荣盛发展低成本策略“后患”凸显|防盗门|质量问题

荣盛发展低成本策略“后患”凸显

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在高周转、快扩张、低成本的道路上狂奔，并非所有的地产商都能够既“赢得面子”也“保住里子”。

上市之后主要奉行高周转策略的荣盛房地产发展股份有限公司（下称“荣盛发展”），近年实现了迅速扩张和规模发展，但质量问题如影随形。

7月中旬，荣盛发展沈阳紫提东郡项目一业主，被北风吹掉的防盗门，历经半年才换上新的；而被业主质疑地基塌陷造成楼体倾斜的两栋楼，开发商至今没给业主任何结论；荣盛发展离职人员透露，除沈阳紫提东郡，其他项目仍有楼体倾斜现象……

专业人士表示，非标准化的成本控制，必然导致对成本的畸形压缩，进而必然导致产品质量的缺陷。这种缺陷叠加，就会有大面积、大规模质量问题的呈现，开发商品牌声誉必将因此受损，长此以往的结果必然是品牌坍塌。

《中国经营报》记者致函荣盛发展，就质量问题、低成本策略以及高周转模式等问题提出采访请求，截至发稿，对方未予回复。

质量问题频发

8月份，位于沈阳浑南东路的紫提东郡二期将实现交房，即将收房的业主“心态复杂”：眼见一期出现诸多质量问题，内心惴惴，担心重蹈覆辙；签了合同交了钱，无退房可能也无退路可走；“维权行动”也日渐谨慎，因为对开发商的口碑继续恶化会令已经跌价的房子继续贬值。

地下室返水、停车场翻浆、墙体超薄、楼体倾斜、顶楼漏雨、室内长毛、墙皮脱落、瓷砖脱落、门窗安不上关不严、水管漏水……这是沈阳业主对荣盛发展开发项目质量问题的“不完全统计”。

关于质量问题，荣盛发展沈阳项目紫提东郡一期业主李先生的经历比较离谱。

“去年冬天刚入住没多久，感觉防盗门总漏风，把保护膜撕掉一看，门上有个拳头大的坑。”李先生介绍，几天后发生的事情更是令人吃惊。“那天公共走廊的窗户开着，房间里突然就涌进了一股强风，出去一看，防盗门被风给吹掉了，就挂在墙上。”李先生描述，“楼下的单元门入住就是坏的，不能封闭；墙体是空心砖，膨胀螺丝都没地方打，门框都没办法固定，可不风一吹就得掉嘛。”李说自己用了很多水泥才把门框固定住。

半年内多次与荣盛物业交涉无果，最终引起当地媒体关注。7月中旬，李先生终于盼来了一套新的防盗门。

而据当地媒体报道的另一件质量问题则更为严重。

2014年8月，紫提东郡10号楼和12号楼被怀疑地基塌陷楼体倾斜，上百业主要求退房。业主向媒体提供的图片显示，10号楼外墙有一条半米长的裂缝。荣盛方面当时回应，没有地基塌陷楼体倾斜的事。因紫提东郡的开发节奏调整，有部分楼的建设施工暂停。

“实际上，不仅是紫提东郡，沈阳其他项目质量也大面积出现问题。沈北的盛京绿洲也有一栋楼倾斜。紫提东郡是发现了墙体裂缝，而盛京绿洲则是电梯厂家发现的，因为电梯安装时被卡住上不来下不去。”一位沈阳荣盛的离职人员张一（化名）透露，紫提东郡曾经请天津一家机构来纠偏，但最终结果如何并不清楚。

记者核实相关电梯厂商，对方表示无可奉告。

出现了质量问题，业主们最大的感受就是“没人管”、荣盛发展各方“踢皮球”。

紫提东郡一期1号楼住顶楼的刘女士就漏水、保温事宜与物业交涉了两年仍无结果。记者看到，阁楼四壁墙体长满了黑毛。刘女士表示，一个入住两年的新楼竟有了“弃管楼”的说法，据物业说第一个施工单位跑了第二个接着干，导致了目前状况。

“一个月前我打电话到荣盛发展廊坊总部，总部说正在进行第三方招标，需要时间；7月15日再打，让我找沈阳物业总部，总部又把问题返回沈阳；沈阳物业告诉我需与紫提东郡小区物业沟通；转了一圈儿又回来了，可小区物业根本不解决问题。”刘女士表示，荣盛发展自办物业，这一点曾经被售楼员表述为项目的一大优势。

张一证实了“踢皮球”的说法，表示荣盛发现质量问题或者业主投诉，企业各部门首先是相互推诿，其次就是不敢公之于众，而且发生问题之后补救、改进，也是缓慢滞后，能拖就拖，能不改就不改。

“物业跟地产不断扯皮，出问题物业却让我们找地产，地产又找不到人，事情就一直得不到解决。”业主表示，物业经理、售楼人员更换频繁，园区内垃圾成堆，南面商铺的空调外挂机水泥台用三根钢管支撑着，勉强没有掉下来。

