杭州主城区20多宗宅地"大龄"待嫁 数年不开盘

近日，一条关于“杭州20多宗宅地‘高龄’，多家房企拿地后迟迟不开盘”的消息引起了业界对于杭州楼市的关注。

《中国经营报》记者多方了解到，以绿城御园、杭州中粮大悦城以及中企御品湾等为代表的项目拿地多年迟迟未开盘。其中绿城御园因地块开发可能伤及紧邻的“南宋皇宫遗址”而沉寂多年，而中企御品湾拿地至今已有5.5年，项目建设进入收尾阶段也迟迟未开盘。

记者查阅了2008年至2013年间杭州主城区土地出让记录，初步统计有26宗住宅类用地出让后一直未能开盘，以克而瑞杭州市场研究报告中提到的新形势下，杭州普通楼盘的开工周期约一年半时间为标准。在杭州主城区，开工周期超过一年半以上“标准”的，就有20个左右的楼盘项目。

在杭州克而瑞分析师看来，之所以一反以往房企的“高周转”模式，目前诸多杭州房企拿地后迟迟未开盘，一方面是因为当初一些房企拿地的时候价格高，为了保证“面包”高于“面粉”价格，开发商肯定得走豪宅项目开发路线，但豪宅项目设计建设周期比较长。另一方面是因为高价拿地之后，杭州近几年的市场行情并未如愿高涨，若是开盘，开发企业会面临亏损甚至滞销。因此，多家房企楼盘项目“大龄”待嫁。

高溢价地块成烫手山芋

记者在资料显示的26宗“高龄地块”中，统计发现有15宗溢价率超30%，超过总量的一半。且多集中出让于2012年和2013年。也就是杭州土地市场最为疯狂的时候拿的高价地，其中不乏地王，如金隅学府地块、河北天成地块（现大悦城项目）。

浙江一家不愿具名的房地产开发企业的董秘告诉记者：“高溢价已成为部分项目无法以正常周期销售的最大阻力，最终高价地成为了‘烫手山芋’。由于在上一轮楼市热潮中扩张过于激进，一些非专业并且实力不够雄厚的房企，在市场竞争中劣势明显。高价拿地之后更容易遭遇发展窘境。”

记者在采访中发现，不少当初高价拿地的开发商在杭州楼市急转直下的局面之下面临发展窘境。不少房企对项目进行封盘，也有一些房企不堪资金回笼压力将地块易主，而更惨烈的就是无奈退地从而损失巨额保证金了。

浙江本土房企雅戈尔置业前几年在激进扩张中成为多地“地王”的制造者。然而，2010年土拍竞得的杭州“地王”，让雅戈尔马失前蹄。2010年11月，雅戈尔杭州“再下一城”：拿下申花53号地块和56号地块，成交价各达11.65亿元和12.56亿元，合计24.21亿元，成为杭州“地王”。两年之后，也就是2013年雅戈尔集团宣布退出“杭州地王”，也因此损失了4.84亿元的保证金。

而目前为业内熟知的杭州中粮大悦城地块，实际上在中粮之前，地块的主人是河北天成企业，在高溢价高调拿地之后，因为后续楼市下行压力，无奈将地块卖给了现在的主人中粮。

杭州克而瑞分析师以中企御品湾举例，2009年底，中华企业以18206元每平方米的楼面价杠下当时的“地王”，溢价率为143%。目前楼盘已经到了建造外立面的阶段，却一直未开盘销售。在其拿地的四年多以后，就在其当初拿下“地王”地块的一路之隔，有开发商以12440元/平方米的楼面价拿下了地块，每平方米的拿地价格比中企御品湾当初的楼板价格少了4000元。这其中还没算上拿地数年后中企御品湾的资金以及人力成本。

无独有偶，杭州的中海御道路一号，一个项目四宗地块，其中三宗溢价率封顶49%并配有保障房。项目早在去年3月就已申领出预售许可证，却逢杭州楼市“大变天”，领降全国。在杭州随处可见的降价潮中，御道路一号守着约26000元每平方米的实际楼面价，一度封盘。

有业内人士分析表示，御道路一号售价若低于35000元每平方米就会亏本。而同一板块内在售的东方御府近一个月的成交均价仅为27000元每平方米。对此，有业内人士置评：“开盘销售就将有可能面临亏本或者滞销，一些早年在杭州高价拿地的开发商不堪其忧。”

