中粮地产深陷盈利危局 Q1营收七年来首现下滑

“竹摇清影罩幽窗，两两时禽噪夕阳”，春天后的5月，馨香萦绕，万物勃发，但对于中粮地产（000031.SZ）而言，世界却仍如“寒冬”一般。

三年前，中粮地产力克万科、融创、泰禾、招商等对手，抢下北京孙河地王项目—中粮瑞府直至今日仍未入市。而被高成本压迫的中粮瑞府，在入市的道路上还将面临定价、磨合、竞争等多重关卡。

截至目前，中粮地产已为中粮瑞府输血超16亿元，为其财务带来了巨大压力。今年一季度，中粮地产营收出现七年来首次下滑，同比下滑33.22%至6.49亿元，若扣除非经常性损益，2015年一季度中粮地产净利润仅为-8491万元，同比下滑237.14%。

盈利能力下降，签约金额下滑，库存不断高涨，吞噬着中粮地产的“血肉”，截至报告期末，中粮地产公司总负债率为76.71%。而中粮地产大股东中粮集团两度减持之举，也引发外界猜疑。

5月15日，在中粮地产2014年度股东大会上，董事长周政对大股东减持做出表态，“这是公司发展中的正常行为，符合证监会监管范围。实际上，中粮集团目前也作为国务院改革试点单位，正在积极研究改革方向，可以肯定的是，大股东特别关注地产的发展。”

销售难以提振

盛夏已至，却未驱走中粮地产身上的“寒意”。

2015年一季度数据出炉，中粮地产营收出现七年来首次下降。数据显示，其今年一季度，中粮地产营收同比下滑33.22%至6.49亿元。

对此，中粮地产总经理李晋扬解释道，这是正常现象。而其公司方面回复时代周报记者称，受到推盘节奏等因素影响，公司一季度收入略有下降，但这不影响2015年度全年业绩的达成。

但时代周报记者发现，今年一季度，归属于中粮地产上市公司股东的净利润约为7193万元，同比增长7.29%。但若扣除非经常性损益，其净利润仅为-8491万元，同比下滑237.14%。

令外界担忧的，还有中粮地产的债务风险。由于销售下滑比较大，2015年一季度，中粮地产经营活动产生的现金流量净额约为-15.73亿元。对此，中粮地产方面表示，主要是支付项目地价款、拆迁款等较上期增加。由此，中粮地产的货币资金从2014年末约72.91亿元减少至2015年一季度末约为54.48亿元；而短期借款和一年内到期的非流动负债则高达82.18亿元。截至报告期末，中粮地产公司总负债率为76.71%，这一数值已经逼近国资委对国企80%的资产负债率的监管红线。

此外，中粮地产的存货依旧高企，一季度末数值约为349.2亿元，比去年底存货余额326.73亿元有进一步上升。不过在中粮地产看来，公司的资产负债处于正常水平。

“横向比较来看，中粮地产并未借助前几年较好的机会迅速扩张规模，其发展速度相比其他房企而言不是很快，这也与控股股东中粮集团的关注度相关，此前中粮集团更关注大悦城资产的分拆上市。”在业界看来，中粮地产未来在整体产品线以及债务结构等方面亟须调整。

中投顾问房地产研究员韩长吉告诉时代周报记者，企业地产业务发展不好，高价拿地导致资金的大量沉淀，影响了资金流动性，债务结构也不尽合理，短期债务压力巨大，这些给企业资金链带来较大的压力，企业需要融资或者进行资产重组等渡过危机。

16亿输血仍难面市

在外界看来，中粮地产前几年拿下的北京孙河“地王”项目迟迟未能带来收益，给公司现金流造成较大压力；此外，中粮地产在成都、深圳等城市也有较多豪宅、别墅项目，这类项目一般去化周期都比较慢，对现金流的考验较大。

事实上，出“风头”是要付出代价的，随着“邻居”的相继入市，中粮地产的地王之路也步入尴尬境地。

两年前，位于北京“中央别墅区”的朝阳区孙河低密度地块进入现场竞拍环节，历经70轮殊死搏斗，中粮地产以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下该地块，溢价率49.37%。

当时就有专家计算，如果加上需要建设的幼儿园和医院，平均地价上升到5.2万元/平方米，刷新了当时北京的楼面价，中粮地产一度被推上了舆论巅峰。有业内人士估算，由于别墅产品本身开发成本就较高，中粮孙河产品未来定价10万元／平方米才能保证不亏本。

