楼市“3·30新政”刚刚满月，《京津冀协同发展规划纲要》4月30日也在中央政治局会议上审议通过，京津冀楼市成为市场焦点。
机构统计数据显示，今年“五一”假期期间，北京商品住宅成交324套，同比增长91.7%。另一组监测数据显示，今年“五一”假期全国40个受监测城市新建住宅成交面积同比上升13%，其中一线、二线城市成交分别上升40%、14%，三四线城市则下滑20%。
虽然特大城市、大城市与中小城市房地产市场已明显分化，但是在京津冀协同发展带动下，北京周边热点区县依然是“北漂”极度关注的价值洼地。比如，在最近的一项置业调查中，近4成网友有意在“北京的南大门”——保定涿州买房，涿州也被视为燕郊之后京津冀楼市的又一热点。
不过，《中国经营报》记者实地调查发现，涿州楼市呈现老城区新盘配套较为成熟但入住率、亮灯率较低的状况；同时，处于建设中的规模数倍于老城区的“新城”，多个片区都摆放着百万平方米级别的超级大盘，7000元/平方米左右的销售价格也确实吸引了大批“北漂”，但交通、生活配套尚在起步阶段，且通勤北京的代价较高、令人担忧。
5月5日至7日，记者在涿州老城区、新城的5个热销楼盘随机采访了10位看房者，发现涿州当地人只有3位，来自北京的上班族并且亲自到场看房的有2位，剩下5位是代为看房的亲属；看房者无一例外看好京津冀一体化背景下的涿州楼市前景，不过，其中6位看房者表达了对涿州可能会成为燕郊那样的“睡城”的担忧。
多位看房者吐槽了涿州的通勤成本。一位在中关村一带上班、在涿州高铁新城看房的年轻人算了一笔账：从涿州东坐动车（或高铁）到北京西需要25分钟左右、18.5元（或28.5元），再从北京西站坐地铁到中关村需要30分钟以上、4元，加上接驳的时间，每天的通勤成本需要2~3小时、45元（或65元），这打击了他的置业热情。
造城运动
自2015年10月1日起，涿州市将成为河北省10个直管县之一，在此之前，涿州为保定市管辖的县级市。
涿州市总面积742.5平方公里，总人口在65万左右；建成区面积约27平方公里，市区人口约20万。位于北京西南部，距离北京城区大约70公里，北部与北京房山区、大兴区毗邻，东部与廊坊固安县相接，西部、南部分别是保定涞水县和高碑店。被称为“北京的南大门，保定的北窗口”。
经由河北省人民政府批复，涿州市在2010年9月开始筹建一个规划面积为100平方公里、相当于目前建成区3.7倍的新兴产业示范区，目标是成为北京世界城市一个“新的辅城”。
涿州市政府一位人士介绍，涿州新兴产业示范区要打造“一座新城，四个高地”，功能结构上计划在拒马河两岸建设“两心”“四区”；目前，在老城区北部与“新城”的交接地带以及“新城”的“示范区中心”“高铁副中心”等地带，已经变成了房地产开发的热土，出现了几个百万平方米量级的超级大盘。这也就意味着，规划中的涿州“新城”人口规模将数倍于老城区。
据记者了解，涿州新兴产业示范区起步区规划面积60平方公里，其中，规划面积5.7平方公里、规划总建筑面积约1000万平方米的涿州高铁新城，是起步区的首发项目，也是所谓的“高铁副中心”。
涿州高铁新城与涿州东站无缝接驳，涿州东站则是京广高铁离开北京以后的首站，距离北京西站54.3公里。在官方口径中，涿州高铁新城就要打造成一个人口规模11.5万的小城。
目前，在涿州高铁新城，集中了占地面积600亩、建筑面积110万平方米的鸿坤·理想湾，占地约280亩、建筑面积约56万平方米的K2京西狮子城，以及占地约180亩、建筑面积约38万平方米的鹏渤印象城等项目。
5月5日，记者从北京西站坐高铁，出涿州东站后，首先看到的就是一片钢筋混凝土“森林”；来到鸿坤·理想湾和K2狮子城的售楼中心，记者发现看房者寥寥无几，置业顾问也不太多，询问之后得知，由于“五一”假期期间“看房火爆、成交攀升”，大多数置业顾问都在5月4日至6日调休了。记者试图了解鸿坤·理想湾、K2狮子城今年“五一”的具体成交数据，但相关负责人拒绝透露。
