去年A股96家房企平均净资产收益率负3.53%

“躺着”挣钱时代过去，利润缩水，已经成为房企不得不面对的残酷现实。

反映房企盈利能力的核心指标如每股收益、净资产收益率、毛利率、净利率等，在2014年全面下滑。有机构在统计了96家上市房企2014年的年报后发现，A股房企整体净利增速大幅放缓。去年，虽然亏损的开发商只有15家，但多达71家房企的业绩出现了下滑，占比近半。

在基本面没有根本改观之下，这种下滑恐将是未来一段时间的常态。据中原地产研究部的统计，在已经公布2015年一季度报告的43家上市房企中，业绩同比下调的企业达到了31家，其中预减的企业达到了11家，预亏的企业也达到了11家，占比超过两成。

盈利能力不断下降

上海易居房地产研究院研究员严跃进近日在接受时代周报记者采访时指出，从目前公布2014年年报的房企业绩来看，分化比较明显，即使是大型房企净利润增速水平也在快速下滑，中小企业更是直接进入净利润下滑通道。

“这与企业项目布局和业务结构不无关系。”他分析道“其中，部分房企并非专业型的房地产公司，有多元化产业做支撑，所以在2014年房地产市场相对不景气的情况下，营业收入同比上升。但部分房企的地产项目布局相对集中，且该区域楼市持续大幅降温，其营业收入和净利润情况皆不理想。目前市场正处于转型的阵痛期，利润率的下滑恐不可避免。”

日前，由中国房地产业协会、中国房地产研究会和中国房地产测评中心联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2012年后，房地产市场分化程度不断上升。

2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。同时，地产蓝筹在这一轮竞争中持续领先，行业分化和洗牌进程加速。

成本费用的上升和房价下行对行业盈利空间形成了双重挤压，上市企业在2014年盈利能力的绝对值指标仍延续了上年的上升势头，但是增速放缓，效率指标依然未能阻止惯性下滑的态势。

具体来看，在绝对量方面，上市房企净利润均值为15.11亿元，同比增长9.76%，增幅较上年下降6.68个百分点；现金及现金等价物余额均值为53.63亿元，同比增长21.90%。在比率指标方面，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑，处于自2009年以来的最低点，分别由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2009年的一半。

一项统计了96家A股上市房企年报的数据也显示，2014年，96家房企的平均净资产收益率为-3.53%。尽管目前尚有30多家房企因各种原因未纳入统计，但这项指标呈现出负值，仍是颇为罕见的现象。相比之下，2013年全部130家A股上市房企的平均净资产收益率为9.79%。

2014年总体而言，地产板块表现略强于大盘。在每股收益水平方面，沪深上市房企及在港上市房企每股收益均值为近五年来的最低水平。尽管盈利能力普遍有所下降，但沪深两市的房企随大市走势迎来了板块估值的向好回调，市盈率均值和市净率均值分别为28.64倍和3.37倍，两项指标均登上了近三年的最高位。

在港上市房企市盈率均值为7.48倍，市净率均值已处于破净状态，仅为0.65倍，二者都创下了近三年的新低，沪深上市房企和在港上市房企走出了两条迥异的估值水平线。

时代周报记者注意到，即使是千亿元级的保利地产，2014年的净利润同比增长率也仅为13.36%，与2013年27.36%的同比增长率水平相比，下降了14个百分点；招商地产2014年净利润同比增长率为1.75%，2013年则为26.64%，增长速度下降了24.89个百分点。

同时，在杭州房地产界近10年来稳坐第二把交椅的滨江集团，2014年净利润同比下滑幅度超过了41.23%。而净利润“跳水”下滑则有同达创业和新潮实业，其净利润同比下滑幅度为110%和211.75%；深国商的净利润率从6575%骤减至-339%。

