商业现“泡沫” 拉长投资期限

重庆晨报讯 记者 吴从斌 近日，记者从佳宇国际商业投资公司的调研数据看，今年以来，重庆主城区核心地段的商铺均价，与去年同期相比下降了10%左右。以照母山某楼盘为例，其临街社区商铺曾打出半价优惠，折后均价每平方米仅1万出头。降价的一个成因是大量商务、商业空置率增高，重庆商业地产“泡沫”现象已受到越来越多投资者关注。

投资现象》

租金收益回收时间延长5年

“如果按5年前的商铺租金收益回收速度来看，那个时候投资一个商铺，只需要10年左右的时间，便可通过租金收益回收其投资成本。”资深商业地产投资专家、佳宇国际商业投资有限公司副总裁陈正斌分析，如今，大多数商铺租金年回报仅5%—7%，因此通过租金回收成本时间，与5年前相比至少延长了5年，如果是一些购物中心，如果其招商效果较差，可能回收成本时间会更久。

以石马河某楼盘为例，该楼盘总建筑面积40余万平方米，但商业、商务规划占据比例超过一半。加上该区域人口集中度相对不高，其商铺销售目前就已非常恼火。对于这样的大规模的商业配比，有地产人士建议政府规划时应适当降低商业配比的规划。

按照母山规划人口30万计算，目前规划的100余万平方米商业体量，如果只是靠周边居民的消费支撑，30万人口远不足以支撑100万余平方米的商业存活。按正常的商业布局规划，商业体量与常住人口比为1：1最合适，如今照母山板块100万平方米的商业体量还是明显偏高，就看以后是否能吸引更多外区域人口到该板块消费。

重庆龙湖投资发展总监阎斌认为，商业地产的“泡沫”是分时间段的，如果以当下来判断或许会有“泡沫”，但如果把时间放在5年以后或者更长，再来看曾经的商铺，几乎个个都能有较好的收益，商铺收益需要时间来消化。不过，阎斌承认，大量商业地产的上马，确实也将其投资收益的回报周期延长。

投资对策》

个人投资商铺需注意三大要素

当前市场行情下，个人投资商铺到底应该如何规避“泡沫”，寻找到更有潜力的商铺？重庆龙湖投资发展总监阎斌认为，个人投资商铺一定要注意三大要素：

第一，选择早成熟地段的商铺。越早成熟的地段，商业价值就越高。从龙湖此前多年的运营经验来看，3年左右如果能成熟，其商铺的投资价值就非常明显。

其二，投资商铺要看停车是否方便。现在停车方便与否直接决定其商铺投资价值的大小。如果是该商铺前能有停十来个车的位置，那么这样的商铺其投资潜力将非常明显。

其三，必须要有稳定的人流。如果是社区商铺，其社区入住率要保证达到60%—70%，那样才能保证其较合理的人气水平。此外，一些小区的社区商铺比例过高，也会影响其投资回报时间延长。按正常的商铺规划，社区商业占整个社区总建筑面积15%左右会比较合理。但龙湖做商业更为谨慎，通常在拿地时，便会调研周边5公里的人口基数及产业配比。