地产+金融协同发展：泰禾一体两翼战略落地

4月22日，距离福建自贸区正式挂牌不到30个小时，泰禾集团发布公告宣布，联合大股东泰禾投资在福建平潭自贸区投资设立泰禾金控（平潭）集团有限公司，注册资金10亿元人民币。

这是继泰禾在香港设立全资子公司后，在大金融战略上的又一动作，“今年是泰禾一体两翼战略布局元年，集团会抓住福建自贸区和‘一带一路’国家战略机会，加速在金融以及类金融领域的布局，在新经济新常态下拓展企业的发展空间，创造新的业绩增长点。”泰禾集团董秘洪再春对笔者表示。

过去两年，得益于其精准的区域布局、快速的周转策略以及住宅商业并举的产品架构，泰禾集团以黑马的姿态迅速杀入全国房企30强的行列，2014年合同销售额突破200亿元，成为国内业绩增速最快的房企。今年，泰禾集团更是正式确立了“以房地产为核心，以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略，泰禾期望通过实施上述战略，在继续深耕房地产核心产业的同时，积极探索金融和投资领域的战略发展机会，进一步助力房地产主业做强做大。

快速周转：做强主业

根据泰禾4月10日公布的年报数据，2014年泰禾集团实现营业收入83.72亿元，同比增长36.61%，实现归属于上市公司股东的净利润7.84亿元，同比增长7.61%。其中房地产主业实现营业收入82.07亿元，同比增长36.01%；地产业务方面实现的销售额首次突破200亿元，较2013年的124亿元同比增长60%，连续第三年实现销售额、营业收入和净利润的“三增长”。

“泰禾一直坚持以销定产的原则，去年的整体去化率平均可达到50%以上。”洪再春告诉笔者，去年泰禾的销售业绩之所以能够实现快速增长，跟泰禾长期以来坚持的快周转策略不无关系。

在当前的房地产行业形势下，快周转是考验企业项目开发能力、运营管控能力的重要标准，诸如万科、恒大、碧桂园这样的标杆房企，无一不是通过快周转而迅速做大规模，但对于中小房企而言，要实现资产快周转是个艰巨的挑战。

而在不少分析师看来，近年来不断修炼内功的泰禾已经完全有了实现快周转的能力：其单个项目体量相对轻盈，有条件实现快速开发、快速回款；项目经营团队很多从外部标杆房企引进，管理层本身带有高周转的基因，经过2012年、2013年的磨合更为成熟；泰禾的品牌影响力与日俱增，公司旗下的“院子”系列（以北京院子为代表）和“泰禾红”系列（以福州地区项目为代表）不仅在发源地有口皆碑，产品线进入新城市后的市场接受度也非常高，如厦门院子和上海泰禾红御，都能够实现快速去化。

当然，要实现快周转除了企业本身的内功之外，项目的区域布局也至关重要。2010年上市以来，基于对房地产市场的准确判断，泰禾集团制定了“扎根福建本土、深耕一线城市”的布局战略，聚焦于福建经济发达地区以及北京、上海等市场需求旺盛的一线城市，为项目的快速去化提供了前提。

近两年，泰禾在土储拓展上围绕一线城市布局的策略十分明显。仅去年上半年，泰禾集团就在福建、北京、上海等地逆周期大举拿地，一共取得了11宗优质地块，总建筑面积达到183万平方米，其中，福州拿地面积48.7万平方米，占比27%，北京拿地面积占比23%；拿地金额合计141.9亿元，其中北京区域拿地金额101.3亿元，占比达到71%。

“泰禾之所以选择深耕一线城市,是这些地区的土地供应相对稀缺和土地价值所决定的，一线城市对顶级豪宅的市场消化率有明显的优势。”泰禾集团董事长黄其森曾如此解释泰禾屡屡斥重资在北京以及长三角等地储备土地的原因。

泰禾的精准策略获得了丰厚的回报：截至2014年年底，泰禾集团的布局城市包括福州、厦门、宁德、江阴、泉州、北京、上海、南京等10多个主要城市，涉及房地产项目超过30个。从城市贡献度来看，2014年，福州作为泰禾集团的大本营，是贡献最大的区域，销售金额占比达到33%；其次是北京地区，销售金额贡献占比达31%。

目前，泰禾集团储备项目权益建筑面积在714万平方米，分布在福建、厦门、北京、天津、上海、南京和福建省内其他城市，总货值不低于1200亿元。从货值分布角度看，北京、福州和上海为泰禾集团三大货值分布区，占比分别为45%、24%和12%。