“中粮取得的孙河地块触到了区域地价的天花板，”一位亲历了当初拿地的业内人士回忆道，当初在短时间里，龙湖、泰禾、首开等实力房企先后入驻，孙河已成为北京城最炙手可热的板块，每有土地拍卖便引来房企“围剿”，该地块价格也水涨船高、泡沫渐现。拿地企业都坚信，下一个入市者将为自己解套。但现实是残酷的，中粮高价斩获孙河地王后，土地市场出现下行，孙河区域地块连续流拍。

瑞银证券分析师李宗彬在此前的研究报告中表示，中粮孙河地块，购地成本远超合理水平，盈利前景欠佳。

与同区域内已经“落袋为安”的龙湖双珑原著和泰禾北京院子相比，中粮孙河地王称得上难产。据了解，项目已经正式定名为中粮瑞府，但时至今日仍未公布具体开盘日期。

“孙河地王是当时北京土地出让狂热潮的一个产物，高价下确实会带来后续项目入市的困难。”严跃进表示，高昂的成本，漫长的开发周期令中粮地产饱受苦楚，也令其举棋不定，对入市时机难下决心。

这给公司现金流造成较大压力，不得不通过贷款等方式来缓解资金压力。

4月23日，中粮地产发布公告称，控股孙公司正德兴合向中信银行申请7亿元开发贷款，主要用于建设北京中粮瑞府项目，该笔开发贷款由中粮地产提供连带责任保证。

早在2013年12月，中粮地产也曾发布公告称，其将与中信信诚资产管理有限公司合作开发孙河地王项目。根据协议约定，中信信诚对中粮地产100%持有的北京正德兴合房地产开发有限公司，提供9.08亿元的委托贷款，期限为24个月，年利率为10%。

算上此次贷款，该项目已经从中信贷款超过16亿元。

此外，中粮地产还通过申请发行公司债券与中期票据引入资金。据其2014年年报称，“2014年公司成功为北京中粮瑞府等项目引入股权合作方、投资者，股权融资规模逐年扩大”。

迫在眉睫的难题还在于：即便入市，在竞争空前激烈的北京豪宅市场，无品牌优势，也无成本优势的中粮孙河地王将面临不小的去化压力。

据时代周报记者了解，从2015年至2016年初，北京预期上市单价10万元以上的项目会接近15个，包括万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院等。“北京预计在2015年待售的顶级豪住宅套数超过1000套。”中原地产首席分析师张大伟表示。

韩长吉表示，若中粮瑞府去化速度过慢，企业还需想办法融资，以保障企业经营的稳定发展。

“该项目正在按照公司内部计划正常推进，”中粮地产方面称，公司将集中内部优势资源，全力将其打造成北京高端楼市的精品项目。

连遭大股东减持

业绩萎靡的背后，中粮地产股东方面的两度减持也让外界引发了不小的猜测。

5月3日，中粮地产公告称，控股股东中粮集团于4月29日通过二级市场集中竞价交易方式累计减持公司2000万股，占公司总股本的1.1%。按当日减持均价12.227元/股计算，中粮集团此次减持金额约为2.45亿元。此次减持后，中粮集团合计持有公司8.71亿股，持股比例由49.13%降为48.03%。

此前，中粮集团于2015年4月24日至4月28日通过二级市场集中竞价交易方式减持公司无限售流通股2760万股，减持股份数量占公司总股本的1.52%。通过两次减持中粮地产股票，中粮集团合计套现7.14亿元。

“中粮地产有国企改革的背景，近期企业股价上升、表现良好，集团减持以获取相应收益。”韩长吉说，根据国家相关要求，中粮未来或剥离中粮地产业务或进一步兼并重组等。地王项目、资金链压力巨大等，或对国企形象影响不好。

“减持确实会带来一个疑问，即中粮集团是否打算降低地产板块的业务。”房地产分析师严跃进表示，从中粮集团整体上市的策略来看，减持套现或为其整体上市注资，所以会牺牲地产板块的业务。

中粮地产解释称，这是控股股东中粮集团根据自身战略规划所做出的正常经营决策。

不过，也有业内人士质疑，中粮集团此举是否变相为中粮地产储备现金流，目前难以确定。

在此之前，中粮地产通过申请发行公司债券与中期票据引入资金。据中粮地产方面曾介绍，“2014年公司成功为北京中粮瑞府、深圳云景国际、成都中粮鸿云等项目引入股权合作方，项目层面引入投资者，股权融资规模逐年扩大”。

除此，中粮地产计划在2015年度为旗下深圳、天津、南京、成都、沈阳等8家控股子公司提供总计72.2亿元的担保额度。据了解，这8家子公司在去年有7家公司亏损。

“公司未来会依托集团产业优势，整合拿地，集团有好的地块也会注入地产公司平台，”周政说，公司管理层对此很有信心，中粮地产的未来定位还是在住宅地产，还会涉足部分工业地产。