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莱蒙国际激进之举:高负债阴影下的多元化探索

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“一个老实本分的港商”,正如莱蒙国际(03688.hk)董事长黄俊康定位自己一样,在相当长的一段时间,莱蒙国际奉行稳健发展策略,“做人也好,做企业也好,最重要是忍,急躁将不利于企业发展”。

这种格局从2013年起悄然改变。频频现身各地土拍现场,重资布局物流、养老、海洋地产,并加大海外投资力度,在被迫转型高周转模式后,莱蒙国际开始“躁动不安”,走上规模化扩张之路。

一切皆有代价。5月29日,在刚公布完2015年一季度经营业绩后,莱蒙国际便马不停蹄地宣布了年内首个融资计划,其拟发行9.9亿元三年期人民币票据,年利率10.595%。莱蒙国际董事会并不隐晦其对改善公司债务的需求,今年3月底,其净负债比率已由2014年12月31日约81.6%上升至约93.8%。

此刻的莱蒙国际,正是需要资金推动发展的关键时期,无论是境外投资项目,还是海钓蓝海计划,目前都处于启动阶段,这需要莱蒙国际源源不断的资金输血。

如何应对愈发吃紧的资金链难题,如何在规模与利润间找到平衡?时代周报记者致电莱蒙国际董事长秘书李彬,其称目前正在国外,如有疑问,可致电莱蒙国际(香港)投资客户关系部。随后,记者又致电莱蒙国际助理总裁梁瑞池询问,至截稿前,均未得到正面回复。

资金承压

早在今年3月27日召开的2014全年业绩发布会上,莱蒙国际管理层就已表示会通过融资手段偿还债务,“我们可能会考虑用一些长期债务置换短期债务。”在莱蒙国际154亿港元的债务中,大概有一半将会在一年内到期。

从历年年报不难看出,在莱蒙国际的资产负债表上,主要为银行及其他借贷,其他负债来源比重微乎其微。

“所有的企业都愿意用一些长期债务置换短期债务,但问题在于,企业想要获取长期债务的难度较大,且获取成本比较高。除非企业是行业龙头或者有比较强的资金充足率(一个银行的资本对其风险资产的比率),这样长期债务才会便宜,”香港粤海证券投资银行董事黄立冲对时代周报记者分析道,长期债务换短期债务,仅仅能够解除企业的兑付风险,即企业无法还贷的风险。却难以从根本上解决企业资金吃紧难题。

莱蒙国际2015年一季度则显示,该公司净负债比率由2014年12月31日约81.6%上升至2015年3月31日约93.8%,这一数值曾在去年年中飙升至119.8%。一季度数据还显示,其现金及现金等值项目由去年同期的63.75亿港元下降至29.79亿港元。

资金吃紧,这一难题已是老生常谈,莱蒙国际曾靠出售项目来维持运转。去年2月,莱蒙国际向融创出售上海枫丹项目股权,代价约1.07亿元,这笔钱用于其新投资及偿还现有贷款。去年9月,莱蒙国际向北京顺泽出售深圳莱蒙都会40%股权,获得7793万元收益净额。

今年一季度,莱蒙国际出售深圳水榭春天半数投资权益,收益净额约2.06亿元,加上同期出售深圳莱蒙领尚的零售资产,莱蒙国际一季度才能由约7130万港元亏损净额转变为同期约2.33亿港元收益净额。

加快物业销售,仍是房企获得资金来源的重要渠道。今年一季度,莱蒙国际录得物业及车位合同销售约6.98亿港元,同比下降约50.3%。按照莱蒙国际此前公布的105亿港元年目标计算,其一季度目标完成度为6.65%。

不过从常识来看,莱蒙国际一季度的销售业绩并不具备太多的代表性,因为按照其推盘计划,从二季度开始才会有不少项目推售。据了解,二季度开始,莱蒙国际南昌、上海、杭州、北京、惠州、常州等地项目会陆续面市,今年新推销售有8个项目。

但在楼市“新常态”下,莱蒙国际的毛利率能否继续“领先”,颇受市场关注,至少这一数据在一季度是不尽如人意。前3个月,莱蒙国际毛利率仅22.2%,相较2014年同期的58.4%有大幅下降,也低于2014年底约41.9%的毛利率水平。

在2014全年业绩发布会上,莱蒙国际管理层数次强调,保持“数一数二”的毛利率将是公司一直坚持的战略。据莱蒙国际首席财务官陈竞德介绍,基于地价便宜加营销努力,公司毛利率能在同行中保持较高水平。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示,土地储备相对较少、净负债较高、毛利率下滑都是莱蒙国际进一步成长的障碍。

扩张野心

企业发展是本难念的经,稳健与扩张之间的拿捏最难以把握。和佳兆业、星河等深圳房企不同,2013年之前,莱蒙国际一直奉行稳健及谨慎的拿地策略。

莱蒙国际1993年成立于香港,2002年进入内地市场,其开发的“水榭”系高端住宅,在深圳享有高知名度,有“豪宅专家”美誉。其创始人黄俊康,同时是深圳天虹商场的第二大股东,也是福临门、金龙鱼、长城葡萄酒、圣象地板等一系列品牌的创立参与者,还是中粮地产的主要创始人之一。

