供应量大、空置率高、竞争激烈，甲级写字楼的状态与沈阳整体商业地产现状并无二致。所不同的是，单就甲级写字楼来说，其潜在危机还没有真正“显山露水”。“沈阳甲级写字楼市场危机尚未全面爆发。”沈阳一位地产咨询公司负责人如是断言。
2014年，沈阳甲级写字楼总量达到70.8万平方米，当年供应面积骤增24.8万平方米，是2013年增量的近6倍。高供应量推高空置率，使之达到38%，较2013年高出25%。写字间租金也因此应声回落。
更令人担忧的是，2014年尚不是甲级写字楼入市高峰期，2105年将有76万平方米甲级写字楼投入市场，未来5年间就将有250万平方米写字楼陆续上市。这一数字是此前15年写字楼总和的3.5倍。
由中国房地产业协会发布的 “中国商务写字楼指数”显示，2014年全年全国高端写字楼吸纳量与新增供应双双走低，预计未来几年新增供应仍会高于净吸纳量。而在16个大中城市当中，沈阳市写字楼活跃程度及竞争力指数较低，为倒数第四。
“暴增”状态延续5年
与高供应量相伴相随的，自然是高空置率。
2014年，沈阳甲级写字楼总供应量达到70.8万平方米，其中空置面积达到了26.8万平方米，空置率约为38%，2013年这一数字仅为14%。
迅速拉升空置率的主要原因是写字楼供应面积仅2014年一年便骤增24.8万平方米，是2013年增量的近6倍。2013年沈阳写字楼新增面积仅为4.3万平方米，当年空置率为14%。
据了解，2014年新入市的甲级写字楼项目有茂业中心、财富中心A座和中汇广场A座，三个项目总供应面积为24.8万平方米。
沈阳茂业中心位于金廊沿线、五里河商贸区核心要地。财富中心A座则位于北站金融商贸区；中汇广场位于金廊北段，北站金融商贸区与省级行政区之核心交汇处。
“2014年新增24.8万平方米是个什么概念？相当于中山广场加上中街两个商圈写字楼面积的两倍，一年之内增加这么多，是典型的暴增。”上述地产咨询公司负责人表示。
“就像人的暴饮暴食一样，短时间内迅速增加的面积，市场无法消化，因此增加的面积实际就等于空置的面积。”该负责人表示，大体量的新增导致空置率的大幅上升，写字楼租赁市场竞争激烈。
2014年入市的三个项目，将沈阳写字楼空置率推向了一个新的高点。
北站商圈由于有新项目财富中心A座入市，区域甲级写字楼的平均空置率从三季度的21.26%骤升至四季度的43.35%，总量达到32.8万平方米；由于有较大租赁面积的租户撤出，五里河商圈甲级写字楼总体25.37万平方米面积，空置率升至43.89%。而中山广场空置率为最低，9.7万平方米的总量空置率仅为4.74%；中街地区3万平方米的总量，空置率33%。
如果认为沈阳写字楼市场增量暴涨是短期现象，那就错了。这并非是2014年的昙花一现，接下来的五年都将持续“高热”。
到2020年，沈阳甲级写字楼总量将达320万平方米，其中2015~2020五年间增量即接近250万平方米。也就是说接下来五年内的写字间增量是目前总量的3.5倍。
戴德梁行公布的未来五年沈阳甲级写字楼供应量数据显示，五年内供应总量为247.7万平方米。其中2015年75.9万平方米，是写字楼入市高峰，这一数字已经超过沈阳市此前写字楼的所有存量。
2016年至2020年，入市的甲级写字楼体量分别是30.5万平方米、26.8万平方米、43.2平方米、35.7万平方米和35.6万平方米。
租金下降
与空置率过大相辅相成的自然就是甲级写字楼租金下降。
“此前，沈阳甲级写字楼市场的租金水平一直非常稳定，进入到2011年第二季度，突然有一个上升，主因是华润大厦正式入市，整体价格比其他的写字楼高，导致沈阳写字楼进入高位的水平。”一位机构研究人员告诉《中国经营报》记者。
公开信息显示，沈阳华润大厦位于金廊五里河商务区，是一座国际标准的5A甲级商务写字楼，总建筑面积7万平方米，位于华润中心都市综合体内，2011年投入使用。华润大厦的开发商为华润置地。
据了解，目前，华润大厦吸引了包括DTZ戴德梁行、IBM、RET、Ericsson、通用汽车、百胜餐饮、东京三菱日联银行、第一太平戴维斯等机构和企业入驻。
在华润大厦的拉动下，沈阳甲级写字楼市场租金稳步小幅上涨的状态持续到2014年第一季度。此后情况出现了逆转。2014年第二季度开始，沈阳市租赁型甲级写字楼租金三年来首次呈现负增长。到2014年底，月租金季度变化仍然是下降状态，租金为111元/平方米/月。
沈阳写字楼主要集中的北站金融中心、中山广场——和平大街、金廊沿线五里河商贸区、中街四大商圈中，租金降幅最大的亦为五里河商贸区。至2014年底，五里河商贸区甲级写字间租金126元/平方米/月，租金季度变化下降1.75%，租金年度变化下降4.3%。北站商圈租金较五里河稍低，为117元/平方米/月，租金变化在正负1%之间。
而中山广场和中街商圈租金偏低但相对稳定，租金约76元/平方米/月，无论季租金还是年度租金都没有变化。
机构人士分析，2015年金廊沿线市府恒隆双子塔和北站金融商贸区的新地中心1号两个项目即分别有19万平方米和12万平方米甲级写字楼入市。全市甲级写字楼市场的空置率短期内再次迅速上涨已不可避免。竞争的加剧将使得甲级写字楼的租户市场地位得以强化，沈阳甲级写字楼将面临租金下行的市场风险。
“销售型的写字楼，在2010年之前供不应求，供应量很少，需求旺盛。整个沈阳写字楼市场发展水平已经远远在二线城市位居前列了，某种程度上已经超过了大连写字楼的发展水平。”戴德梁行沈阳总经理赵欣表示。
2011年后，随着政府金廊工程建设，沈阳市CBD打造，激发了销售型写字楼供应量，导致空置率被大幅推高。
数据显示，销售型写字楼产品价格仍在走高，2014年价格增长为10%左右，平均售价近1.6万元/平方米。2014年新入市项目如嘉里中心、华润中心B座，带动了销售型写字楼产品品质升级。
而嘉里集团写字楼首次改变写字楼持有模式入市销售。嘉里中心企业广场成为沈阳首个单价破2万元的写字楼。
“改变一贯的持有模式，写字楼入市销售，说明嘉里对沈阳的市场没有信心。”太原街某综合体副总表示。
机构人士称，未来供应体量较大同质化竞争激烈。北站、市府及五里河商圈依旧为未来供应主力，销售型写字楼占比较大，部分项目将采用租售结合的模式。
“虽然2014年销售型写字楼价格有10%的增幅，但随后几年大量入市，价格下滑不可避免，你死我活的厮杀即将到来。”上述副总表示。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