根据广发证券的预测，今年泰禾集团的总可售货值大约在550亿~650亿元左右，即使按照去年的去化率来计算，今年泰禾的签约金额也可以达到300亿元左右，同比增长约50%，业绩增长可期，泰禾的行业地位将得到进一步稳固。

风险平衡：商住并举

值的注意的是，在区域布局上泰禾不仅巧妙回避了三四线城市的风险，在产品结构上，泰禾也考虑到了住宅市场的波动性，很早就涉足了商业地产领域。从2010年开始，泰禾就在商业地产领域已经有所布局，时至今日，泰禾在商业地产领域的发展已经初具规模，并且逐步形成了自己独特的商业运营模式。2014年，泰禾地产商业项目领域的销售额已经达到了46亿元。

泰禾的商业综合体项目主打“泰禾广场”系列。迄今为止，泰禾广场项目已经在福州、泉州和石狮等城市成功落地，其中已开业的福州五四北泰禾广场项目已成为当地的商业地标，今年即将开业的福州东二环泰禾广场则是目前海西地区最大的商业综合体项目，总建筑面积达150万平方米，项目由顶级购物中心、欧式商业小镇、下沉式商业广场、独栋商业会所、5A甲级写字楼、白金五星级酒店、顶级酒店式公寓、顶级SOHO办公等八大高端业态组成，是一个集购物、餐饮、娱乐、办公、休闲、酒店、会议等诸多功能的地标性城市综合建筑群。

“泰禾的商业项目走的是精品路线，学习的是万达模式”，泰禾商业地产部门负责人曾对笔者表示，泰禾的商业项目同样追求快周转，而且泰禾追求的不是整体的现金流平衡，而是单个项目的资金平衡，这样可以确保不会出现扩张的风险。

去年，福州东二环泰禾广场的SOHO产品入市受到了投资者的热捧，北京地区的泰禾1号街区项目也成功问鼎了京城LOFT（商住房）销冠。洪再春透露，今年泰禾还将有多个商业项目产品入市，北京泰禾长安中心（石景山地块）、北京泰禾城市广场（大兴黄村地块）等高端写字楼及综合性商住广场都将在年内进入销售，有望继续引领京城楼市。

在商业地产之外，泰禾也在计划进入酒店产业，培育新的利润增长点。2014年，泰禾集团新成立了酒店事业部，稳步进军酒店产业，目前正在运营或计划开业的酒店及度假村已达8家。与此同时，泰禾还根据公司整体战略成立了物业部，进一步整合各种物业管理资源，强化经营服务价值，延伸泰禾品牌价值，提供多种增值服务。

金融+地产：一体两翼

随着房地产行业进入“白银时代”，不同规模房企都在寻求转型的路径，在主业渐强的大背景下，泰禾集团也开始谋划未来的架构转型。今年年初，泰禾集团首次明确了“以房地产为核心，以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略，提出进军互联网+金融产业，在增加新的投资收益的同时，也确保关联业务与房地产主业形成协同效应。

最新成立的泰禾金控（平潭）集团有限公司即时泰禾进军金融领域的举措之一。泰禾在公告中表示，泰禾金控公司将致力于金融及类金融业的投资，同时积极把握资产管理和股权投资行业发展机遇，通过投资或收购互联网+金融股权，构建泰禾集团的互联网金控平台，努力寻求新的市场机会和投资收益增长点。

在4月10日披露的泰禾集团2014年报中，泰禾集团就已提及今年要设立金融控股投资平台的设想，在发布年报的同时，泰禾还决定以自有资金3000万元港币在香港设立全资子公司，探索海外投资机会。

“泰禾其实很早就在金融领域有所布局，先后投资的福建海峡银行、福州农商银行、东兴证券等金融或类金融企业都收获颇丰，我们认为，金融投资领域会成为公司新的业绩增长点，同时也能与房地产主业形成协同效应，为房地产主业拓宽融资渠道。”洪再春表示。

身处资金密集型行业，泰禾近年来的快速扩张离不开财务杠杆的运用，近年来，泰禾的高杠杆率一直为外界所诟病，而进入金融领域布局，则有望帮助泰禾搭建一个更广阔的融资平台，降低融资成本。

2015年，泰禾公布了一系列的再融资计划，包括申请发行25亿元中期票据，定增募集40亿元投入地产项目，以及非公开发行20亿元公司债券，“这几笔融资都会在今年实现落地，替换掉一部分信托融资之后，公司的融资成本会直线下降”，洪再春告诉笔者，今年资本市场的融资环境要好于往年，泰禾对于上述几笔融资落地很有信心。

与此同时，泰禾还在探讨海外融资的可能性，在洪再春看来，海外融资的成本更低，如果有合适的机会，泰禾也会充分利用境外资金使用的灵活性助推房地产主业的发展。