探因篇一
规划布局合理性科学性被质疑
本报记者 李慧敏 沈阳报道
短短数年间，商业地产巨头悉数到位、数十个综合体正在营建、上百座高楼拔地而起、国内外知名品牌一一落地……
“沈阳是个商业地产的重灾区。一些专门收购经营不善的大中型物业的机构，对沈阳的项目完全不感兴趣，连具体哪个物业都不关心，即便很便宜都不来看。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。
专业人士表示，大牌云集并不能化腐朽为神奇。沈阳商业地产过热、过量、过剩，这不是预警，而是现实。当地政府急于在形象上有作为，直接导致商业地产的“大跃进”。
规划管理能力引质疑
沈阳商业地产总量失控，包括量过大、上市节奏过于集中，都是规划层面出了问题。
沈阳商业地产最集中区域无疑是金廊青年大街。李慧敏/摄影
沈阳商业地产的开发，依照的并不是商业地产自身规律，而是政府的时间表。
商业地产的核心集聚区——金廊的开发，始于沈阳对区域中心城市形象的追求。
2003年，沈阳市基于城市发展的战略性要求，划地12平方公里，命名“金融国贸商务区”，即为沈阳城市CBD的雏形。
随后，又对整个城市发展空间进行了重新规划布局，2003年7月，推出《沈阳城市发展战略规划》。
新规划当中，沈阳城市CBD的开发被赋予更为宽泛的外延、更为炫目的概念和更为重要的使命，即开发建设“中央都市走廊”金廊,是国家区域中心城市、东北地区最大的国家化大都市——沈阳的城市发展战略中的核心概念。
彼时，官方称，建设金廊是沈阳成为名副其实的东北区域中心城市的必然要求。
金廊全长17公里，规划面积36.6平方公里，主轴在青年大街沿线。2007年，金廊向南北延伸至21公里。2008年再次延伸，全长达到了30公里，总占地面积75平方公里，跨越沈阳多个行政区。金廊规划建设项目共140项，规划建设总面积5253万平方米，总投资达2600多亿元。
2003年7月18日，沈阳市召开招商说明会，金廊开发建设拉开帷幕。说明会上外界获悉，金廊又称“黄金走廊”，招商方向以商业地产和公共服务建筑为主。
而2009年沈阳又提出“加快建设东北金融中心”的主张，沈阳争做东北区域金融中心的意图彰显。
为了推进金融中心核心功能区建设，沈阳还按照高标准制定开发区城市设计规划、加大对投资百亿元以上的沈阳国际金融中心、恒隆市府广场等重点在建项目的推进。
据当地媒体报道，以金廊南北长度30公里计算，金廊工程每一延长米的地段，就能吸引投资875万元，成为沈阳招商名副其实的“黄金走廊”。
2011年~2012年，沈阳加快金廊建设，因为2013年辽宁承办的第十二届全运会转眼即至。
“商业地产有自身的一个逻辑，而且这些逻辑和规律是必然会在市场上产生作用的，所以还是要尊重规律本身。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，政府主导下要求金廊快出形象、早出形象的“大跃进”式开发，对商业地产来说是一个悖论。
商业开发急于要形象
沈阳商业地产的开发，依照的并不是商业地产自身规律。
“沈阳商业地产的规划布局，其专业性值得探讨。”王永平表示，沈阳市以市政建设的思路来规划布局商业地产。
王永平认为，从金廊来看，最初规划的17公里长，在一条主干道沿线布局一百多个商业项目，更多是为了城市形象的展示而非从真正的商业地产经营角度出发。沈阳的商业出问题，跟当地的好大喜功，对商业规律不了解有直接关系。
“长条形的布局本身不利于聚集人气，而各项目间 公共汽车站 式的摆放方式暴露了规划的不专业性。”王永平表示，金廊上的项目定位几乎一样，即无互补性也无联动性，项目间距离多为1公里左右。有些项目距离较近，但相互间上没有连廊、下没有通道，各项目间相互隔离，没有联动。
“青年大街全线几乎没有可以左转的路口，严重地阻碍了车流人流的互动沟通。”沈阳福融开发总经理查洪彦认同这一观点，他认为，金廊青年大街的交通规划方案是硬伤。而且金廊两侧片区住宅量不够因此也难聚集人气。
“很多综合体是围绕交通的动线节点来展开的，而不是说先弄综合体后补交通。”陈晟表示。