“高龄”待嫁疑云

记者在杭州“高龄”地块名单中，看到了诸如绿城、万科、嘉凯城等知名开发企业名单。其中绿城御园拿地时间已有6年，当初拿地溢价率高达226%。而绿城御园近年来因为涉及到紧邻的“南宋皇宫遗址”问题开发一再遭遇搁浅。

资料显示，2009年8月8日，经过25轮争夺，御园所在地块被浙江西子房产集团(下称“西子房产”)以7.78亿元的总价收入囊中，折合楼面地价24295元/平方米，刷新了当时杭州住宅楼面地价的历史纪录。绿城也参加了那场拍卖，但止步于7.3亿元的报价。戏剧性的是，西子房产拿地之后，转身又与绿城合作成立了御园项目公司，共同开发该地块。

实际上，“御园”项目从出让开始就陷入争议旋涡。包括浙江大学区域与城市规划系教授周复多在内的7位专家学者曾表示，“御园”项目位于杭州馒头山东麓的南宋皇宫遗址上，而且是皇城的核心部分东宫遗址。伴随着巨大争议，2011年，该项目被当地政府紧急叫停。

今年6月初，杭州市规划局网站突然挂出“御园”地块的建设项目批前公示规划，公示期截止到6月13日，这意味着沉寂4年后的“御园”项目将复工。对此，周复多联合多名学术界人士反对项目的再次开工，要求撤销该项目。

在此前的媒体报道中，项目开发商御园置业的代表王姓总经理表示，公司当年是通过合法程序拍得该地块，结果却因遗址争议中途被迫停工。停工4年多，每年的损失超过7000万元，再算上拿地的钱，综合成本已超过10亿元。项目被叫停后企业就希望退地，甚至吃点亏只求退回本金就行，但一直没有政府部门拍板。“如果不是绿城、西子房产这样的大开发商，可能早就被这块地拖死了。”

然而在当地房地产协会内部人士看来，已经规划公示的房产项目还没有出现过规划不通过并整个取消的先例，只会对规划进行调整。因而，绿城御园板块再次陷入“待开发”的焦灼状态。对此，记者联系绿城中国内部人士进行采访，但截至记者发稿时，未收到回复。

在上海易居研究院分析师看来，“高龄”宅地迟迟未开盘，除了部分项目因为遭遇客观条件的限制之外，更多的还是受累于高价拿地的成本压力，有的则是产品结构调整上遭遇瓶颈。

位于滨江长河的嘉凯城云上项目无疑是高价拿地后不堪开发压力的典型。2013年10月，嘉凯城云上项目地块被嘉凯城竞得，溢价率49%。而受累于高地价，以及杭州不甚明朗的房地产市场，嘉凯城拿地后一度到处寻找买家接手。直到今年5月，嘉凯城开启了上市后第一次非公开募资，并将长河项目开发资金来源列入定增计划中，才避免了转卖他人的命运。但是在当地房地产业内人士看来，虽然嘉凯城云上项目看上去暂时解决了资金困境，但后续开发销售的压力依然不容小觑。

加大改善产品开发成趋势

值得一提的是，在杭州楼市发展的新格局下，不少房企纷纷调整发展战略。如刚需配置减少、改善增多。未来，这些改变将逐渐影响楼市的销售速度。

杭州克而瑞分析师表示：“以2013年在钱江新城拿地的金隅学府为例，因为面向高端改善，项目在前期产品研磨上就耗费大量时间。拿地之初，房企就进行多方考察，对世界各地的高品质项目进行考察，对于高端客户高品质需求的深入调研……都让房地产企业的开发周期无形被拉长。以前‘高周转’的开发模式未来将越来越少见。”

在第一太平戴维斯（上海）住宅销售部董事唐华看来，未来房地产企业会越来越侧重于以中高端产品为主的改善性需求的挖掘。一方面，中高端产品提升利润的空间比较大，另一方面，从房地产市场反映来看，改善需求的扩大未来将是一种趋势。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示：“对于房企来说，有意放缓开发节奏，进而坐等地价上涨实际上是在钻政策的漏洞。表面看能够‘不劳而获’，但实际上一旦被监管部门发现，那么可能会有政策风险。对于此类楼盘应该通过约谈、公示、处罚甚至没收土地等方式来促使其走正规开发模式。”