房地产开发模式携手平安玩众筹 或颠覆传统

今年4月份才和中国平安“牵手”的碧桂园很快就有了新成果面世。5月29日下午，碧桂园联合中国平安在上海宣布，以碧桂园上海嘉定项目为试点，推出行业内首个开发众筹产品。

“这个项目不仅要展示碧桂园强大的开发实力，也肩负着互联网时代碧桂园探索地产创新的重任。”碧桂园联席总裁朱荣斌在该众筹产品发布会上表示，这是碧桂园借助互联网平台，在行业新常态下实现创新发展的新尝试。

作为互联网时代的新概念，房地产众筹近一年来已经被越来越多的房企所提及。碧桂园版的众筹是一种怎样的玩法？从用户出发的房地产开发众筹，究竟是碧桂园传统房地产开发模式的一次颠覆，还是其互联网思维转型的又一尝试？

众筹新玩法

据碧桂园方面透露，作为行业首个开发众筹产品，该项目将由碧桂园提供产品，中国平安旗下的平安好房集团提供平台。项目会以每平方米为单位，针对该项目感兴趣的投资者或购房者进行资金募集，在楼盘完工后，投资者拥有该套楼房整体或者部分权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。

虽然众筹是过去一年时间里房地产行业的热门概念，但不管是之前万科、绿地、远洋的众筹卖房，还是搜房的P2P金融服务，其众筹都集中在买房环节：即将一套房产的底价拆分为若干等份供众筹参加者认购，拍卖完成后获得的溢价作为投资人的回报。碧桂园与平安好房的合作首次将众筹引入了开发环节，成为行业首个开发众筹产品。

新事物当然会有新玩法：参与碧桂园众筹开发的投资者，不但可以通过对项目规划、开发、建设等环节提出建议的方式，参与到项目的户型设计、装修设计、社区配套等过程当中，一定程度上实现产品“定制化”，还能获得份额转让、优惠购房和项目分红等多重收益。“这符合工业化4.0（产品定制化）时代的要求。”产品平台提供方平安好房集团CEO庄诺表示。

对于拥有房地产开发全产业链优势的碧桂园而言，用户的参与显然改变了以往的游戏规则：碧桂园不再全权掌握项目规划、设计、装修、配套的主动权，这一次是由碧桂园的众筹项目投资者和用户说了算！

在碧桂园联席总裁朱荣斌看来，碧桂园之所以敢做“第一个吃螃蟹的人”，是因为时代发生了变化。“在用户主权时代，传统的交换、交易经纪模式会逐渐被互动、分享、开放的互联网模式所取代。仅仅满足客户功能和感情的‘好产品’已经不能满足客户的需求，而需要以用户的思维为导向定制生产，形成从消费者出发再回到消费者的闭环，使产品实现与消费者的精神和价值观产生共鸣。”朱荣斌说道。

为了验证这种新玩法的可能性，碧桂园拿出了其手头备受关注的上海嘉定项目做试验田。今年4月29日，碧桂园以6.08亿元拿下了嘉定项目地块，这是碧桂园除了广州之外，首个真正意义上在一线城市落地的项目，今天，这个项目承担了碧桂园在互联网时代探索地产创新的重任。

从碧桂园提供的上海嘉定项目的推广视频可以发现，除了理念和模式创新，碧桂园这个试点项目确实提供了不一样的东西。从产品户型上来看，这是一个完整无隔断、可自由分割的空间：当住户在单身时代，就是一间简单宽敞的大房；当住户在二人世界时，可变成一个温馨的两居；当住户变成三口之家，又可以变成一套功能完备的三房。

而在内部设计上，碧桂园为这套产品设计了一套强大的收纳系统，搭配多功能家私，使得小面积户型也能成为一个全功能、巨容量的大空间。与此同时，碧桂园还尝试从室内、立面、地面、地库等角度，打造绿色生态社区；在丰富的居家智能配置外，小空间还可“变身”一个特色的创客中心，让“办公就在屋里面、创业就在家门口”。

“我们对住宅产品有深入的研究和实践经验，加上中国平安成熟的技术支持和众筹经验，相信碧桂园可以再一次颠覆传统的房地产行业。”朱荣斌表示。

互联网思维转型？

虽然从节约社会资源的角度出发，开发众筹确实能够帮助开发商在融资和营销环节，减少贷款和营销方面的成本，同时规避某些不可预知的市场风险，但在众筹平台仍不成熟、相关行业政策也有待明确的大背景下，众筹开发要颠覆传统的房地产开发模式，显然还有待时间的验证。

根据平安设计的众筹开发模式，平安好房作为国内第一家开展房地产众筹业务的公司，在众筹模式中充当着资金融通的中介作用，一方面导入个人居住需求，另一方面挑选合适的合作方以及合作项目，根据合作方或项目的要求，设计出相应的金融产品供投资者购买，达到连通线上线下资源，实现投资者、平台方、项目开发者三方共赢的目的。

“众筹建房有点偷换概念的意思，换个说法其实就是超前预售。”有房地产企业高管认为，房企引入第三方金融机构，采取迂回战术筹集资金，虽然规避了非法集资的嫌疑，但也有可能会触碰商品房预售制等政策红线，惹来提前卖房的“嫌疑”。

同时，对于众筹开发的中介平台而言，投资的风险评估体系也有待建立。《中国经营报》记者了解到，为了更好的引导和推广房地产众筹模式，平安好房正计划联合平安大华基金成立国内第一只地产众筹基金，发起规模为50亿元。“作为基金的牵头人，我们要帮助投资者对项目做尽职调查，对未来楼盘的价位进行梳理，尽量确保项目投资信息透明，降低投资风险。但这些流程以及组织性都还需要一个建立的过程。”庄诺告诉记者，众筹开发的操作方式与众筹买房相比，牵涉的专业面要更广一些。

尽管仍有种种的不确定性，但众筹开发模式对于房企而言，仍不失为一种值得一试的创新模式。除了减少贷款和资金成本，现阶段其给房企带来的营销效应也显而易见。

“碧桂园此次的众筹计划有一定的创新性，但是也有一定的复杂性，并不是简单的投钱然后按照一定的比例收钱，从目前来看，宣传的意义更大些。至于到底有没有效果，还有待经过一系列的运作之后才知道。”针对碧桂园的众筹开发模式，广东中原项目部总经理黄韬表示。

而克而瑞分析师李权基则认为，不管碧桂园此次众筹运作是否成功，其以众筹名义进入上海市场就已经是创意十足：“起码碧桂园嘉定项目的产品已经让非常多的消费者知晓了。”

这是一个值得注意的信号：过去数年间，碧桂园开启的“全民营销”曾经是房地产行业最为成功的营销模式之一，而进入白银时代后，碧桂园的营销方式则明显出现了变化：加入了互联网的基因，更加注重用户参与。

不管是微信卖房还是将售楼部搬上淘宝、和京东开展合作，碧桂园过去一年以来的营销方式都明显带有互联网时代的特征。通过一系列带有互联网思维的全国性活动，碧桂园去年一年的直接创收就超过百亿元。

“人海战术、全民营销的成本太高了。碧桂园近年来开始大幅度削减营销费用，除了精简营销团队外，还有一点就是充分学习互联网思维，鼓励用户参与各种线上线下的活动。”接近碧桂园的人士告诉记者，众筹不是唯一目的，转变营销思路，加入用户思维也是碧桂园牵手平安玩众筹的初衷。