“很多问题比如连廊问题，香港铜锣湾、中环都做得很好，可以借鉴，这本来应该是后发的优势，沈阳在前期规划之初就可以解决掉的问题，还要在隐患大面积爆发之后再修修补补。”陈晟认为，这也是规划存在的问题之一。
王永平认为，沈阳商业地产总量失控，包括量过大、上市节奏过于集中，都是规划层面出了问题。主要表现在与宏观指标的不协调，商业规模与人口增长不协调、与人口收入水平不协调、与消费的增长不协调。
“最要命的是规划是随时可变的，充满了极大的不确定性。”开发商刘先生表示，根据规划拿了地，在方圆5公里之内没有其他项目，但工程进行一半才发现，周围又出现了新项目，“这项目你是接着做还是不做？做了就多，不做就死。”刘先生说。
而金廊在做规划时，偏重强调“高大上”，政府还放开了容积率与楼宇高度的限制。
2009年初当地政府的一份关于金廊工程建设情况的汇报材料中提到，彼时，金廊项目中已有40个项目建筑设计高度超出空管部门规定的净空高度，领先国际城项目已被空军下达了停工通知。
该材料同时提出，超高建筑在结构和设备安装方面投入很高，如不能实现规划高度，干半截子工程，投资者不能得到回报，不仅造成社会财富的巨大浪费，也挫伤投资者和开发商的积极性，因此需亟待解决。
“各个城市类似金廊这样的定向区域，作为一些城市发展亮点来规划，比如CBD的开发、金融中心的开发，政府拉动区域的做法都是能够理解的。”陈晟表示。
然而，政府对城市的管理能力比大型规划、比土地出让更为重要。
陈晟认为，政府在这样的操作过程中，其管控能力、土地出让节奏、人口导入、税收的政策等一系列的城市管理的能力尤其重要，比如交通的情况、配套的情况、人员的使用情况、节能情况等。
“如果规划做了，商也招了，地也卖了，支持人口导入和产业导入的这些其他配套政策或环境跟不上的话，就造成超前规划没有得到落实。不能落实到位，就会导致目前这种高密度、过量、同质化的状态。”陈晟说，这对城市管理者来说是最大的课题。
地价便宜招商盯巨头
“补贴式、诱导式招商的后果就是，开发商来了做不下去就跑了。”
“沈阳的商业地产一方面是供应量过大，一方面全是高手过招。”王永平表示，恒隆、中粮、华润、华强、裕景、茂业、世贸等等大牌在沈阳金廊云集。
不同于其他城市，沈阳商业地产招商只盯那些巨头。
“一般地方招商要引进什么样的商业，首先要看当地有什么需求，需要什么样的商业，政府出去引进来。”一位业内人士介绍，据说沈阳的招商办法是，每次招商会领导都要求下边把全国、全世界最好的商业地产公司都写下来，然后问谁还没有进来，谁没进来就去找。
“哪个有名就招哪个，条件都好谈。”该人士介绍，沈阳政府主导的这种招商方式在业界广泛传扬。多位业内人士均向记者证实，表示曾听说过这样的说法。
“这些财团当然都有很好的成本控制，商业但凡不是政策给够，这么多大牌不会一窝蜂进入沈阳。”王永平表示，在推销式招商的博弈过程中，开发商具有话语权，政府处于弱势，并没有太强的议价能力。
“金廊的土地便宜得出乎意料。”一位顾问机构的负责人如是表示，政府不可能在土地出让上赚到钱。
业内人士表示，地方政府主导商业地产的招数，一般是土地集中放量，并限定用途。
“地方政府大量增加商业用地，是因为地方政府意识到商业地产可以带来税收，刺激消费，拉动整个城市的GDP。”王永平表示，用开发商的说法，现在市场上没有几块干净的住宅用地，大一点的地块都强制性地附带商业。
“住宅是一锤子买卖，商业可以展开的话题就很多。”群升新天地常务副总厉建华表示，当年是辽宁省高层领导到上海招商，群升才进入沈阳，政府给的条件是要求80%的商业、20%的住宅。“如果这个比例倒过来，我们也早就走了，不至于现在被套牢。”厉建华表示。
“补贴式、诱导式招商的后果就是，开发商来了做不下去就跑了。”王永平表示，现在沈阳没有商业经营特别好的。如果说一两家不好，可能还是公司个案性的问题，但这么多最大的公司都出现普遍性的经营不善，那就需要从共性中去检讨并分析原因。
“沈阳将可能成为这些大牌开发商的麦城。”王永平说。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
