30亿厦门抢地恒大加速扩张

频频拿地

本报记者  王小明  广州报道

楼市的持续回暖带来了土地市场的快速升温。5月27日，在福建厦门的一场土地拍卖会上，一向财大气粗的恒大地产力压万科、华润、金地等房企，以超过30亿元的总价拿下了当天拍卖会上最大的一幅住宅用地。

这已经是今年5月份以来，恒大在土地市场上的第五次出手。此前不久，恒大在南宁、湘潭、柳州等城市的土地市场也屡有斩获，其急需扩充土储的意图非常明显。在当前楼市仍以去库存为主要基调的背景之下，恒大在土地市场启动狂飙模式逻辑何在？

恒大此次在厦门拿地是其首次进入厦门市场。当天，在拍卖会现场，万科、华润、金地、中航以及福建当地的中骏置业、禹洲地产等房企与恒大展开了激烈的竞夺，但恒大似乎对此次推出的编号为“2015JP01”的住宅用地志在必得，在经过多轮单次2000万级别的加价后，恒大最终以30.94亿元的总价将上述地块收入囊中。

出让公告显示，这块编号为“2015JP01”的住宅用地位于厦门集美区11-12集美新城片区博知路与文竹路交叉口东北侧（规划路），土地用途为城镇住宅、批发零售用地，住宅出让年期为70年，商业为40年。地块占地面积为7.08万平方米，总建筑面积20.82万平方米，容积率2.94，起拍楼面价为8495元/平方米。

按照30.94亿元的成交价格计算，该地块的楼面价已达到14857.86元/平方米，溢价率74.9%，楼面地价超越了12天前才成交的集美区国贸天悦J2014P01地块，成为集美地区单价最高的地块。

在地理位置方面，该地块紧邻集美区在建的大型综合性城市综合体IOI棕榈城项目。毗邻地块的集美新城，目前住宅均价在1.8万元/平方米左右，地块所在的厦门北站片区，房屋销售均价则约为1.5万元/平方米。

“从成交价格上来看，虽然有点偏高，但考虑到厦门住宅市场的供应和需求情况，这个价格也不算离谱。”福建本地一家中小房企人士告诉本报记者称，近两年厦门的土地供应非常紧缺，土地成交价格水涨船高是意料之中的事情。

值得注意的是，这次厦门拿地已经是恒大5月份之后，在土地市场的的第五次出手。此前的5月7日，恒大就曾以7.5亿元的价格在广西南宁拿下一幅土地，宣告恒大在南宁的第三个项目正式落户；5月11日，恒大地产又以签约的方式获得了湖南湘潭高新区一幅住宅用地，该地块占地约14.3万平方米，该项目成为恒大在湖南省开发的第19个楼盘项目；而近期，恒大又在广西柳州和广东汕头连续出手，包括此次厦门拿地，恒大在土地市场的扩张势头似乎已不可阻挡。

如果将时间轴拉得更长一点，恒大今年的进取拿地策略表现得更为明显：从年初开始，恒大就未停止过在土地市场扩张的步伐，今年一季度，恒大的拿地金额达到90亿元，总共获得了17个土地项目，与万科、绿地位列行业前三，拿地金额相比去年同期增幅超过100%。

尽管住宅市场在回暖，但经历了去年整年的市场低迷期后，大多数房企依然将去库存作为当前的首要任务，恒大逆势而动、在土地市场上选择狂飙突进究竟有怎样的逻辑？

机不可失？

梳理恒大的土储情况可以发现，截至2014年12月31日，恒大的土储总建筑面积依然有1.47亿平方米，已经形成了四大一线城市和绝大多数省会城市的全覆盖。在全部305个项目中，有将近一半位于一二线城市，土储总规模在国内一线开发商中名列前茅。

尽管土储规模庞大，但实际上2014年恒大的新增土储并不多，去年恒大全年新增的土储为841万平方米，与其全年2063万平方米的竣工消耗量相比相去甚远，从某种程度而言，恒大去年在土地市场的表现堪称低调：要知道，自恒大上市之后，其土储规模的年均增长一直维持在30%以上。

在经历了多卖房、少买地的一年之后，恒大在2014年的年报业绩会上提出了“进一步优化住宅地产项目的区位布局，项目拓展向一线及二线城市倾斜”的土地市场运作策略。

“今年恒大 大干快上 ，背后的最大逻辑可能是市场的变化，恒大在根据市场形势的变化而作出了快速调整。”明源地产研究院研究员认为，恒大很早即已形成标准化的土地选择标准，随着市场形势的变化，恒大今年的拿地势必会向一二线城市倾斜。

此次拿下厦门地块显然是恒大意图向一二线靠拢的最佳注脚。虽然不是省会城市，但厦门的市场需求与房价水平与广州相比毫不逊色，“从福建的战略布局上来说，恒大已相继入驻了福州、漳州等城市，对于进驻厦门这样颇具战略意义的城市来说尤为重要。在厦门这种健康上行的楼市环境下，能有如此区位优势的地块，恒大没有理由不吃进，而从恒大高举高打的营销手法上来讲，高调进驻也是一个上佳的筹码。”克尔瑞福建区域总经理张子吉如此表示。

放权拿地  

然而，由于恒大长期偏高的负债水平，外界对恒大在土地市场的进取态度仍然心存疑虑：财务报表显示，截至2014年末，恒大的负债水平仍处于高位，如果土地市场踏空，对于恒大而言，代价显然会过于惨重。

这一点，许家印似乎有自己的逻辑。“上项目必须坚定不移，因为机不可失，在整个市场还没开始做出反应的情况下，公司必须抢占大好的发展机遇。”在4月份的工作会议上，许家印认为，未来三到五年，房地产业仍将持续健康稳定发展，而目前的政策风向和市场环境，是获取项目的极佳机会。

据称，为了加快拿地决策，恒大已经进行简政放权：将拿地权限下放给地区公司董事长，由地方公司董事长把关，然后上报投资中心快速审批；在一定程度上放宽“五星标准”，以配合地方公司负责人快速决策拿地。

虽然恒大账上的资金情况并不宽裕，但今年上半年市场的快速回暖给了许家印加速土储扩张的信心。根据恒大最新公布的月度销售简报，4月份恒大单月销售继续突破百亿关口，实现合约销售额151.2亿元，位列国内房股榜首，同比和环比分别增长8.9%和10.3%。如果加上一季度的销售额，今年前4个月，恒大累计实现的合约销售额已经达到456.6亿元，同比增长2.9%，完成了今年其年度目标的30%，累计完成合约销售面积615.1万平方米，销售面积位列行业榜首位置。

“恒大看好市场的理由，以及短时间内集中拿地的举动，可能让业界有所不解。不过，每个企业的战略抉择不尽相同，最终还需要靠事实说话。”明源地产一名分析师认为，恒大此轮扩张需要极大的勇气，“其标准化的拿地流程和高效的执行力依然值得业内借鉴。”