封闭式基金运作创新型基金

在私募性质REITS问世一年后，6月26日中国首款公募REITS产品—鹏华前海万科REITS正式开卖。

据了解，鹏华前海万科REITS的募集目标为30亿份，其中，基石投资人前海金控将以自有资金或其指定机构认购3亿份，两年内不得转让。同时，鹏华基金将以自有资金认购1000万份，3年内不得转让。而散户投资者的认购门槛是10万起。

“这意味着公募基金的投资范围已经从传统的股票债券货币再次拓展至不动产。”一位基金公司高层评价说，此前多家基金公司一直有意探索REITS产品。

REIT是Real Estate Investment Trust（房地产信托凭证）的缩写，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益的绝大部分（通常为90%以上）按比例分配给投资者的产品。投资REITS，就可以间接投资物业，分享因租金收入和资产增值带来的收益机会。

鹏华探路

实际上，在鹏华前海万科REITS产品诞生之前，国内包括嘉实、国投瑞银等基金公司一直在探索REITS产品在中国的可能性，但一直只听到雷声未见雨点。

对于鹏华前海万科REITS产品的诞生，在鹏华基金和相关机构举办的论坛上，时代周报记者了解到的信息显示，2014年2月，中国证监会肖钢主席到前海调研时，现场表态支持前海试点REITS等多项金融创新制度。

为尽快推进落实前海REITS试点工作，深圳市金融办、深圳市证监局、深交所等有关部门积极指导配合，前海管理局全资控股的深圳市前海金融控股有限公司作为具体落实单位，正是这些机构的合理推动，鹏华前海万科REITS才得以“更像REITS”的面貌问世。

深圳证券交易所副总经理林凡说，10年前深交所就有一个专业的团队一直在跟踪海外REITS的发展经验，也一直在探索国内REITS的发展路径。鹏华基金董事长何如则表示，过去5年，鹏华对北美、欧洲和亚太地区的REITS企业、行业协会、服务机构等开展了超过200多人次的实地调研，并发行了国内首只投资海外REITS的QDII基金。

“鹏华资产抽调了三四个人的优秀团队与鹏华基金内部六七个部门的员工，组成了十几个人的项目小组。”鹏华基金副总裁高鹏表示。高鹏和鹏华基金总裁邓召明同时也是这REITS基金项目组的主导者。

最终经过一系列准备后国内首只在封闭期内投资目标公司股权以获取商业物业租金收益为目标的公募基金正式诞生，通过增资入股万科前海企业公馆公司权益，参与前海金融创新落地和试验。

据了解，鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金，在合同生效后的10年封闭运作期内，将以不高于基金合同生效日基金总资产50%的比例投资于目标公司股权，以获取商业物业稳定的租金收益机会；鹏华前海万科REITS，还将以不低于50% 的基金资产，投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。

“50%投资不动产，和此前嘉实元和50%投资中石化混改股权一样，都是监管层从探路试行的角度考虑，因此未能100%投资不动产。”一位知情人士告诉时代周报记者。

深交所副总经理林凡透露，鹏华版REITS获批后，有多家基金公司主动找上深交所有涉足意愿，“前海REITS推出以后，有很多基金公司也已经开始找上门了，我们还跟证监会的领导交流，下一步应该怎么应对，现在大家的积极性很高。我们非常相信未来国内的REITS品种会不断增加，规模会不断扩大，可能会成为资本市场的一个重要产品”。

或现比例配售？

值得一提的是，和此前的嘉实元和一样，这是中国公募基金继封闭式基金到开放式基金后，以封闭式基金来运作的创新型基金。

其产品资料则显示，鹏华前海万科REITS是一只存续期为10年的封闭式混合型发起式基金，预计年化收益率在7%-8%，基金成立后，场内份额可在深圳证券交易所上市交易。鹏华前海万科REITS将采用现金分红方式，在满足分红条件的前提下，基金收益每年至少分配一次；每年基金收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%，现金收益回报稳定可期。

“从渠道反馈过来的信息显示，无论是机构投资者还是普通散户，认购都很活跃。”一位渠道人士告诉时代周报记者，最终认购规模或将超过募集上限，实现比例配售。

时代周报记者获悉的信息显示，鹏华前海万科REITS的发行日期只有4天，而其募集目标为30亿份，但是在30亿份中基石投资者就占据了3亿份，同时鹏华基金也将认购1000万份，换而言之只有27亿份不到面向普通投资者。

“作为本基金的投资顾问和基石投资者—前海金控将以自有资金认购3亿份额，自基金合同生效之日起两年内不得转让。同时，作为基金管理人也会以自有资金认购1000万份额。”鹏华前海万科REITS基金经理尤柏年表示。

另外值得一提的是，在该基金封闭期结束上述不动产被回购后，该基金或将转型为一只普通二级债基。

资料显示，上述不动产的收益权是有期限的。资料显示，鹏华前海万科REITS基金的部分基金资产，将通过增资方式持有目标公司50%的股权至2023年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制和激励机制进行调整。

而目标公司全名为深圳市万科前海公馆建设管理有限公司,受让前海投控与万科企业转让的2015年1月1日起至2023年7月24日止的前海企业公馆项目100%收益权。前海企业公馆项目分为特区馆区和企业公馆区。特区馆区包含一座约为12000平方米的特区馆，企业公馆区包含36栋建筑面积200-1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场。截至2015年3 月，前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%。

“相对而言，这类稳定收益的产品更符合机构投资者的胃口。”一位机构人士表示，从市场的发展来看也期待今后有更多类似产品。