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北京楼市再见红五月 去库存严峻业内称大涨价绝无可能

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北京楼市再见红五月 去库存严峻业内称大涨价绝无可能

距离央行330新政落地1个多月的时间里,市场带来的反应已经超出了预期。“五一”假期期间,北京日均销售达到130套,总成交量为398套,比去年“五一”增长25.55%。此外,在4月最后一周,北京共有6盘入市,其中3个项目实现日光。值得注意的是,这是北京继2013年末后,连续15个月,再次扎堆出现日光盘,新政对市场的影响可见一斑。

而在楼盘日光的同时,开盘量也在逐一减少,并酝酿涨价。这也不难看出,开发商对于楼市未来预期的看好。

“五一”小长假赶上“330”楼市新政满月,很多楼盘借势在节日里举办活动,并带动了整个楼市的火热气氛。据伟业我爱我家市场研究院统计,“五一”小长假三天,北京市商品住宅新房(不含保障房)成交量为398套,比去年“五一”增长25.55%;成交面积4.24万平方米,比去年五一增长42.28%。

由此可见,“五一”小长假已为楼市火热的开局起了个好头。此外,不少房企也借力小长假,纷纷举办活动吸引购房人。据了解,方兴地产合景泰富等房企都在假日期间与购房者展开互动,取得了不错的营销效果。以方兴地产为例。亦庄金茂悦项目接待了近500组看房家庭,认购达到40余套住房。与此同时,粤派房企合景泰富,5月1日在北京海淀映月台项目举行项目推介活动,虽然天空下起了小雨,仍有不少看房者来到现场,通过现场的游戏互动以及抽奖等活动环节,让现场显得异常热闹。另外,同样位于海淀区的万科如园项目,以5.15亿元的销售业绩,成为“五一”假期的“日光盘”。

 连续爽约

  新盘不入市,只为憋大招?

而在不少楼盘纷纷吸引购房人的同时,不少楼盘的入市时间却一再跳票。2月预计入市28盘、3月预计入市31盘、4月预计入市31盘……每到月末月初,购房人总能盼来市场机构和媒体对下月入市项目的预测文章和精细的表格,借以安排自己的看盘购房计划。然而,今年的楼市似乎“爽约”成风。据不完全统计,连续几个月来北京市的实际入市项目量远远低于预计开盘量,许多购房人的等待被无限延续。

更精确的数据则显示:自2015年开始,北京商品住宅市场供应一直处于低迷。截至4月上半月,4个半月时间仅有34个项目入市销售。而此前,即便在市场低迷的2014年,同期入市项目仍能保持在66个。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,2014年成交低迷的余波使得2015年楼市推盘变得“战战兢兢”,由此才带来前4个半月的市场供应仅有去年同期的一半。

“很多老项目后期的价格水平比以前高了,所以我们更希望看到纯新盘,但最近一段时间以来,一些之前据说要开的纯新盘都不开了,这让我们看房的热乎劲也冷了不少。”一位购房人告诉记者:“打电话去售楼处,都很客气,说希望我们持续关注。但一问到具体的时间,都说要等公司上面通知。”

“现在新盘迟迟不开盘主要有三个原因:第一是之前入市的项目还有很多房源要蓄客、去化,但这个过程在当下比较缓慢,如果再开新盘可能会分散购房人的注意力;第二是目前房价走势微妙,有的说要回暖,有的说会下滑,开发商自己心里也没底,希望再看一看;第三,也是最重要的原因在于,北京的土地经过多年大批量开发销售,目前能入市的新盘绝对量已经减少了很少,再现2009年那样一个月50、60个项目挤在一个月里入市的盛况基本不可能。”一位标杆房企的销售高管这样对记者分析。

尽管如此,由于区段、蓄客、价格等方面具有优势,部分项目还是在近期赢得了开盘“日光”的佳绩,从一个侧面反映了楼市需求的实际存量仍相当可观。

热情

  “日光盘”重现楼市

就在开发商推盘减缓的过程中,房地产日常却属于了热销阶段。最近几周内,包括龙湖长城源着、亦庄金茂悦、合生世界村、京投银泰琨御府、首开常青藤、华润橡树湾都出现了“日光”现象。