“一期入住后，业主们几次砸了售楼处，荣盛的口碑已经很不好。”紫提东郡业主表示。

以低质量换低成本

“荣盛的质量问题不是单一的、零星的个案，而是大面积、全方位的整体质量低下。”张一表示，成本控制下的各种利益纠葛，层层转嫁，质量水平低下最终由购房者买单。

“说到底，是管理的问题。”张一举例说，沈北盛京绿洲项目，施工单位在景观内洗澡这样的事情竟然也屡禁不止。

荣盛发展于2009年进入沈阳，从拿地情况来看，截至目前，荣盛发展在东北所拿的17个地块全部集中在沈阳。但很显然，沈阳并没有成为荣盛发展东北的形象样本。

“从我们的调研来看，荣盛发展同其他品牌一样，强调产品、服务、品牌，也是这样的顺序，但产品这个阶段就没能过去，大面积出现质量问题，服务和品牌那都是空谈。”沈阳一家房地产顾问机构负责人表示。

而在张一看来，荣盛发展很大一部分人的质量意识和服务意识是缺乏甚至缺失的。

“从公司行为、开发商行为来说，优质要让位于价格。整个公司的策略就是低价取胜，而这个低价取胜只能以牺牲质量为代价，别无他法。”张一表示。

产品低价、平价销售是荣盛发展一直奉行的营销策略。

资深地产分析人士范渊也认为，房地产的低价不会凭空而来，不会平白无故比别人低，只有成本低了，价格才能低下来。“成本怎么降低呢？各方面压缩，一压缩，产品质量自然会存在这样那样的缺陷，这种缺陷叠加起来，就会有大面积、大规模质量问题的呈现，品牌声誉必将因此受损，长此以往的结果必然是品牌坍塌。”范渊表示。

“这两年人员成本提高的速度远大于建筑材料。成本控制下，大量熟练工人不来这里做，好的木工一天要四百元以上，为压缩成本只能用每天二百元的木工，那显然质量会有差别。各种设备，人家都用好的都是很新的，你这都是旧的破的……”张一认为，结果不言而喻。

“从材料上来说，举个例子，内墙瓷砖普遍脱落的原因就是瓷砖的黏性材料用量不足，本来应该粘五个点，实际只粘一个点，材料成本压缩了五分之四，而瓷砖必然普遍脱落。”张一介绍。

“楼体倾斜除了地质原因之外，也与地勘的布点不够、钢筋强度不够、打桩工艺不正确等多种因素有关。”专业人士表示，主要是施工对相关尺寸把握偏差、管理不到位、偷工减料造成的。开发商肯定也是成本控制导致管理混乱，管理混乱才会导致这种情况。

优淘城总裁、资深地产专家薛健雄表示：开发商肯定都要控制成本，但控制成本和保证质量是两回事，不能以质量为代价控制成本。东北房价跌且低，多数开发商都亏钱，建安成本控制的都比较低也有一定关系。

易居智库研究总监严跃进表示，如果从房企本身的建筑层面看，出现建筑问题也没必要回避。一般来说，这和建筑工程的监管力度缺失、对于供应商的管理存在漏洞等有关系。当然，此类负面的效应，最后都会影响企业的品牌。若项目质量问题直接影响了业主的居住生活和安全感，那么对于房企来说需要提高警觉意识。因为这会对后续同类项目的营销产生一个比较致命的负面作用。

非标准化快速扩张留“后患”

公开资料显示，上市之后，荣盛发展施行“高周转”策略，加大面向刚需的产品的推盘力度，在相对较弱的二三线城市实现了高速增长。总部在河北廊坊的荣盛发展成为中国房地产界的一匹黑马，从区域性公司快速成长为全国性的公司。

2013年有媒体对荣盛发展的高周转模式报道充满溢美之词：这家发家于二三线城市的地产新秀，把高周转运作模式运用得淋漓尽致。荣盛的存货周转天数保持在700天左右，明显高于行业平均水平2500天，是行业中周转速度最快的公司之一。公司在项目开发中制定的标准，要求从拿地到开工100天，从开工到开盘100天。

而这种高周转模式的最大特点就是追求快速走量。

“只有快速走量才能快速盘活，才能快速拿地、加速进一步扩张规模。”范渊表示，所有以规模取胜的开发商都是以高周转、低利润、高销售这样的模式来实现规模性的扩张。

“说白了就是到处拿地需要很多钱，就得赶紧卖房子来筹集资金，价格比别人低房子才能卖得快，所以就低价，低价怎么来的？压缩成本，成本压缩会导致什么？当然是质量问题。”范渊表示，这是个永远摆脱不了的逻辑链，是客观规律。

虽然所有高周转模式的开发商都要面对可能存在的质量隐患，但产品标准化令很多地产大牌有效地规避了质量问题的大面积出现。

“碧桂园、恒大、万科等的产品标准化，保证开发节奏，把时间压缩到最短、成本压缩至最经济，图纸标准化、开工数据标准化、开发流程标准化……彻头彻尾的标准化，贯穿到血液里。”范渊表示，最厉害的开发商，从拿地到开盘只用三个月时间，这就是标准化的结果。

而标准化这个杠杆在荣盛发展并不完善。

“标准化没有建立起来，就急着学习大公司走快速开发模式，靠人为压缩成本实现低价格，就等于粗制滥造，一定是不能被社会所接受的。”张一表示。

实际上，到2014年，荣盛发展快速扩张的脚步已略显迟滞。

年报显示，荣盛发展截至2014年期末，净负债率已经由2013年底的117.8%攀升至129%，净利润增长率由2013年的35.8%降至11.2%。