成本销售挤压利润

“很多人不知道的是，近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别年均下降2.5个百分点和1个百分点的速度在快速走低，2015年的行业利润率很可能击穿10%红线。”兰德咨询近期发布的一份报告指出，近些年来，房地产行业的成本不断攀高，极大地挤压了利润空间。

据悉，土地和资金是房地产企业最重要的两项成本来源。其中，随着一级开发等成本的提高，近年来土地成本也不断攀高。统计局的数据显示，2014年，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.0%，土地成交价款则增长1.0%。

值得注意的是，在竞争较为激烈的一线城市，土地成本尤其高企，并经常出现“面粉贵过面包”的现象。

当然，不同企业、不同项目的土地成本占比相差非常大。据兰德咨询监测，万达的平均土地成本占销售均价约10%，龙湖约18%，万科约25%。

而在资金成本方面，即使地产行业的龙头企业一样难以避免利息支出快速增长的局面。据兰德咨询统计数据显示，万科、恒大地产、保利地产、万达商业、中海发展和碧桂园这6家千亿元级房企利息支出均出现增长，增长幅度分别为3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。

同时兰德咨询推算，算上信托、基金等，房企有息负债加权平均息率是10%左右。尽管降息在一定程度上减轻了资金压力，但在2014年的大部分时间，资金成本显然已成为房企的重大负担。

另外需要指出的是，税费负担也吃掉了不少的利润。据兰德咨询统计，与房地产开发相关的11种税费，占房价的13%-15%；各类规费、杂费，占房价的8%-12%—税费全部加起来，占房价的20%-25%，有些三四线城市甚至高于25%。

那么资金成本和税费到底吃掉了多少利润？兰德咨询上述报告对比房企利息支出、纳税额和净利润对比后发现，2014年，万科实现净利润157亿元，资金成本和纳税额合计是126.05亿元，与净利润之比0.79；金地集团净利润39.97亿元，资金成本和纳税额合计是44.95亿元，与净利润之比是1.12；招商地产实现净利润44.17亿元，资金成本和纳税额合计是50.28亿元，与净利润之比是1.34。

与此同时，由于整体供需关系逆转，从2013年开始，整体房价上涨乏力，去年部分区域市场甚至出现降价。这也进一步压缩了房企的利润空间。

两成房企首季亏损

在经历了一个并不理想的2014年后，房地产企业一季报的整体表现进一步给行业敲响了警钟。

据中原地产研究部的统计，在已经公布2015年一季度报告的43家上市房企中，只有12家上市房企的业绩相对乐观。保利地产、金融街、宝安地产成为为数不多业绩预增的企业。而业绩同比下调的企业达到了31家，其中预减的企业达到了11家，预亏的企业也达到了11家，占比超过两成。

其中，行业龙头企业万科的业绩一季度实现营收88.9亿元，同比下降6.35%；同期实现归属上市公司股东的净利润6.5亿元，同比下滑57.49%。

而华联控股发布的公告显示，预计2015年1-3月归属于上市公司股东的净利润亏损800万-1200万元。企业的业绩变动幅度为-1666.85%至-1144.57%。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，大部分企业在2013年完成销售情况较好，预留了大量签约结转到2014年，使得去年同期基数较高。但2014年行业销售完成情况较差，大部分企业反而透支了2015年年初的签约，导致今年一季度签约差强人意。

当然在降息的刺激下，从3月下半月开始，市场已经告别签约淡季，少数城市出现“小阳春”现象。同时，两会后针对房地产市场的宽松政策不断出现，预计整体市场的走势还会继续向好，尤其是改善型需求的入市量将会有所增加。

值得一提的是，深圳楼市在3·30新政后几近失控。不到两个月时间，部分热点区域，如前海、龙华、宝中等片区“跳涨”，房价飙升近40%。

不过仍有券商分析向时代周报记者表示：“今年二季度房地产企业的业绩将会有所回升，但由于整体市场供大于求的形势已经确立，房地产行业利润率越来越低的趋势将仍难以改变。”