北京城建逆市扩张疑问 存货周转率低暗藏风险

作为副业的“投资”业务捷报连连，作为主业的“房地产”业务却并不乐观。计划新增300万平方米土地，存货周转率低暗藏风险。

作为一家北京国资委旗下的老牌房企，北京城建投资发展股份有限公司（600266.SH，下称“北京城建”）如今却似乎陷入了尴尬境地。

一方面，作为副业的“投资”业务捷报连连，乘着去年A股的牛市“东风”，北京城建多年部署终于步入收获期，自身股价连续上涨超一倍，公司价值被大幅增厚。

另一方面，作为主业的“房地产”业务却显得并不乐观，受楼市下行波及，北京城建亦出现增收不增利的情况，其现金流骤减83.38%至-3.46亿元,而作为考验房企销货能力的标准，北京城建存货周转率却仅为0.22，长年处于行业低位。

尽管如此，作为有国资委背景和丰厚集团资源的北京城建，仍然展现了强劲的增长愿景。逆市之下北京城建为2015年定下了300万平方米的新增土地计划，为历年之最。

那么，北京城建如何在规模和安全之间平衡？时代周报记者数次沟通北京城建，均未获答复。

盈利削弱背后的激进扩张

近日，有机构统计了96家上市房企年报后发现，去年A股房企整体净利增速大幅放缓，其中多达71家房企的业绩出现下滑，占比过半，有15家走向亏损。北京城建财报显示，其一季度营业收入为23.73亿元，同比增长0.65%；归属于上市公司股东的净利润为2.30亿元，同比下降9.77%。

尽管盈利能力有所下滑，逆市之下，北京城建却展现出了“雄心”，积极扩张版图。

去年十月，经过近百轮的竞拍，北京城建连败万科、保利、龙湖、世茂等房企巨鳄，以25.9亿元并配建11.3万平米自住房夺得位于北京市门头沟永定镇地块，溢价率达到40%。

数据显示，该地块总建筑面积为20.17万平米，其中居住部分约17万平米，剔除1.8万平米公租房和11.3万平米的自住房，真正可以建筑商品房的面积仅为4.38万平米。

对此，参与竞争的其他房企曾表示，这价钱在账面上都已经亏了几万了。

日前，北京城建再次为自己制订了今年新增二级开发项目近300万平方米的计划，堪为历年之最，并宣称目前已取得成都金牛区项目(建面40.77万,地价11.66亿)、北京通州区(建面17.65万,地价10.6亿),后续项目将不断落实兑现，将以青岛、成都、重庆、南京、南昌为重点拓展区域，择机获得土地。

5月26日，碧桂园与北京城建集团联手竞得位于河北滦平金山岭地块。

据年报，截至2014 年底，北京城建在手一级开发项目 5 个，可规划建筑面积 271.32 万平方米；二级开发项目 24 个，总规划建筑面积约 629.33 万平方米，其中18个位于北京(建面占63%)。

作为北京国资委背景下的老牌房企，北京城建深厚的影响力和丰富的资源，或许为北京城建带来了不少底气。

4月17日，北京城建发布公告称，北京市国资委同意公司公开发行额度不超过58亿元人民币的公司债券。

对于发行目的，北京城建公告中称，发债募集资金拟用于偿还公司债务、补充公司流动资金，优化公司债务结构，满足公司中长期资金需求。

不久，北京城建便同意了通过中国银行大兴支行向旗下提供2.9亿元借款，期限为12个月。随后又透露，其还通过该银行向旗下另一家子公司提供1.9亿元借款，均用于项目建设，期限亦为12个月。

中投证券研报分析称，北京城建具备丰富的土地资源，15年计划新增土储约300万平方米为历年之最,加之政策大势下棚改加力,北京一二级开发转换提速,其资源中期增长无虞。

“国企不差钱，贷款成本低。”在同策咨询研究总监张宏伟看来，市场在转机，销售策略及拿地策略势必也会转变。这个阶段，选择一些基本面良好的城市进行土地储备也是理所当然。

在中投顾问研究员殷旭飞看来，过去粗放式的发展模式如今已经是难以为继，房企要加快发展模式的转变，由制造业式的房地产商向服务业式的房地产商转变，而不是依靠产品服务、营销模式等因素来获取竞争优势。

存货周转率处行业低位

如果把土地快速增值、规模高速发展的黄金时代，比喻成一场资本“肌肉竞赛”，那随着房地产行业不断成熟，供求关系逐渐变化，到了白银时代，便演变成了一场生存能力上的角逐。销货能力强悍与否，正是房企能否“杀出重围”的重中之重。

客观来讲，有两个指标可以用来衡量房企的销货能力：一个是存货量，另一个正是存货周转率。事实上，通过时代周报记者梳理后可以发现，北京城建的情况并不乐观。

存货量方面。据其年报显示，截至2014年底，北京城建存货量为322.25亿元，而其同期末的总资产则仅为503.51亿元。换句话说，北京城建的总资产中，约有65%为存货，远超行业内50%的红线。

