案例三
高端写字楼扎堆或存空置隐患
商业综合体招商难，部分已交付小区楼盘亮灯率不足三成，高铁附近高端写字楼或存空置隐患
在沧州城市发展的一些宣传材料和标语中，“沧州向西看”无疑是当地人耳熟能详的一句话。目前沧州西部新城区有“沧州体育馆”“会展中心”“狮城公园”京沪高速铁路沧州西站等重点项目，规划建设市民服务中心、企业总部和金融总部，“一中心两总部”以及沧州体育馆、武术馆、杂技馆、图书馆、博物馆和城乡规划馆“一场五馆”。
但在当地出租车司机眼中，这里的一些生活配套设施都还没跟进，即便来这里买房子的老百姓选择在这里入住的也少。
5月6日晚间，记者从沧州市开元大道出发，实地走访沧州西部新城部分代表性项目入住情况。晚上八点半钟左右，记者站在开元大道与御河路交口处的金鼎大厦26楼俯瞰，发现该区域已经交付使用的楼盘中不少小区亮灯率不足三成。记者随后沿着开元大道向南方向前行，发现由当地本土企业天成房地产开发有限公司开发的小区中已经交付使用的亮灯率都不高。沧州本地房地产资深业内人士王维（化名）表示，天成公司在沧州西部新城开发的很多楼盘项目属于改善型需求的楼盘，其消费群体一方面可能来自于当地的中小企业主，一方面来自于沧州下面的区县，他们本身在地方县城或者其他区域有房子住，加上沧州西部新城虽然开发建设形势迅猛，但实际上很多商业配套和便利的生活设施还是没跟上。所以很多该区域的买房者也未必会选择居住于此。
当地一位市民对沧州大开大建的房地产项目开发表示出了担忧：“沧州的房盖得太多了，市内也没有支柱产业，怎么会吸引那么多人呢？”
当地一位不愿具名的知情人士告诉记者：“据了解目前沧州土地大都是毛地出让，这样政府方面可以快速获取土地出让带来的财政收入。开发商在拿地之后还要自行进行拆迁再进行项目开发建设，这对于不熟悉沧州当地环境的外来房企来说无疑是巨大的挑战。”
作为近两年开始大开大建的沧州市西部新城，在城市人口导入方面并不理想。位于沧州西部新城的荣盛国际购物广场于2014年10月份开业，沧州荣盛国际购物广场是荣盛发展战略布局全国的第一个商业项目，项目体量30万平方米，近8万平方米主力店集群、超2万平方米次主力店集群、逾3万平方米品牌店集群、2万平方米餐饮店集群。作为该区域具有代表性的商业综合体，目前该购物广场招商运营并不乐观。记者于5月7日来到位于开元大道和黄河西路交汇处的购物广场，尽管开业已经半年有余，但该商业综合体空铺率却很高，几乎每层都有空置的商铺。而已经入驻的商铺运营情况也并不乐观，在商铺五楼一家餐饮店老板看来，“来这里消费的人群不多，店铺可以说是门可罗雀”。甚至有些商铺都动了转让的念头。
不仅如此，另有当地市民反映，荣盛国际购物广场预售面积与实际面积缩水了3000多平方米，增加了公摊面积，存在消费欺诈问题。
对于购物广场项目缩水3000平方米的问题，荣盛发展董秘陈金海表示，对于购物广场30万平方米的体量，最终交付面积有点误差是正常范围。住宅的交付面积控制在3%以内都是正常的。目前项目整体招商已经达到70%,去年10月份开业至今半年有余招商达到七成还是很不错的。因为毕竟沧州市区只有60万人口，这样的招商成果已经很不错了。
而记者从相关资料了解到，此前其旗下项目荣盛兰亭苑被传出没拿到预售许可证就进行销售的情况，而沧州荣盛锦绣天地小区也存在强制交房等问题。对此，陈金海告诉记者：“根据沧州公司方面负责人反馈的结果来看，不存在没拿到预售证进行销售的行为，也不存在强制交房的现象。业主之所以有维权行为主要应该是因为市场下行情况下，一些业主承压能力较弱，从而进行变相维权。”
本报记者 石英婧 沧州报道
5月5日，《中国经营报》记者在位于河北沧州高铁站附近的北京路上发现，一座座高档写字楼正在建设中。随后，记者走访了沧州市西部新城，发现这里房地产开发建设也是如火如荼，然而，即便是白天上下班的高峰期，这里依旧人烟稀少。5月5日和5月6日晚间，记者两度走访沧州西部新城中心地段的一些已经交付的房地产项目，发现相当一部分小区楼亮灯率相当低，不足30%，而在该区域的不少宽阔的马路上，人迹罕至。而同样在该区域，项目体量为30万平方米的沧州荣盛国际购物广场已经开业半年有余，5月7日，记者来到该购物广场，发现这里门庭冷落，不少商铺都还在虚以待位招商中。