“5天完成蓄客,3小时便全部售罄 。”今年首个日光项目旭辉御锦的销售人员告诉记者。

4月25日,旭辉御锦开盘,200多人把售楼处围得水泄不通。据销售人员介绍,此次加推的是中央景观轴带的别墅产品,5天完成蓄客,3小时便全部售罄。

然而,这并不是个例,同在当天开盘的合生悦上城更是在短短一个小时内售罄。据记者了解,合生悦上城本次推出房源100套,是层高2.2米的loft产品,产权40年。

“这种大户型的loft很抢手,又不限购,而且还是精装的现房入住,所以很受客户的欢迎。”销售人员如是说。

而泰禾拾景园此次推出的是花园洋房产品,据销售人员介绍一共开了100余套,开盘当天便已经全部卖完。

“日光盘也是楼市火爆的一个标志性场面。”中原地产市场研究总监张大伟说,日光盘形成的原因有多种,主要是房子供不应求导致。现在楼市处于明显上涨趋势,由于购房者担心房价涨至过高纷纷购房导致购房量上升,从而导致供不应求的局面,再加上开发商推出房源紧张,开盘当日便被抢空。

以亦庄金茂悦为代表的改善性产品成为顺应新政而旺销的主力

“小幅慢跑”营造佳绩

就在楼盘不断出现日光的同时,市场中似乎也出现了真假日光的声音。但据记者了解,“日光”确实为真,但“日光”的成色却另有文章。

以声称1小时售罄的合生悦上城为例,3.3亿元的认购量背后,其实仅有122套房源。而认购了3亿元的泰禾·拾景园,尽管并未披露房源量,可按照每套400万元的最低价计算,也仅认购了75套房源。而供应量最高的中粮万科·长阳半岛,“日光”的房源量也仅有252套。

与此相对的是,2010年7月,中粮万科·长阳半岛项目首期“日光”,推出的房源量是854套。

“按照目前已开盘项目的成绩,一两百套的成交量、三五亿的认购额,和过去动辄近千套、几十亿的成交量相比,实在是小巫见大巫。”不少开发商说道。

但对于开发商而言,在“3·30”楼市新政后,开发商也似乎正急于用一两个“日光盘”,来吸引购房人对于新房市场的重视。不过,记者走访市场了解到,相比过去七八百套的“日光”纪录,上周末的“日光”盘销售量仅有百来套,楼市热闹的背后并不代表牛市又回来了。

“对于项目而言,作为顺义中央别墅区核心位置的花园大宅,我们将在今年推出 温榆府 板块的产品。”长江实业地产投资有限公司董事郭子威说道,对于项目的销售策略,将采取小幅慢跑的方式进行推盘。

他解释说,“温榆府”会采取多次开盘的销售策略,即每次推盘仅推出一小部分产品,大约在20—30套左右。而在定价方面,则为进取的定价策略,每次提价幅度在3%—5%。

对于项目的销售策略,郭子威表示,随着今年楼市新政的出台,一系列政策利好将释放大量有效改善性需求,对北京高端物业产品而言利好明显。多重利好因素对于促进买家入市作用巨大,有助刺激楼市。而此类的销售方式,也有望帮助项目获得合适的盈利及市场关注度。

 冷静

  难题 商住类项目是库存大头

从去年到今年,商住项目或者是部分LOFT项目成为诸多房企追捧的热点。在限购背景下,这类低总价、高单价、针对入门级群体和部分保值升值群体需求的项目成为开发商热衷于选择的对象,一度掀起入市潮,但目前也出现了库存量较高、去化速度有限的情况。

虽然北京整体楼市在“930”、“330”两轮放松之后,整体成交量出现明显的升温迹象,但商住市场的表现却没有跑赢大市,这是很多人无论如何难以相信的。但数据显示,仅仅从成交价格来看,下挫之势头就很明显:亚豪机构统计显示,2015年一季度,北京商住产品的成交均价为21959元/平方米,相比2014年的22331元/平方米下降了2个百分点;同时,成交量也大幅度下挫,形成连续下滑态势。

在政策面明显宽松,中低端70年土地使用权房源又入市不足的情况下,本应乘势大卖的商住产品为何也遭遇冷场?

