牛市的诱惑首创置业连发80亿公司债谋扩张

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“乘东风”是最近地产商的主要工作策略，除了趁楼市回暖的东风外，国内融资窗口打开，以及近期的A股牛市，也成为地产商募集更多流动资金的最好机会。

6月12日，首创置业有限公司公告称，公司拟以一批或分批形式非公开发行本金总额不超过50亿元人民币的境内公司债券，为期不超过7年。所得资金拟用作补充营运资金或偿还公司部分债务。

这是首创置业半个月内的两笔大额公司债。5月27日，首创置业曾宣布成功发行30亿元5年期人民币公司债券，票面利率4.58%，债券评级AA+，在上海证券交易所上市。

接连发债80亿元

在首创置业是次融资公告中，其计划以一批或分批形式非公开发行本金总额不超过50亿元人民币的境内公司债券，为期不超过7年。所得资金拟用作补充营运资金或偿还公司部分债务。

“公司认为建议债券发行可于较短时间筹集资金以补充公司营运资金，以把握地产项目发展机遇；发行公司债券亦能够优化公司融资结构及合理控制公司整体融资成本。”首创置业如此回应称。

这并不是首创置业第一次动用公司债这一融资工资。2009年，该公司发行了年利率为6.5%的五年期人民币债券10亿元。2011年，旗下首置投资控股有限公司发行三年期人民币债券11.5亿元，利率为4.75%。到了2012年11月，首创置业再次通过CENTRALPLAZA,发行了20亿元利率7.6%的3年期人民币债券。

但最近的频率明显加快，相较以往一年一次的境内公司债，最近一次发公司债却是半个月前的5月27日。

当时首创置业公告称，公司将成功发行的30亿元5年期人民币公司债券其主要用途为替换现有银行贷款，可有效降低公司债务成本。“发行境内公司债券以偿还其部分债务(包括银行贷款)及补充营运资金，债券发行的有效期为自临时股东大会通过决议案之日起两年。”

一直以来,境外融资成本比中国国内的资金使用成本更具优势。中国国内紧缩的贷款环境也让国内大型房企更倾向境外融资。但随着国内中期票据、公司债这些融资渠道的打开，如何在融资窗口期进行更大的募资成了房地产商近期的又一要事。

2014年9月初，在监管层的允许下上市房企获准可以在银行间市场发行中期票据。2015年，上市房企在国内的再融资迎来明确的放松信号。2015年1月16日，证监会表示，与国土资源部协商决定调整工作机制，上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查。

同时，证监会还正式发布《公司债券发行与交易管理办法》，规定公司债发行主体范围从原来限于境内证券交易所上市公司、发行境外上市外资股的境内股份有限公司、证券公司扩大至所有公司制法人。

东风催，战鼓擂，国内资本市场的风向转变，使得许多将融资渠道放在海外的房地产公司迅速转身，回到国内资本市场。

其中，A股万科、保利、招商、金融街、金隅股份、华夏幸福、厦门国贸、珠江实业、江苏新城、复星股份等众多国内房企都在申请发行公司债、中期票据、短融等融资工具。而不久前的4月9日，碧桂园也公告称，现阶段正考虑由其中一家中国附属公司于中国发行境内公司债券，但尚未确定详尽条款。

对首创置业是次融资，有市场人士分析称：“目前，市场在转机，销售策略及拿地策略势必也会转变。这个阶段，选择贮备更多的流动资金，无论对企业日常运营还是对公司在一些基本面良好的城市进行土地储备都有难以言尽的好处。”

而评级机构穆迪报告也曾指出，若债券得以发行，则会提高该公司的流动性，并实现其运营资金来源多样化。其预计，首创置业新项目可实现25%左右的毛利润率，与其2014年24.1%的毛利润率相近。虽然收购将提高首创置业的负债水平，但未来12~18个月该公司的EBITDA/利息覆盖率将维持在1.5倍左右，符合其个体信用实力。

然而资本市场却对首创置业的接连发债并不买账，周一开盘（6月15日），身在H股的首创置业下跌2.16%，报6.33元；主动沽盘达66%，成交约36万股，涉资227万元。

250亿“倒挂”拿地

融资和扩张似乎是房企摆脱不了的固定模式，首创置业也不例外。

据该公司2014年年报显示，首创置业累计实现签约面积约249.5万平方米，同比上升29.8%，签约金额约248.6亿元，同比上升26.8%。2014年收入同比下降11%至人民币100.6亿元，期内，毛利率下滑3.3个百分点至24.1%。

尽管盈利能力有所下滑，逆市之下，首创置业却展现出了积极扩张版图的“雄心”。2014年全年，首创置业土地投资总额约为人民币194亿元，同比增长66%，新投项目354万平方米，其中刚需类项目投资占比88%，京沪地区投资额约人民币135亿元，占比近七成。截至2014年年底，首创置业拥有土地储备建筑面积1091万平方米，土地储备地上面积882万平方米，土地储备总建筑面积中59%为住宅，13%为商业，8%为写字楼，1%为酒店，19%为车库及其他。