当地一位要求匿名的知情人士告诉记者：“沧州市西部新城建设目前来看，更多的是房地产开发的盛宴，有消息显示沧州市地方政府为开发西部新城负债率很高，政府通过不断推地卖地获得新的财政收入。”
“不仅如此，在沧州高铁站附近的北京路上一座座高档写字楼拔地而起，这20多座写字楼投资数额巨大，开发密集，然而实际上沧州当地并没有那么多的写字楼需求，从目前这些项目认筹售卖的情况来看，这里的写字楼空置率会非常高，极有可能是政府的 脸面工程 。”上述人士表示。
对于沧州西部新城建设开发情况以及政府负债率等一系列问题，本报记者致电致函沧州市运河区政府外宣部门的相关负责人，截至记者发稿时，未收到回复。
在当地资深房地产业内人士王维看来，位于沧州高铁站沧州西站附近的一排排开发建设的高档写字楼或存在空置隐忧。
5月6日，记者来到位于沧州西站附近的北京路上，只见一栋栋至少20层的高档写字楼林立，除了为数不多的几栋竣工之外，其他的写字楼正在紧锣密鼓地建设中。而在为数不多已经竣工的写字楼中，目前企业入驻情况也并不乐观。
记者随便拨通几家该区域的写字楼销售热线发现，目前不少写字楼认筹情况惨淡，不少开发企业也搞起了大幅度的折扣促销吸引消费群。在熟悉当地城市发展的人士看来，这些高端写字楼有赔本赚吆喝之嫌。
记者走近其中几处高端写字楼后发现，该区域相应配套匮乏，人流稀少。但在该区域有代表性的写字楼宣传中却非常惹眼——天成·财富中心座落于沧州CBD——北京路上，集商贸行政、综合服务、文化会展、体育教育、商业文化功能于一体。未来，将成为整幅国画中具有礼仪、景观、地标性的“长安街”，极具发展意义。
据近期沧州当地媒体的报道，总投资35.42亿元的北京路21个企业总部项目已完成投资21.76亿元，其中渤海大厦、中国银行大楼已竣工交付使用；管业大厦、天成·财富中心等项目正进行内外装修。
而近期沧州市市长王大虎在视察该区域天成财富中心写字楼中指出，实施北京路企业总部项目是提升沧州市城市品位、壮大中心城市经济实力的重要举措，也是各企业展示综合实力、扩大社会影响力的重要窗口。
而在当地百姓眼中，这些看上去高大上的写字楼无疑是“脸面工程。”“沧州城市的发展水平和格局决定了这座城市没有那么多企业有高端写字楼的需求，因为沧州当地更多的是以一些中小企业工厂办公为主。据我了解，其实很多房企当初是被政府要求进行高档写字楼开发的，因为高铁站下来就可以看到一排排有当地的写字楼，无疑是脸面工程。”王维表示。
“在我看来，沧州西部新城开建如此多的高端写字楼未来出售或者租赁的市场渺茫，一方面西部新城开发的配套还远远没跟上，另一方面这个地区真的没有那么多有写字楼需求的企业。在我看来，这些重复开建的一座座写字楼未来十年能消化掉都算是乐观的。”上述人士表示。
对于沧州西部新城的发展现状，河北省房地产协会的一位业内人士告诉记者：“沧州作为三线城市近几年在房地产方面的扩张是非常迅速的，从需求层面来说，目前沧州的城市人口聚合能力并不强大，甚至当地人口还会被京津地区虹吸过去。尽管一些官方数据显示沧州房地产存销比比较良好，实际上还有一个隐性库存，像沧州有些项目，开发商拿到土地因为拆迁等问题迟迟没得到开发或者是开发了还没拿到预售证，我们知道这里面的隐性库存量还是相当巨大的。目前新城开发多半是失败的，但当然也要允许一个消化周期。另外，在土地出让上还是应该有点把控，城市应该是一个聚集型的，而非发散型的，否则资源不容易集中。”
对于京津冀一体化发展有过颇多研究成果的方塘智库创始人叶一剑指出：“对于沧州这样的三线城市来说，如何做好与京津地区的产业承接，迎接京津冀一体化带来的红利是当前比较迫切的。京津冀一体化三地协同发展不是房地产化，而是真正的要做到产城合一。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