在存货周转率方面。据其年报显示，截至2014年底，北京城建在房地产业务的开发成本为63.19亿元，而平均存货余额则约为290亿元。通过计算公式可以得出，北京城建去年的存货周转率为0.22，存货周转天数为1636天。如果以年为时间单位，也就是说一个项目从拿地到交付给业主，北京城建平均需要将近5年的时间。

“目前行业平均值大概在0.25-0.30。低于数值或意味着存货周转的速度比较慢。”房评员严跃进告诉时代周报记者，这虽和企业业务结构也有关系，如周期较长的保障房、轨道物业等。但从营销层次看，存货周转率过低，不仅会影响资金流动，还增加新增土地的去化压力。

据时代周报记者梳理发现，如万科、保利、恒大、中海等一线房企，近年来其存货周转率皆处在0.3-0.4之间，而北京城建近三年来的存货周转率一直处在0.21上下。

在年报中，北京城建也坦言，其标准化运营尚需提速。“对二级项目标准化执行尚需强化，须对项目进行深耕细作。”

大量的存货堆积却也会为其质押大量资金，据其一季度业绩报告显示，北京城建负债率为62%，同比下降16%。该负债率虽处于行业较低水平，但其北京城建的现金流近几年却一直处于负数状态。据一季报，截至今年一季度，其经营活动产生的现金流净额为负3.46亿元，同比去年飙升83.38%。其一年内到期的非流动负债亦高达36.09亿元。

在严跃进看来，现金流净额为负，往往标志着其投资力度总体比较大。未来要看北京项目能否加快营销节奏，如果北京项目的资金回收状况好，那么后续对于新增土储的开发力度也会加快。这样的话，资金链的压力就会舒缓。

对于存货周转和资金的问题，时代周报记者多次前往北京城建总部，并试图采访董秘张财广先生询问相关细节，均未得到回复。

以目前情况来看，对于北京城建300万平方米的新增土储计划，加之未来楼市的不确定性，外界不由得为此捏了一把冷汗。

“北京城建的新增土储是其潜在的盈利点。但是完成该计划，需要强大资金支持。”殷旭飞表示，尽管北京城建有强势的股东支持，但300万平方米的工程仍可能会引发现金流量不足的问题，如果未来楼市一度重回低谷，将给房企带来库存积压的风险。

跨界投资 谋求新增长极

虽然在房地产业，北京城建显得有些不温不火，但随着多年经营的PE投资业务步入收获期，也为北京城建挽回了不小的颜面。

以其持有的国信证券为例：1992年上市的北京城建出资12740万元，入股国信证券，持有其9800万股，股权比例为4.9%。2008年，国信证券变更股份公司，北京城建以原股份的净资产份额，认购了国信证券3.43亿股，股权比例为4.9%。

2014年11月，国信证券首发申请获得通过。作为国信证券最大的影子股，北京城建股价随后便开始连续上涨，短短一个月内，其股价涨幅便超过一倍，至今便慢慢平缓。

据时代周报记者测算，截至2015年6月11日收盘，北京城建股价为26.41元，彼时其股价尚在11-12元之间徘徊。

据其2013年报显示，北京城建持股国信证券的期末账面价值仅为1.27亿元。而截至2015年6月11日，国信证券的收盘价为31.39元。换句话说，其手持3.43亿股将为其带来117.66亿的市值，投资收益增长近百倍，若悉数变现将直接为其带来近百亿元的资金量。

此外，北京城建旗下持有的锦州银行、创投基金中科招商也为其带来了丰厚的资本增值。截至2014年底，北京城建对外股权投资历年累计获得投资收益近21亿元，累计获得现金分红8.055亿元。

PE投资上大获成功，令北京城建倍感甜头。随着楼市步入下行，跨界股权投资俨然已成为北京城建所培养的“第二主业”。

在殷旭飞看来，北京城建跨界投资一方面是为了完善产业链；另一方面则是想要谋求多元化发展，实现自身的完美转型。“跨界股权投资的风险与收益并存，它对公司的经营管理能力、风险控制能力都提出了很高的要求。”

“通过资本市场手段，获得资本投资收益或者赶在市场风口上获得股价上涨带来的溢价收益，这个是金融化的操作，或者说企业在向金融化方向转型，加大通过与券商银行的合作进行转型。”张宏伟表示。

“很多金融企业因银根宽松而迎来业绩提振的利好，从今年股市以及金融市场看，这样一个策略是明智的。”在严跃进看来，后续股权投资方面应该注重收益回报率的问题，因为股权投资的收益回报的周期可能会比较长，或加大资金压力。

据北京城建公告显示，其于 2014 年10月31 日从募集资金账户提取了闲置的募集资金 4亿元，用于暂时补充流动资金。

在张宏伟看来，对于企业来讲，如果没有办法加快周转，快速回笼资金，销售遇阻的话，只能通过资本市场来解决资金问题。