在2015年中，首创置业扩张步伐更为迅速，其2015年定下的250亿元拿地预算高于去年248亿元的销售金额。首创置业总裁唐军曾在今年3月份的业绩会上对《中国经营报》记者表示，公司2015年土地投资方面的预算为250亿元。年内公司在北京、天津、上海、成都及重庆共五个核心城市以及海外拿地，且不会考虑国内其他二线城市。这其中包含公开市场的竞拍以及选择合作开发的投资。

“今年250亿元的土地预算中，60%~70%计划在北京和上海，首创非常看好北京和上海的市场。”唐军如是称。

其中，2015年1月12日，首创置业成都公司重庆首汇置业有限公司以722.67万元/亩成交，成交价10.37亿元，溢价率是29.05%，击败多家当地房企，拿下成都市锦江区成龙街道华新社区1、4组及村属集体地块。

5月29日，首创置业旗下的上海首创正恒置业有限公司与上海新城万嘉房地产有限公司、上海卓世投资管理有限公司以及上海市北祥腾投资有限公司、签署项目合作开发协议，针对“松江区永丰街道H单元40-05地块”，以增资扩股的方式向卓世投资设立的项目公司进行投资。增资完成后，市北祥腾、首创正恒、上海万嘉与卓世投资分别占项目公司28%、28%、28%和16%的股权。

而在北京大本营方面，首创置业分别以5.8亿元竞得首宗配建养老设施用地，2.2亿元摘得顺义区赵全营镇多功能用地。另外还于4月27日经过139轮厮杀，以总价56.4亿元加配建6.05万平米自住型商品房的代价，击败首钢、天恒、保利、龙湖首开联合体、中化方兴华侨城联合体、永同昌旭辉北辰联合体、金地平安电建联合体、中铁建、远洋招商联合体等10家竞买人，抱得永丰产业基地地块。

截至目前，首创置业今年在土地市场共计投下接近百亿元。

大手笔的扩张占用的大量资金使得首创置业频频举债。2014年年底，该公司总负债为572.66亿元，较2013年年底的399.62亿元大涨43%。其中流动负债为338.14亿元，非流动负债234.51亿元。净债务规模增至202亿元，净债务比率87%，较2013年末增加28.5个百分点。

更值得注意的是，与其250亿元购地支出相对的是，截至2014年底，该公司持有现金仅为139亿元。

因此，对于首创的大手笔拿地，穆迪副总裁、高级分析师曾启贤在其5月4日的报告中指出：“首创置业为北京地块支付的金额庞大，相当于其2014年底持有现金额的40%，这提高了该公司未来几年的集中度风险，因此对该公司具有负面信用影响。”

其还补充称，鉴于上述项目规模庞大，若房地产需求发生变化或地区经济放缓，则可能会影响首创置业。在中国房地产市场运营环境依然具有挑战性的情况下，此次收购也会增加该公司的借贷，并提高其运营风险。

京津冀东风能否继续吹

首创置业有如此底气进行扩张，一方面是得益于资本市场的日益开放、融资窗口的打开；另一方面，其北京市国资委所属的背景以及近期的京津冀概念也是其中不可不说的秘密。

事实上，早在2010年时，首创置业、保利、住总、中国水利水电、龙湾地产、恒大等大型企业就已在环首都经济圈概念中，集中在武清等区域圈地。当时业内预计，这些房企在武清一地的总投资额将超过1000亿元。

经过一轮圈地运动之后，这一两年“京津冀一体化”的概念再被热炒，房企也因此再次加大在该区域的圈地运动。2014年，在天津武清区域的拍地中，泰禾集团以6亿元、土地溢价率达203%之多的价格拿下武清地块。而中冶置业则在将其南京地块分割出售后在天津拍下地王。

“如今，圈内知名房企纷纷盘踞在该区域，竞争激烈程度可想而知。目前，区域前景虽有国家政策的护航，但在过大的供应之下，区域的后续发展前景以及房价上涨的动力也会受到影响。”天津某业内人士如是称，“而房价的上涨空间不是单靠概念决定，产业能否入驻也会有很大的影响。”

“首创置业在这个地区拥有大量优质土地储备及一级开发业务，将成为京津冀协同发展政策的最大受益者之一，天津区域销售额也成为其业绩的重要支点。但另一方面，随着区域投入比重的增大，区域潜在风险对企业的发展也会迅速放大。”上述人士称。

数据显示，在首创置业2014年的天津销售项目中，天津的福缇山、天津福特纳湾、天津国际半岛、天津红树湾、天津光和城、天津康桥郡、天津炫社区共计销售58.78亿元，销售均价11909元/平方米，占据全年销售金额248亿元的23.7%。