融创平衡术：慢销售下的高增长

6月24日~30日，佳兆业被锁项目——深圳华为科技城的佳兆业城市广场一期在开盘908天后迎来入伙的日子。而曾被誉为拯救佳兆业“白武士”的融创也于近期在北京推出其首个与国际豪宅对标顶级豪宅项目（以下简称“顶豪”）。

6月18日，久未露面的融创中国董事长孙宏斌现身北京壹号院项目发布会。与此同时，融创方面还宣布该项目将于今年9月份入市，均价将在15万~20万元/平方米之间，临湖项目则至少要卖到40万元/平方米。

虽然融创北京壹号院项目拥有众多优质条件，但在北京没有最高价只有更高价的豪宅堆里，其依旧要考虑顶豪漫长的去化周期、每年数额不小的维护成本以及由此带来的资金沉淀和增长率下降等问题。

顶豪慢销售

项目发布会上，北京项目总经理荆宏则指出，北京壹号院项目的均价将在15万~20万元/平方米之间，临湖项目则至少要卖到40万元/平方米。除了北京壹号院这个主角外，融创当天还推出了另一重要产品——使馆壹号院，该项目是去年11月底收购的北京东直门香河园项目。

“北京壹号院项目大概在今年9、10月份开盘，但不排除往后推迟。未来，北京融创将控制好销量和单价的平衡，持续维持百亿规模。未来融创在北京的战略还是聚焦核心区域。”荆宏表示。

对于项目的高价格，孙宏斌笑称自己也买不起。因此，一向提倡高周转的融创也第一次表示，要慢慢卖。据孙宏斌现场表态：“这个项目卖一套少一套，一年卖不了一套也没关系。我对价格没有怎么考虑，是否赚钱无所谓。”

针对融创销售策略的转变，荆宏解释说，董事长孙宏斌并没有给这个项目下死目标。“财务指标可以降低，这个项目太稀缺，公司会控制销售速度。北京供地制度造成现在的豪宅多数是伪豪宅、‘被’豪宅，而北京壹号院不是‘被动’的，凭借深耕一线城市豪宅市场十二年的积累，融创对产品更有信心。”

每一个“顶豪”项目的背后都有一个关于地王的故事。

据了解，北京壹号院项目前身为融创于2013年9月以7.3万元/平方米的平均楼面价拿下的农展馆地块。2014年12月13日，该项目首期住宅以16.5万元/平方米的拟售价格拿到了预售许可证，一举刷新当时最高房价。

使馆壹号院的前身则是2012年4月由江西南昌市政公用投资控股有限责任公司斥资19.15亿元摘得，成交楼面价超过了2.5万元/平方米，成为当时地王。

此外，融创手中另一个定位为北京顶豪的 “紫禁壹号院项目”前身也是一个地王。

除了北京两个被打造成顶豪项目的地王，融创还在其他区域也斩获高地价项目。2015年6月10日，融创葛洲坝联合体以32.3亿元拿下南京建邺区和鼓楼的鼓楼小市街道的G11地块。

虽然拿下关注度高的地王项目让公司暂时成为财经新闻的头条，但因地王地价高，地价跑赢了房价的风险常高于其他项目。此时，企业往往需要通过豪宅的高价格高利润率平衡成本，而这则不可避免地会拉长项目的销售时间，沉淀企业的发展资金。

对此，同策房产咨询总监张宏伟分析称：“地王楼盘第一批少量推出保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。土地本身的增值及房价的上涨均为地王后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。一定程度上讲，拉长项目开发周期之后，后面物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况，总体上实现地王楼盘的盈利及开发价值。”

顶豪破解去化难题

除了主观上放缓销售节奏外，北京的豪宅市场大量供应以及顶级豪宅本身的高价慢销售特性也使得融创销售快不起来。

根据亚豪机构统计数据显示，在今年前5个月中，已经取得预售资格的单价10万元以上豪宅产品已达482套。2015年北京预计还将有15个单价10万元以上的顶级豪宅项目入市，总供应量将在2000套左右。

而在成交方面，1~5月北京豪宅市场(成交价6万元/平方米以上)共实现成交613套，成交面积17.6万平方米。其中，10万元/平方米以上的物业成交了121套，有96套来自盘古大观，如果剔除这部分集中成交的话，一共成交了35套，每个月平均7套，按年计算为84套。如果按照今年2000套的总量来计算的话，需要消化24年。

