大悦城地产净利润下滑近五成 主营业务竞争加剧

3月30日，由中粮置地更名为大悦城地产的中粮旗下房地产上市平台披露年报数据。报告显示，截至2014年底止全年，集团的营业收入为人民币57.13亿元，同比下降16.1%，收入下降主要是因为物业销售项目交付面积减少。年度溢利为19.47亿元，同比下降45.0%。公司所有者应占溢利即净利润为16.73亿元，同比下降46.3%。每股基本盈利为人民币0.168元。

净利润下滑接近50%的数据被公司首席财务官许汉平解读为：“去年公司溢利下降的原因是公允价值变动的影响，和可出售物业的减少。”许汉平在香港业绩发布会上公开评论说，未来3至5年，公司会逐步调整业务和收入结构，希望能够维持一个相对平衡的比例，“其中持有型物业的收入占比希望是30%到40%，销售型收入占60%到70%。”就公司利润下滑等问题，《中国经营报》记者多次联系大悦城地产相关部门负责人，截至发稿，未获回复。

净利润下滑近半

早在今年年初，大悦城地产就发布业绩预警说受到投资物业公平值预期下降和新开项目的影响，大悦城地产2014年度综合溢利将较2013年度下跌约45%至50%。大悦城地产解释说，作为主要原因，约90%的预期溢利跌幅乃归因于本集团投资物业公平值预期增幅的下降。

预警说，截至2014年6月30日止6个月,大悦城地产的投资物业公平值增幅下降已导致相关期间的溢利大幅下跌。而利润下跌的次要原因在于2014年公司新项目W酒店、WA酒店及烟台大悦城开业，开办费计入当年费用，在一定程度上影响盈利。

来自其2014年报的数据显示，大悦城地产的物业销售收入占收入总额35.4%，较2013年同期降低44.6%。公司解释说，销售收入减少主要因为海景壹号、天津大悦城项目进入尾盘销售阶段，可售面积较2013年同期减少所致。

根据其报告测算，2014年大悦城地产的总负债为380亿元，负债率是54.7%。其中，2014年公司境内债务为109亿元，占总负债的74%，境外债务则占比36%。

此外，集团总收益由2013年68.09亿元下降至2014年57.12亿元。毛利润由2013年36.7亿元下降至2014年33.9亿元，下滑8%。销售收益未能实现上扬，但销售成本却出现了低幅增长。

数据显示大悦城地产的分销及销售成本由期初4.8亿元上涨到接近4.9亿元。行政开支亦上涨5000万元左右。同时在建待售物业货值则增加了32%。其现金以及银行结存比去年减少了26亿元，为63.68亿元。

一位在联交所上市的内房负责人对本报记者评论说：“大悦城地产的财务数据相对较为稳定。但由于2014年经济疲软导致房地产市场也随之进入新常态，购物中心又收到电商冲击，所以营业收入等指标下滑也算情理之中。”

大悦城地产首席财务官许汉平在香港业绩发布会上说，未来3至5年，公司会逐步调整业务和收入结构，希望能够维持一个相对平衡的比例。其中持有型物业的收入占比希望是30%到40%，销售型收入占60%到70%。

同时，他预计2015年的销售目标大约为30亿到40亿元。他表示，如果今年形势好，有可能超过既定的销售目标。

他告诉媒体，大悦城地产还将进一步进行资产调整，出售不重要的写字楼、酒店等资产。这样既有利于突出主业，也会利于现金回流。

“考虑到利率的问题，公司会调整债务比例，降低公司的融资成本。”许汉平进一步指出，2015年主要工作是降低融资成本，向华润置地这类企业靠近，减轻公司的财务压力。

同样出于控制财务成本方面，未来大悦城地产将主要是合作开发项目。许汉平表示，采取共同开发，更好控制负债比例，保证发展。

主业竞争加剧

在发布全年报告的第二天，大悦城地产又公告称其间接全资附属公司双达，在上海联合产权交易所以总代价12.08亿元，成功竞标上海林耀投资有限公司50%股权。

公告说本轮收购上海林耀的主要资产是位于上海市浦东新区三林镇（地块编号06-01）的土地。目前该标的物业已取得《上海市房地产权证》，但至今尚未动工建设、亦未取得建设规划许可。该标的项目的土地权属性质为国有建设用地使用权，规划用地性质为商务办公和住宅，使用权面积为2.46万平方米，总建筑面积为8.36万平方米。在整个地块的规划中，产权50年的商务办公部分以及住宅部分占比大约各为50%。

大悦城地产在解释本次收购行为时说，根据本集团的业务战略,本集团将积极寻求在中国一线城市的黄金地段获取适于开发的地块,以扩充土地储备。董事会认为收购事项与本集团的 业务战略相符,并将进一步扩充本集团的土地储备。

据公开资料显示，上海林耀投资所拥有的项目位于上海浦东前滩商务区。这一区域被列入上海未来发展的重点。预计在五到十年之内，大悦城地产收购项目所在地将成为上海城市转型发展、功能提升的重要载体，成为上海新的世界级中央商务区，集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能为一体的上海城市中心。

大悦城地产认为，考虑到标的物业的战略位置及巨大潜力,预期将实现较好财务回报,同时,董事会认为收购事项提供了投资良机,并进一步加强本集团在上海物业市场之既有地位，进一步提升自身综合体开发专业能力。

大悦城地产的本次收购在观察家眼中像是一次“押宝”。

因为未来上海的购物中心竞争将非常激烈。来自高纬环球今年2月份发布的“上海零售市场研究报告”显示，上海购物中心的竞争将愈加激烈。2014年第四季度，上海中心城区共有3家购物中心入市，总体量达26万平方米。2015年预计将有逾30家购物中心开业，多分布在近郊区域。

上述匿名的房企负责人对记者表示，未来购物中心竞争新特点主要体现在：“有没有突出主题特色以及较高的体验购物感。同时必须实现更加突出的精细化和智能化管理。比如让免费无线网络成为固有的配套设施。最后是尽快须按照合适的O2O模式，拓展营销途径。”