不过，鸿坤·理想湾一位刘姓经理告诉记者，该项目“北区”5000多套房已基本售罄，“北区”的房子今年9月以后将陆续交房，现在推的是“南区”，体量也在5000套以上；“北区”的房子大约7000元/平方米，“南区”距离涿州东站稍远，目前推的价格为每平方米5000多元。
“北京CBD东扩带火了燕郊，现在燕郊的房价早已过万，北京周边唯一有高铁概念的涿州成了真正的价值洼地。”K2狮子城与鸿坤·理想湾一路之隔，颇有打擂台之势，一位李姓销售经理表示，该项目价格略低于鸿坤·理想湾，很有竞争力。
令人遗憾的是，今年下半年就要交房的上述两个项目，目前尚无任何生活、商业、公共设施配套。目前的涿州高铁新城，就像是孤悬于涿州市老城区和大片田地之间的一座小岛，打车到老城区“一口价30元”。
除了高铁新城以外，涿州市老城区北部与新兴产业示范区这座“新城”的交界地带，也集中了由河北隆基泰和事业有限公司开发的占地404亩、总建筑面积80万平方米的香邑溪谷，以及涿州鸿升房地产开发有限公司占地约270亩、总建筑面积约35万平方米的鸿盛·凯旋门等多个规模较大的项目。
此外，令人侧目的还有位于“示范区中心”、靠近北京房山区琉璃河镇的三利中和城项目。该项目占地超过2000亩，建筑面积约300万平方米，按照套均100平方米估算，将是一个可以容纳3万户、超过10万人的超大型社区。该项目由总部位于保定的三利中和地产开发。
空城之忧
在老城区之外大规模打造“新城”，未来前景如何？
“现在涿州新盘价格都在7000元/平方米左右，一套100平方米左右的房子需要七八十万元，本地工薪家庭每月收入只有6000元左右，这对我们来说太贵了。到涿州买房的大多数都是北漂。”一位在国企上班的涿州人表示，要想知道涿州“新城”一些超级大盘的未来命运，可以参照涿州中心广场一些楼盘现在的情况。
5月5日、6日两天晚上8点左右，记者调查了涿州中心广场附近几个新建小区，发现这些容纳数百上千户的小区亮灯率普遍较低。据记者了解，最近几年新建的这些小区，已经吸引了一些“北漂”过来购买，因此造成了“周一到周五亮灯率很低，到了周末才会有些人气的局面”。
对照这些小区，未来涿州高铁新城、三利中和城这样人口超过10万的大型社区是否会沦为工作日的“空城”、周末的“睡城”？
中原地产首席分析师张大伟认为，涿州作为一个县级市，自身住房需求有限，并且当前房价已经超出大部分当地人的购买能力，这就决定了该地的项目主要是吸引“北漂”或者投资客。
同时，涿州各个楼盘将京津冀一体化作为重大利好宣传，但伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，京津冀一体化在短期之内不可能对涿州房价形成真正支撑，因为除了距离涿州不远的北京第二机场正在落地之外，这里并没有大项目真正落地。“没有产业转移，没有人口聚集效应，楼市的火就是虚火。”胡景晖表示。
涿州市政府人士告诉记者，目前涿州在京津冀协同发展中最为突出的板块当属医疗，涿州市的多家医院已经与北京阜外医院、东直门医院、301医院、北大医院等，签订了设立分院、保障基地等多种合作协议；这有利于增加涿州的人气。
中国社科院区域经济专家徐逢贤表示，随着北京的大型医院陆续到涿州建立分院，大量人流也将随之涌入涿州，涿州应该采取交通优先的策略，待交通条件逐步完善后，京津冀一体化需要转移的商业才能成为涿州的机遇，总之，涿州应让城市布局更加合理，走出一条农业、工业、商业与城市化协调发展的道路。
北京社科院副院长赵弘认为，在京津冀地区应加快建设4至5个新一代卫星城，涿州、固安、廊坊、武清、宝坻等都有条件，但他也强调，新一代卫星城需要合理布局、产城融合发展，绝对不能再走“房地产优先”的老路。
对于涿州市房地产发展情况、产业发展及下一步如何促进产城融合等问题，记者致电致函涿州市委宣传部，截至发稿，未获回复。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