市场的大量顶豪供应使得项目去化缓慢，竞争激烈。可即便是在竞争平平的时期，顶豪项目也是开发商的去化难题。

以上海顶豪项目汤臣一品为例，该项目在2005年10月以11万元/平方米的开盘天价震惊上海市场，堪称当时上海豪宅市场的一枝独秀。但是销售近十年，汤臣一品依旧有不少尾货代售。

事实上，早在10年前，孙宏斌就曾因拿高价地而备受质疑。吴晓波在《大败局2》里描述顺驰败局时称，孙宏斌每次拿下高价地后，手下都觉得绝望透顶，然而经过坚持和包装，最后都挺过来了，而且几乎每次都能做到销售业绩不错的结果。然而，相对于十年前的市场情况，融创能否在正处于“豪宅年”的北京市场创造辉煌仍是未知。

融创中国品牌总监刘晓婧回应称，融创一直做的就是高端项目，可以保证既有的销售速度。北京壹号院是可遇不可求的顶级豪宅项目，虽然没有销售上的硬指标，但这并不影响融创的整体销售额。

此外，由于受到漫长的去化周期的影响，销售放缓的豪宅不仅会波及公司毛利，还会影响企业销售现金的回笼。

2014年，一向在一二线城市做高端项目的融创顺利完成650亿元年度销售目标，同样的，该公司也遭受了营业收入和毛利双重下滑的考验。数据显示，融创的合同销售金额为658.47亿元，较上年同期增加约29.6%。营业收入为250.72亿元，较上年同期减少约18.7%；毛利为43.42亿元，更是比2013年的71.77亿元减少约39.5%，而毛利率则从上年的23.3%降至17.3%。

融创表示，营收下降主要原因是去年已交付的物业总建筑面积以及交付物业价格的下滑。数据显示，该公司的交付物业总面积由2013年的174.53万平方米减少约5.6%至164.71万平方米，项目平均售价由2013年的1.7万元/平方米元减少14.4%至1.5万元/平方米。

另一方面，毛利率下降则主要由于公司增加融创氿园、苏州御园、蠡湖香樟园、融创君澜等项目的物业减值拨备5.058亿元所致。

显而易见，相比于上述的项目，诸如北京壹号院、紫禁壹号院这样的顶豪项目建设和维护成本显然更为高昂，因此产生的资产减值准备也将波及融创的毛利率。

保持40%增长率

另一方面，与孙宏斌顶豪慢销售逻辑相悖的是其几年来一直保持的40%高复合增长率。

据统计，在2009至2013年间，融创公司的复合增长率为40%。虽然在2014年放缓至1%，但其核心纯利均有同样的大幅增长情况。于是，为了保持大幅的增长，尽快跻身一线房企阵营，融创曾想通过收购绿城、佳兆业迅速实现资产增长。

事与愿违，融创绿城的收购遇挫，佳兆业的收购也以失败离场。虽然在孙宏斌看来，放弃收购佳兆业就是一个生意，是很正常的事。但这并不能掩盖融创因此错失快速晋升千亿房企的机会。

对此，德银分析称，融创因为收购佳兆业失败，加上没有佳兆业的土储支持，其2015至2017年间的销售前景将更为困难。“公司需要在未来12至18个月于公开市场斥资500亿元人民币收购，才能模仿佳兆业的发展规模，作价比收购佳兆业明显要高，而且要发行200亿元人民币新股才可将净杠杆维持于100%。”

换言之，融创潜在收购的成本将会更高，而未来依靠自然增长的话，则会受限于高基点及有限的土储。因此，德银预期，该公司有明显的再集资风险以寻求在公开市场收购土储。

事情的发展并未与券商的预计有太多出入。在北京壹号院的项目发布会上，孙宏斌毫不掩饰其对收购扩张的兴趣。当一位记者问他会不会继续寻求并购机会，孙宏斌果断回应：“你知道哪家企业想卖吗？我现在正愁有钱没处花呢。”其还表示，现在中国经济在下行，以后这样的并购机会会越来越多。融创将会专注在房地产领域，找一些缺钱的开发商合作，留意并购的机会。

于是，项目发布会的第二天（6月19日），重庆融创基业房地产开发有限公司和华美地产联合拿下沙坪坝区双碑组团地块，土地面积9.60万平方米（约143.95亩），总价13.25亿元，溢价率21.46%。