资产负债率高达92.68% 京投银泰资金堪紧

4月初，A股上市公司京投银泰（600683.SH）发布2014年财务报告。如若扣除非经常性损益，京投银泰2014年的利润依然亏损3.34亿元。

从2010年开始，京投银泰就陷入利润下降的泥潭中。最新的2014年报显示归属于上市公司股东的净利润为2500万元，比2013年下降66.26% ，而京投银泰的资产负债率也达到92.68%。

而让净利润维持正数的手段就是出售项目。2014年，京投银泰出售旗下北京晨枫房地产开发有限公司，获取了约4.77亿元的资金。若不是故伎重演，京投银泰将面临账面亏损的境遇。

节外生枝映衬资金承压

一个月前的北京，一群讨债人围堵了京投银泰位于北京朝阳区国贸银泰中心17层的办公室。上书“讨要血汗钱”的横幅也被挂起。

他们来自京投银泰鄂尔多斯项目的施工单位——国都建设集团。在现场的目击者告诉《中国经营报》记者，国都建设集团在京投银泰鄂尔多斯项目还有超过1100万元的工程尾款一直未能结清。

当时接受记者采访的国都建设集团负责人说，第一期支付80%的工程款并没有出现拖延情况，但等到2014年10月份主体工程通过竣工验收之后，京投银泰鄂尔多斯公司并没有按约定支付余下款项。

公开报道显示，2015年1月双方协商之后，施工方得到的答复是甲方将用一套北京昌平项目的房产抵消400余万元的款项，同时支付400多万元的现金，剩余200多万元现金在今年5月份结清。不过双方并没有签订书面协议。等到乙方总包再去要钱时，京投银泰反悔了这一承诺，转而提出以房山项目房源抵扣欠款。但施工方不同意这一提议。

接受记者采访的国都建设匿名负责人评论说：“目前我们跟京投银泰正在草签一个协议。但是这个问题还没有得到实质解决。京投银泰依然提出用部分现金和部分北京房产作价偿还工程尾款。”

他告诉记者：“京投银泰方面计划用价值360多万元的北京公园悦府房屋作价抵账。700多万元现金再分批支付。”

面对这样的解决结果，他表示：“我肯定不满意这样的结果。但是不满意也没有办法。” “现在京投银泰鄂尔多斯的项目一直处于烂尾状态。即便通过诉讼可以打赢官司，作为被告方的项目公司也没有钱支付尾款。同时公园悦府的房子不好卖，我们还自己支付了18万元的契税。现在这价值360万元的房子正在做期转现，我们只能等到先拿到房子再说。”

这位负责人告诉记者，他的唯一诉求就是希望京投银泰能一次性把现金支付给他。“按照结算时间看，这1100多万元已经欠了一年多了。”

而当时的报告显示，京投银泰鄂尔多斯项目还拖欠四川星星建设集团工程尾款超过700万元。

节外生枝的故事映衬出京投银泰的资金压力。京投银泰2014年年报显示，截至2014年12月31日，鄂尔多斯项目公司的总资产为11.1亿元，净资产为－1.28亿元，其2014年业绩亦亏损1.23亿元。而2014年京投银泰则提供给该公司10.6亿元的委托贷款。鄂尔多斯项目公司需要偿还京投银泰的资金余额合计为10.76亿元。京投银泰估算认为，目前这些借款的抵押物评估值为10.68亿元，基于谨慎的原则，决定计提资产减值准备8438.45万元。

有报道称，从2015年起京投银泰已经暂停对鄂尔多斯项目公司收取委托贷款利息收入，相当于这10.76亿元就是无偿借出的。不难理解，这不仅会给公司造成一定的资金压力，而且该部分暂停确认的利息收入还会影响公司2015年度利润总额，预计今年的利润会减少1.23亿元。

京投银泰相关负责人就此对记者置评说：“鄂尔多斯项目减值属于个例。由于鄂尔多斯市场环境发生变化，项目销售情况不乐观，公司分析当地市场情况并从维护股东利益出发，结合对项目公司的债权，就相关抵押物聘请专业评估机构进行评估,按照相关协议及清偿顺序约定,故公司计提资产减值准备8438.45万元。”

出售项目以维持利润正数字

年报显示，京投银泰的资产负债率已经超过90%。这个数字令一些行业观察家感到忧心，因为这一指标的平均值为66%左右。过高的资产负债率预示企业将面临资不抵债的风险。

京投银泰财务相关负责人就此对记者解释说：“公司资产负债率90%以上，预计未来不会对公司实际偿债能力产生重大不利影响，没有破产风险。”

他说，目前公司负债主要为预收账款及京投公司委托贷款。截至2014年12月31日，京投公司委托贷款总计152亿元，占公司负债总计的比例为55.52%。这些委托贷款主要用于北京三个轨道物业项目以及2014年新获取的潭柘寺地块投资。

京投银泰与京投公司合资目的是，依托大股东资金实力获得项目资金支持，为公司加快推进现有项目并加大土地储备突破业务拓展的资金瓶颈、提升在轨道物业及北京普通住宅开发项目的竞争优势以及实现发展战略奠定坚实基础，同时有利于降低公司房地产开发的资金筹措风险。

在2014年的四个财务季度中，观察家们发现京投银泰的亏损不断被叠加。尽管营业收入增加，但是其归属于上市公司股东的净利润却同比下降66.26%。而扣除非经常性损益后的股东净利润却亏损3.43亿元。根据历年财报统计，京投银泰已连续4年净利润下滑，连续3年扣除非经常性损益后净利润为负值。

为了维持“好看”的账面正数据，京投银泰不得不走上了一条依靠出售旗下项目换取净利润的路线。

2012年年底，京投银泰开始出售资产以确保净利润正增长。公司2012年年报显示，2012年公司主动分阶段逐步处置杭州海威、华联一号楼及华联大厦、华安泰公司 55%股权、京投阳光 51%股以及长沙项目等多个项目。

如今，京投银泰又将持有台湾会馆项目的北京晨枫房地产开发有限公司51%股权以4.77亿元的价格转让给盛丰博泰(深圳)股权投资管理合伙企业。

被售的台湾会馆项目位于北京市CBD核心区，总建筑面积为12万多平方米，按照规划将兴建写字楼、超五星级酒店和商业项目等。要求匿名的某上市房企负责人对记者评论说：“如果资金充裕，开发商一般不会出售这种地段极佳的商业项目。”

2014年报显示，截至目前京投银泰已经累计欠付大股东的借款余额本息合计158亿元。

不过京投银泰似乎并不担心。其相关负责人告诉记者：“随着项目销售，销售回款可以保障公司借款偿还。目前三个轨道物业项目陆续开盘销售，销售情况良好。由此，经营活动产生的现金流较上年同期大幅度增长。待项目销售回款偿还委托贷款并达到可结转状态后，公司资产负债率较高的情况有望改善。”