“一是政策利好并未覆盖商住,反而分流了商住的置业需求。无论是“930”,还是“330”,均是针对于住宅属性的商品房,在购买二套住宅的首付比例由6成或7成降至3成或4成后,商住首付依然维持着5成首付,明显缺乏竞争力。”亚豪市场总监郭毅表示:“另一个原因是市场供应规模过大,产品同质化严重,造成滞销。”

据了解,2013年时北京商住市场的供需为0.85:1,处于供不应求的状况,市场库存量仅20000套左右;到了去年,供应进入井喷,年供应量高达23987套,供需比攀升至2:1;而进入今年后这种状态并无好转,一季度供需比再次升至3:1,而截至目前的商住市场的库存量高达36800套,创自2006年以来近10年新高。

商住市场的现状可以说是市场供需失衡后造成滞销的一个典型,或也可以解释为何当前开发商入市热情普遍不高的问题。

供应 新盘热情普遍不高

当然,目前市场的整体趋向仍是回暖。据统计,4月上半月北京商品住宅(不含保障房与商住)共实现成交2160套,成交面积23.42万平方米,环比上月同期分别增加了12%、15%。在销量回升的拉动之下,开发商供应意愿逐渐回升,5月的预计项目入市量也明显增多,据称能超过20个以上。

不过,虽然从月度走势来看,5月市场供应明显出现走高趋势,但是依然未出现集中爆发的现象,与往年同期相比仍处于绝对低谷。

亚豪机构副总经理任启鑫认为,其中的直接原因是由库存量所导致,目前北京商品住宅存量仍然居高不下,如此巨大的库存量使得开发商在酝酿开盘时都不得不“掂量掂量”。虽有政策暖风加温,但在购房需求尚未全面升温时,一味加推反而会加剧当前的库存消化压力。而受到土地成本的推升,新盘项目定价也呈现上升趋势,“项目少、价格高”将成为未来较长时期内楼市供应的“新常态”。

从入市项目特征来看,购房人期盼的纯新盘仍然寥寥无几,而老项目后期的占比或将达到八成。而令人担忧的是,当下具备入市条件的纯新盘多为2013-2014年拿地的项目,由于土地成本高,入市价格预想不会太低。

另一个值得关注的现象是,在20个预计入市的项目当中,辅以“精装”或“现房”等附加值的项目多达13个,占比高达65%。

“在项目地段、定价等基本没法改变的前提下,为吸引购房人以及更高的利润率,给房子做品质或附加值上的加法,是开发商目前最好的展现项目优势和差异化竞争的手段。”一位房企的营销总监如是说。

价格 大肆涨价绝无可能

来自多家中介机构的成交数据显示,4月份以来,北京的新房和二手房市场确实在回暖。4月25日,北京的二手房网签量突破千套,其中二手住宅网签达928套,是最近16个月来的最高纪录。然而,各中介机构也表示,相比以往,目前的楼市整体还处于“量升价未涨”的低迷期。

“最深远的影响就是房价上涨的诱因发生了本质的变化。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,过去,购房人预期就可以成为推动房价上涨的诱因。只要预期上涨形成共识,开发商就涨价。开发商一涨价,投资型购房人先跟进,自住型购房人接着入市。可现在,随着投资型购房人的全面撤退,改善型购房人渐渐成为未来市场的主体。这些购房人自身已有房产,不会因为开发商一涨价就盲目出手。“这也是4月份以来只听涨价声,不见有几个楼盘敢于真正涨价的原因。”胡景辉说道。

不过,市场中仍有看涨派。中原地产市场研究总监张大伟表示,目前北京可售库存套数已经降低到了8.3万套,可以预计的是,未来商品房住宅供应将越来越高端化,这种情况下,可售的商品房住宅消化后,北京房价继续上涨的可能性很大。

而在泰禾集团总裁助理兼品牌总经理沈力男看来,当前北京的刚需和改善性需求也将迎来了一波小阳春,这主要是政策叠加的效果。“政策利好非常明显,而且政策不会到此为止,我们预计后面还会有降息,这对购房客户形成了一股春风化雨的效果,能够让他们实实在在看到购房成本下降,促使他们真正入市。”

“每次政策无论利好利空,市场最先受到影响的就是刚需刚改客户群,他们最关注风吹草动,而高端客群对此不太敏感。目前刚需和改善项目已经进入了启动期,未来高端也会显现出受政策影响的变化”,沈力男表示,对整体市场而言,行话道“量在价先”,当成交量上涨到一定程度,价格有所上涨是必然的。但他并不相信房价会报复式反弹,“此次市场更多是温和复苏,北京仍然执行连续缴纳社保长达5年才有资格的限购,相比上海的3年和广州的1年更加严厉,这意味着北京市场仍然带着缰绳,房价不会失控。”(记者 徐楠 胡喆)

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