2002年至2014年，沈阳市挂牌出售土地共25万亩，成交总价约3128亿元。其中，商业用地成交1.9万亩，成交总价为439亿元。
从绝对数来看，与3128亿元相比，439亿元的商业用地收入似乎也算不上一个多大的数字。而来自克尔瑞数据库的数据显示，沈阳自2007年以后推地节奏紧凑，商用地大量入市。2011、2012年两年成为高点。2011年商业用地成交101幅，面积4822亩；2012年成交103幅，面积4334亩。这两个年度就售出商用地9156亩，占商业用地总成交量的48%。
专业人士分析，近年沈阳商业地产井喷式爆发而且迅速走向过剩，当地政府集中、大量推出商用土地是重要原因。
9年1.9万亩土地投入商用
克尔瑞数据显示，2002年~2014年的12年间，沈阳市总计挂牌出售土地3096宗，总面积约25.4万亩，成交总价约3128亿元。而从2005年开始，沈阳商用地入市量增加的趋势开始显现，截止到2014年，沈阳市挂牌出售商业用地443宗，总面积约1.9万亩，成交总价约439亿元。
数据显示，2007年沈阳土地出售骤然拉升，由2006年的36幅、6814亩陡增至246幅、27014亩。同时，商业用地也在这一年发力，售出27幅、2096亩。
高点出现在2011年和2012年。2011年突然拉高至101幅，成交面积4822亩，2012年更达到103幅，成交面积4334亩。
“2011、2012年两年间，沈阳售出商用地达9156亩，占9年来商业用地总成交量的48%。”易居研究院研究员严跃进分析，沈阳商业用地高度集中入市，说明自2011年开始，沈阳商业地产亦进入一个高度集中开发的阶段，其产品上市的时间也将相应紧凑和集中。
从沈阳整体土地市场的交易情况来看，2009年呈现爆发式复苏。其背景是全国性的房价大涨，从2010年开始，国家从严调控的房地产政策，整体成交建设用地由此也迅速下行。
“但是在整体建设用地下行的过程当中，沈阳商业用地的成交量占比却还有小幅上涨。”严跃进表示，这应该是开发商开发结构发生变化，应该有相当一部分开发商从单一的住宅地产开发转向商业地产开发。
此分析得到沈阳一位本土开发商刘先生的证实。“当时住宅去化艰难，而商业地产这块并没有控制性政策，所以很多开发商有部分转型的打算。”刘先生表示，但考虑到因为专业性差未来经营也存在困难，因此2011年年底联合了几家开发商共同在金廊沿线拿了一块地。“像我们这样的开发商不在少数，即便是以后商业地产经营不了，卖地也亏不了。”刘先生说。
而从商用地成交总价在整体建设用地成交总价的占比变化曲线来看，也能得出以上结论。该曲线从2009年到2012年一直是上行趋势。特别是2010年以后，商业用地总价占比从9.47%猛增到2012年的25.03%，跳跃幅度非常之大。
“这种增长可以说是爆发式的，充分反映了几年之间沈阳商业地产已吸引了越来越多的投资。”严跃进表示。
商业用地溢价率不高
“2010年商业用地成交楼板价，与沈阳整体成交楼板价相比系数是0.84，说明2010年沈阳商业用地项目低于沈阳房地产整体楼面地价的平均水平，开发商业地产有利可图。”严跃进分析克尔瑞数据得出如是结论。
但2011年，商用地的楼面地价与整体地产楼板价相比系数就达到了1.1，超出10%。2012年这个幅度进一步拉大，达到了1.44，即超出44%。
“这说明沈阳商业地产楼面地价增长幅度非常大，开发商开发商业项目土地成本过高了，风险骤然加大。”严跃进表示，楼面地价直接影响开发产品的地价水平，直接推高商业地产的产品价格。
虽然楼板价大涨，但沈阳市出让的商业用地溢价率并不高。
数据显示，沈阳出让商业用地最高的溢价率出现在2007年为4.52%，2011年4.28%，最低的2009年仅为0.22%。
而从商业用地溢价率与整个房地产的溢价率之比来看，能够看到2008~2010年溢价水平非常低，2011年比较高，系数为0.91。“即便是在最近几年的最高点也仅仅0.91，没有超过1，也就是说商业用地的成交价的溢价水平低于沈阳出让土地的平均溢价水平。”严跃进分析。
“作为沈阳政府，从土地经营角度来讲，虽然绝对数看起来很可观，但相对收益上来讲并不成功，也就是说政府在商业地产这块，并没有赚到钱。”严跃进表示。
数据显示，2013年~2014年沈阳商用地的楼面地价仍有一个相对比较高的增长，成交面积和成交总价却双双回落。而溢价率却仍在下降，从2013年的1.52%下降到2014年的0.5%， “成交总价和成交面积双双回落，反映了开发商对商业地产开发拿地的积极性有所下降，成交楼面价大幅上涨反映出，在商业地产开发中土地成本增长越来越高。”严跃进表示。
上述现象从2013年、2014年沈阳大量土地流拍可以得到印证。市场容量有限，开发商也不会再轻易进入“以身犯险”。
沈阳向明长益置业营销经理李洪冶认为，政府减少大规模推地，控制商业用地投放市场节奏，激活已出让但未开发的商用地，均衡商业地产布局， 让市场有消化的时间，方为明智之举。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