在业内人士看来,过于稳健的发展模式,最终导致莱蒙国际过于依赖单一楼盘,以此撑起全年销售业绩。2011年,深圳水榭春天以29.47亿港元的合同销售额占到集团全年总销售额的59.4%。2012年,深圳水榭春天贡献33.26港元,托起了莱蒙国际全年过半的销售额。

无独有偶, 2012年,莱蒙国际凭借常州莱蒙城、莱蒙都会卖出约18.4万平方米,占集团当年总销售面积的49.8%。2013年,拿地到开盘销售仅用了10个月的南京水榭春天项目,项目单盘的销售额占到莱蒙国际2013年整体销售额的36.87%。

经过一番波折过后,莱蒙国际终于在2011年在香港上市成功。经过两年多的资本市场考验,莱蒙国际似乎也逐渐激进起来,南京项目的成功,让其对高周转更具信心,奋战在长三角、珠三角这两个主战场。以2013年为例,莱蒙国际拿地总支出约68.53亿元人民币。

2012年,莱蒙国际实现销售额62.79亿元,比2011年增长了24%。而2013年这个数据达到了101亿港元。黄俊康曾感叹,莱蒙国际的高周转之路走得太晚,从而导致集团的规模至今还是不大。

截至2014年底,莱蒙国际共在12个城市拥有25个项目,总土储达564万平方米,主要分布在珠三角,占比接近40%,另外北京、天津及长三角各占20%。

而这似乎还不够,在接受媒体采访时,黄俊康不止一次提到莱蒙国际目前的规模还不够大,在他的设想中“2013年全年差不多能完成100亿港元,2014年能到130亿-140亿港元的规模。因此2016年的200亿港元目标,还需要他以及他的同事们继续努力”。

在今年,莱蒙国际仍将聚焦在北京、上海、深圳等一线城市,以及具有发展前景、抗风险能力强的二线城市,例如杭州、南昌。而在2015年拿地策略方面,莱蒙国际管理层在2014年业绩会上也明确指出,“总体来说,莱蒙国际今年的拿地成本控制在20亿-25亿元,拿地规模争取在15万平方米左右”。

转型之惑

2014年,转型成为房企的最大主题,强者如万科也在各领域积极探索。刚走上高周转模式的莱蒙国际似乎又要面临一次转型。

海洋地产是莱蒙国际推出的新业务之一。今年4月20日,莱蒙国际对外公布了启动海钓蓝海计划,推出中国首个互联网众筹的1000亩海洋牧场及国内首家专业级的海钓俱乐部,旗下的惠州水榭湾项目成为首个试水项目。

莱蒙国际副总裁丁向华透露,虽然现阶段莱蒙国际并没有向海洋产业转型的计划,但在未来3-5年,莱蒙国际希望成为成熟的海洋生活主题地产商,届时将围绕海产品、钓鱼用具等打造O2O式综合商场。

海外投资有了些许进展。今年4月13日,莱蒙国际就去年收购英国物业25%股权一事订立补充协议。据此,TS买方(莱蒙国际间接全资附属公司)对占股25%的英国合资公司提供的股东贷款最高金额由不超过4880.5万港元修订为不超过6242.5万港元,增加1362万港元。

目前,莱蒙国际英国合资项目仍处于待施工状态。除了英国,莱蒙国际还称,在研究澳大利亚和美国的项目,另有一些香港的项目在洽谈之中。

“从2013开始,莱蒙国际和大部分开发商一样都在寻找新的经营模式,我们提出的口号是‘守住红海、寻找蓝海。”莱蒙国际首席营运官陈风杨在2014年曾如是表示。

“守住红海”即指莱蒙未来将“坚持一二线布局、主流产品、高周转”。根据目前莱蒙的产品设计来看,刚需产品占80%,90平方米以下户型占70%。周转方面,莱蒙在过去3年里,快周转的项目数量占比从2011年的22%升至2014年的50%。

按照他的设想,集团将大力发展养老地产、绿色建筑、旅游地产以及商业地产等领域,这些都是蓝海领域。

“无论是蓝海战略,抑或是海外地产,但都涉及企业转型,难点在于,在企业决策过程中,专业人士或职业经理人的建议,老板判断不了,那么就有可能出现老板对事情误判并作出错误决策,这种风险无法避免,”黄立冲表示道。

实际上,发展养老、旅游地产,前期投入较大,后期的资金回款缓慢,对公司资金能力提出苛刻要求,会对融资能力和财务技巧带来考验。“2015年一定是现金为王的,扩张到全国得走快销路线,现金流方面也是个问题。” 广州世联市场研究部总监崔登科向时代周报记者指出,现金流是摆在房企全国扩张中亟待解决的问题。

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