张家振
有“棚改”概念龙头股之称的美好置业集团股份有限公司（下称“美好集团”），正面临着日益紧张的资金压力。
7月12日，美好集团公告称，公司拟非公开发行不超过30亿元公司债券，募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还公司借款、补充公司流动资金。
急于发债“输血”的背后，是城中村改造项目的滞后及巨额资金需求。据了解，美好集团目前在武汉拥有4个城中村改造项目，规划建筑面积近340万平方米，目前仅实现竣工3.16万平方米，其他基本处于在建、拟建状态，而总的资金需求量则高达200亿元。
对于城中村改造进度、资金筹集举措等多个问题，7月22日，《中国经营报》记者致函美好集团董秘办希望进一步了解相关情况，截至发稿未获回复。
城中村改造进展不畅
城中村改造项目一直是美好集团大手笔操作的重点工程，目前公司在武汉坐拥邓甲村、新湖村、建和村以及长丰村共4个城中村改造项目。
在市场下行形势下，资金投入大、开发周期长的城中村改造项目对其资金实力和融资能力提出了更多的考验。7月12日，美好集团公告称，公司拟非公开发行不超过30亿元公司债券，募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还公司借款、补充公司流动资金。
7月21日，记者深入长丰村项目现场了解到，目前除还建楼工程正在进行桩基作业外，多个地块尚未完成拆迁，离后续开发尚需时日。
记者梳理发现，截至去年年底，美好集团在武汉地区的这4个城中村改造项目规划建筑面积接近340万平方米，只有邓甲村项目实现竣工3.16万平方米，其他基本处于在建及拟建状态。
而项目开发进展不畅也让美好集团的业绩遭遇大滑坡。数据显示，2014年，公司拟开工45万平方米，实际仅完成开工面积28.3万平方米，与之相对应，仅实现营业收入21.1亿元，同比大降近40%。
对于施工面积大降的原因，美好集团表示，“计划未完全实现主要是由于证照办理进度滞后以及市场原因导致去化速度较慢，放缓了长丰村项目和邓甲村项目的开工和项目建设进度。”
对此，武汉当地房地产研究机构人士对记者分析表示，城中村改造耗时费力，项目进展缓慢除拆迁滞后外，更多的还是因为资金紧张，仅长丰村项目拆迁补偿、还建房建设就需要耗资超过40亿元，“美好集团虽然是上市公司，但其融资能力较弱，面临较大的资金压力”。
根据美好集团披露的数据显示，长丰村项目预计总投资超过97亿元，建和村项目预计总投资超过54亿元，新湖村项目预计总投资超过14亿元，邓甲村项目的总投资也接近35亿元。记者粗略计算，上述4个城中村改造项目的累计投资将超过200亿元。
房地产市场下行形势下，或是出于缓解资金压力、规避风险的需要，去年9月，美好集团将旗下子公司持有的长丰村两幅地块开发权益转让给华润置地（武汉）有限公司，合计获得拆迁改造补偿款38.04亿元，“与华润武汉的合作在提升项目整体品质的同时，有效地改善了公司现金流和财务状况”。
“除了寻找合作伙伴的考虑，此次转让也是基于公司财务状况和现金流的考虑。因为城中村项目相对而言开发周期长，所需要的资金量也很大。”美好集团一位内部人士表示。
城中村改造项目易受拆迁等不确定性因素的影响，同时部分项目为一二级联动开发，开发周期长势必影响周转速度，使公司面临较大的筹资压力。上述房地产研究人士进一步指出，“未来不排除继续采用合作开发、出卖项目资产换取资金等方式寻求项目及公司的稳定发展。”
从全国扩张转向“战略收缩”
经历了短暂的全国扩张后，美好集团的房地产开发业务开始全面收缩，并重点聚焦武汉区域。公司今年拟开发建设的8个项目，除东莞、沈阳、合肥、重庆各1个外，其余4个项目均位于武汉。
战略收缩的背后，美好集团在多地项目的进展并不顺利。以惠州罗浮山“名流庄园”项目为例，根据年报披露的信息显示，该项目规划建筑面积34.56万平方米，累计竣工24.93万平方米，但“由于市场情况影响，推迟开盘销售”，2014年仅结算0.42万平方米。
与之类似，位于合肥的紫蓬山名流高尔夫庄园的进展更为不畅，2014年仅结算0.1万平方米。据了解，该项目由高尔夫球场和高端别墅项目组成，别墅项目于2009年底开工建设，2010年11月一期开盘，共推出72套别墅住宅，包括联排别墅、院落别墅和独栋别墅。
截至2014年底，该项目累计竣工2.95万平方米，累计结算2.63万平方米。也就是说，美好集团操盘近5年，仅完成了计划开发进度的7%。
今年2月，记者曾深入合肥名流高尔夫庄园探访，目前一期别墅项目已基本售罄，后续别墅项目开发尚未启动。按照计划，将分期建设1000多套别墅。
项目宣传资料显示，名流高尔夫庄园一期别墅项目总占地面积200.1万平方米，总建筑面积45万平方米，容积率仅为0.4，“该项目定位高端，集独栋、联排、合院低密度住宅群低密度住宅于一体”。而让人吃惊的是，最大的独栋别墅面积达912平方米，价格1200万元左右。
不过，随着国家对高尔夫球场及别墅供地的收紧，项目的后续开发正遭遇多重困境。知情人士透露，项目用地手续最初以“用于村庄建设”的名义分批次获得，最终演变成别墅和高尔夫球场项目涉嫌违规。
合肥名流置业一位张姓负责人告诉记者，“别墅项目已经好几年没有开新盘了，规划手续不批我们也不能盖。”
7月11日，美好集团称，据项目实际进展及市场情况，对下半年的开发计划进行了调整，调增武汉“长丰村”项目、“农利村”项目、西安“曲江”项目开工面积合计约45万平方米；调减沈阳“印象名流”项目、合肥“名流·高尔夫庄园”项目、武汉“新湖村”项目开工面积合计约24万平方米，两者共计增加开工面积21万平方米，武汉项目的开工面积比重再次增加。
“前几年公司定位于全国战略，现在转为在现有城市发展。近几年公司不会拓展新城市，在产品上会以刚需和首置首改为主。”美好集团董事会办公室负责人公开表示，武汉将成为公司“深耕”的重点。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
