天、南京水榭春天、南京水榭阳光、南昌莱蒙都会、杭州水榭春天、杭州水榭天、惠州莱蒙水榭湾、常州莱蒙都会、常州莱蒙城、天津莱蒙城。但最终在这并不算低迷的楼市里,莱蒙国际上半年销售额同比去年下降4%,销售目标完成率不足三成,为28.9%。

冰冻三尺,非一日之寒。莱蒙国际的销售表现早在2015年初就略显端倪。

在莱蒙国际公布的2014年全年业绩里,营业额由上年度约57.465亿港元增加约21.3%至约69.71亿港元。但集团物业合同销售平均售价约为每平方米17856.8港元,按年同比下降约25%。相应地,公司权益股东应占盈利为9.216亿港元、每股基本盈利0.65港元以及录得净利润,分别较2013年同期减少约28.6%、28.2%以及26.1%。

对此,莱蒙国际称,2014年莱蒙销售额来自在售的10个项目,分布在深圳、南京、南昌、杭州、惠州、常州及天津七个城市。平均售价下跌的主要原因为南昌莱蒙都会项目合同销售占整体销售的比重较高,而南昌地区的平均售价通常低于其他区域。

在2015年第一季度的销售上,莱蒙国际也未如预期般给力。前三个月毛利为2.39亿港元,毛利率约22.2%,这与2014年同期的58.4%有大幅下降,净负债比率由2014年12月31日约81.6%上升至约93.8%。现金及现金等值项目则由去年同期的63.75亿港元下降至29.79亿港元。

而毛利率的减少依旧与深圳市场的项目息息相关。据莱蒙国际解释,由于2015年第一季度集团毛利率较高的深圳项目物业所占已确认销售比例大幅下降(不包括停车位销售及扣除销售返还后),2014年第一季度,这部分销售比例约为80.4%,而2015年第一季度仅约为0.2%。

负债持续上升

除了对公司业绩和利润有影响外,快速扩张必然会对融资能力和财务技巧带来考验。而目前最明显的数据便是,莱蒙国际高呼了两年的“将负债降至85%”依旧遥遥无期。

资料显示,2013年莱蒙国际共花费80余亿港元先后拿下杭州、南京、上海、深圳和河北燕郊等地六个项目,这导致莱蒙国际净负债由2012年年底的67.5%上升近四十个百分点,超过100%。为此,在2014年3月底香港召开的业绩会上,莱蒙国际表示2014年会将净负债比下调至85%。

但莱蒙国际在随后的动作中依旧保持高频度的收购扩张。其中,2013年年底,斥资16.88亿元人民币收购摩根大通旗下SSCPLimited所有已发行股份,获得其在上海的项目;2014年甚至在颇耗费资金的商业项目上大肆着力,计划在2016年以后持有的零售物业面积达到50万~60万平方米。这也使得莱蒙一直承诺要下降的负债一直保持在90%以上的水平,一直高企的负债更是让其频频着手融资。

今年4月13日,莱蒙国际就去年收购英国物业25%股权一事订立补充协议。TS买方(莱蒙国际间接全资附属公司)对占股25%的英国合资公司提供的股东贷款最高金额由不超过4880.5万港元修订为不超过6242.5万港元,增加1362万港元。

5月29日,莱蒙国际宣布了年内首个融资计划。公告称,莱蒙国际已于当日交易时段后与认购人订立认购协议,拟发行本金额为人民币9.9亿元的票据。公告显示,该笔票据年利率为10.595%,期限为三年。认购所得款项净额约为9.69亿元,将用于该集团一般营运资金及清偿集团债务。

但摆在莱蒙国际面前的债务问题依旧不容小觑,在该公司154亿港元的债务中,87.27亿港元将会在一年内到期,60.23亿港元则在1~5年内偿还。贸易及其他应付款项为151.06亿元。现金及银行存款账面值为97.03亿港元,较2013年减少4.7%,这其中很大一部分将可能在一年内随时用来还款。

另据其一季度报告,莱蒙国际净负债比率由2014年12月31日的约81.6%上升至2015年3月31日的约93.8%。而现金及现金等值项目则由去年同期的63.75亿港元下降至29.79亿港元。

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