方兴地产城市运营商战略初现

第二座城系产品青岛中欧国际城落地

本报记者  孙维晨  北京报道

在总结完第一个“国际新城”产品开发经验后，方兴地产(00817.HK)迫不及待地将第二个产城系作品安插在了青岛高新区。6月初，方兴地产将青岛中欧国际城项目公之于众。按照方兴地产的逻辑，这个总占地面积约2500亩的地块将被打造成融合生态、智慧、多元、国际、文化的城市运营级项目，实现其从资源推动型到产业引领型的升级转型。

方兴地产相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时说：“目前国际新城的系列项目在业务总量中占比并不太多，但是这种产品是一个集大成者。这里面涵盖写字楼、酒店、商业项目，还有住宅项目。今后方兴地产还将继续开发该系列产品，以后的业务占比将越来越大。”

城系产品揭示战略升级

第二座产城系产品落地

距离第一个城市运营类产品梅溪湖项目1200公里外的山东青岛正在孕育方兴地产的第二座“战略性武器”。方兴地产内部将这种产品比作容纳各类战术武器的航空母舰，其不仅容纳了自身的各种项目，也融合了其他房地产开发企业的产品。      

公开资料显示，青岛高新区管委与方兴地产计划在红岛高新区祥茂河以东、河东路以南、火炬大道以北、墨水河以西片区合作，以打造在山东的首个“国际新城”项目。这个名为“中欧国际城”的项目总占地约2500亩，建筑面积400万平方米，将打造成为集普通住宅、别墅、公寓、商业、酒店、写字楼以及相关配套产业的综合运营项目。

据媒体报道，该项目的住宅总建筑面积约240万平方米，其中包含48.2万平方米的人才公寓配套。其商业项目建筑面积为54万平方米，产业项目面积约为105万平方米。同时方兴地产还计划拥有购物中心、酒店等用地约24.5万平方米，这些商业项目落成后将成为持有型物业。

方兴地产相关负责人介绍，该项目的一期部分主要为住宅产品，预计将于今年8月份先期推出。别墅类产品则将在明年推出。而与商业相关的综合体、酒店等产品则处于开发的中后期。

按照方兴地产的逻辑，之所以要住宅项目先行是为了快速导入人口以拉动配套产品和商业产品的开发。

而之所以选择青岛为第二个地域目标，方兴地产亦有自己的战略考虑。

公开资料显示，2014年，青岛高新区成为114个国家高新区中的12个示范区之一，综合排位升至全国第九，国内外优秀的孵化器和创业团队纷纷在这里生根，成为引领青岛经济“升级”的引擎。这无疑使得高新区在成为青岛下一个中心上具备先天优势。

早在2012年，青岛当地的高级别政府会议针对青岛发展就提出“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的战略观点。这是政策第一次真正将胶州湾北岸纳入到“大青岛”的发展蓝图之中。有分析认为，在“三城联动”城市发展总战略的指导下，胶州湾北岸的未来，几乎就代表着青岛的未来。

在这种战略产生之前，高新区所在的红岛在辖区内的地位几乎“微不足道”。

红岛区域内人口不足10万并无特色支柱产业，其经济发展疲弱。尽管青岛市内住宅产品均价过万，但是红岛成交均价每平方米却不到6000元。这种价格差距被视为青岛环胶州湾中心城区的价格“洼地”。不过，价值洼地也意味着升值的空间。有分析认为，高新区的价值恰恰在于它的后发优势。而红岛高新区的一系列动作，证明了其巨大的潜力和发展机会。

公开资料显示，作为北岸核心区，红岛高新区范围内已经规划了M8、M9、R2、R4、R6及R8线6条轨道交通线路。奥体中心、教育中心、医疗中心、滨海湿地、CBD中央商务区、会展中心等项目相继选址落户。而更大的发展契机在于，坐落于此的青岛新机场已经破土动工。

来自国家发改委6月24日的最新数据显示，1到5月份，商品房销售面积降幅收窄，其中住宅销售面积呈现同比止跌行情，商业营业用房销售面积也同比增长，增幅约3.9%。另外，连续14个月累计负增长的商品房销售额，在1~5月数据中也首次出现了正增长，涨幅3.1%。

其中，自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存上升态势首次出现转变。5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。

报告认为，在中央和地方政策作用刺激下，楼市处于持续回暖过程中，销售回暖带动市场整体活跃度回升，楼市整体活跃度回升。

房地产市场回暖与库存减少的背后是各家房企不断加速周转去化的结果。观察家们认为，尽管房地产市场指标有所好转，但是在中国进入经济新常态的宏观环境下，房企要想更好地生存发展，当务之急是进行产品升级和转型。

而自从长沙梅西湖项目以来，方兴地产源于“城市运营”的战略与转型已基本显现。

方兴地产相关负责人在接受本报记者采访时说：“方兴地产现在的产品主要有住宅、商业综合体、写字楼、酒店等业态。其中，商业有金茂广场、金茂汇以及社区商业等类别，写字楼为金茂大厦，而酒店方面则拥有金茂酒店这一品牌。在住宅项目中有六个产品系列。我们现在做的城系产品是上面这些产品的集大成者。”

上述负责人说，直到梅溪湖国际新城项目后我们才把这一产品称之为“系”。因为它所包括的产品业态太多。“通过总结梅溪湖项目多年开发的经验，我们可以把青岛中欧国际城项目看做城系产品的升级。但是现在这个产品系所占业务比重并不太多，毕竟是第二个项目。”他认为，城系项目未来的能量将非常大。

不过，这样海量级的项目开发周期也不能与单个项目相提并论。按照方兴地产的“三年成形、五年成市、八年到十年成城”的战略规划，中欧国际城的整个开发周期约为三至十年。

上述负责人认为，方兴地产要在“城市运营”领域取得先机，其核心竞争力是多元化发展理念。“之所以叫运营商，在我们看来就是不能吃独食。比如我们在梅溪湖项目的经验总结中发现，这么大的面积不可能一个公司来做，要发挥每个参与者的力量来为这个区域做贡献。谁能引入好的学校、好的产业，我们就把地卖给谁。比如有的开发商刚性需求产品做得好，那么就结合方兴的要求，我们把地块卖给他。”

公开数据显示，方兴地产与大河西先导区管理委员会在2011年签约后投资600亿元成为梅溪湖国际新城一级土地开发商，由单纯的土地竞拍开发企业跃身区域规划运营主体。

这个位于湘江新区中心地带的庞大项目，总占地面积达28411.9亩。方兴地产经过资源整理与招商，已引进中海、中国铁建、万科、佳兆业、中冶长天、卓越等20余家企业进驻。其土地出让收入达220亿元。

上述负责人透露，目前针对运营中的招商环节，方兴正在组建招商团队。“未来将实行总部与区域联动，比如在梅溪湖项目的运营中，我们储备了全国大量的开发商资源。同时母公司中化集团旗下有五大行业，这些资源都可进行整合打通。而且许多央企也对我们的项目很有兴趣。”

今年年初，方兴地产还在南京江宁地区取得一幅棚户区改造项目地块的一级开发权。方兴地产预计将其打造成总建筑面积385万平方米的第三个国际新城项目。