万科传统业务转型遇挑战 盈利能力持续承压

过去一年一直谋求转型的行业龙头万科终于明晰了未来十年的战略核心：“三好住宅”与城市配套服务商。3月31日，在万科的年报业绩媒体沟通会上，万科董秘谭华杰首次披露了万科未来的转型蓝图。在其看来，万科还有十年左右的时间来完成传统业务的转型。

转型的背后显然是万科传统住宅业务正在面临的多重挑战。面对房地产市场的持续深度调整，过去一年万科的盈利能力再次受到严峻考验：在销售额与市场占有率持续增长的背景下，万科的毛利率却继续下滑；而在土地市场，适合万科的机会似乎也越来越少——过去一年，万科新增开发的项目只有41个，所属权益占地面积仅206万平方米，与2013年新增104个项目、按万科权益计算的占地面积约757万平方米相比大幅下降，面对越来越难挣钱的住宅地产和日益上升的土地成本，标榜快周转的万科未来还有什么玩法？

传统业务挑战

尽管近两年在销售规模上万科已经被超越，但在各项细分的指标上，万科并没有失去龙头应有的本色。根据万科年报披露，2014年万科集团实现的销售面积是1806.4万平方米，对应销售额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，在全国的市场占有率则从去年同期的2.09%提高到了2.82%；现金流方面，去年万科的经营性现金流达到417.3亿元，同比增长超过20倍，净负债率则降低到了万科2006年以来的最低水平，仅有5.4%，堪称房地产行业最安全的公司。

然而万科的问题在于，销售额的快速增长并没有刺激盈利能力的同步提升。2014年，万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比增幅只有8.1%和4.2%，毛利率、净利率这两项关键指标分别只有29.94%和13.18%，盈利水平连续四年下滑，相比2010年时，万科的毛利率、净利率分别下滑了10.76和4.25个百分点。根据瑞银的预测，受销售价格影响，今年万科的盈利能力还将进一步受压。

万科方面将毛利下滑归结于市场调整以及日益上升的土地成本。“近几年我们的毛利率和净资产回报率都在下降，主要原因是因为地价占房价比例越来越高，开发商的利润空间在不断被挤压，”谭华杰表示，“尤其是2014年，土地市场量缩价涨的情况非常明显，14个主要城市四季度平均土地出让底价比上年四季度同比上涨71.9%，这是一个非常夸张的数字。”

面对这样的土地市场环境，万科去年采取了保守的策略。2014年，万科新增的加开发项目只有41个，按万科权益计算的占地面积约206万平方米，对应规划建筑面积约591万平方米，平均楼面地价约4372元/平方米，与2013年新获取104个项目、权益占地面积757万平方米的拿地力度相比，万科在一线土地市场的收缩显而易见。

尽管这种收缩可能是暂时的，但对于以资产快周转著称的万科而言，则意味着其发展速度的被动放缓。“土地市场的激烈竞争对万科是一个艰难的挑战，因为万科的快周转在一定程度上是以毛利率下降为代价的，要维持流转的速度和现有的经营模式，万科就必须主动减缓扩充土储的速度。”摩根大通的分析师认为，万科必须在发展策略上实现转型。

对此，万科提出的短期解决办法是将目光投向二手土地市场。“除了政府供地之外，市场还有大量已经出让的土地，如果一手土地价格一直很贵，我们重点就会转到二手土地市场。”谭华杰透露。

虽然万科总裁郁亮曾多次强调，从长期趋势上看，房地产行业的毛利率下滑不可避免，万科的考核指标不仅仅是利润率，更看重ROE(净资产收益率)等指标，但事实上，2014年万科的ROE表现也有小幅下滑。当期万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%，相比2013年19.66%的数据下滑了1.8个百分点。

对此，万科方面的解释是，因为去年公司为推动战略转型，加大了与城市配套相关的新业务尝试，而这些投入短期内还难以体现为收益率的提升，这对万科的收益率水平产生了直接影响。

2014年，万科在商业模式上进行了诸多创新，比如其广深区域提出的万科家、万科驿、万科派、万科云等产品概念，这些创新都受到了万科总部的鼓励。“我们有试错机制，允许一线公司进行不同的业务尝试，最后让时间检验谁是对的。”谭华杰说。

显然，在新业务尚未形成明确发展规划的背景下，未来几年万科仍要承受来自于业务转型带来的压力。而在万科看来仍有足够的时间完成转型：“根据比较和研究，我们认为国内住宅行业未来十年总体来看是安全的，住宅产业依然有很好的空间，万科的转型不必急于求成。”

转型蓝图

面对住宅市场不断下滑的盈利挑战，已经过了规模增长期的万科早已意识到，必须寻找新的增长点来支持未来十年的增长，而这个增长点还必须不在住宅和传统的商办业务里面。在业绩说明会上，谭华杰首次披露了万科未来的业务蓝图，主要将围绕两方面进行：一是“三好住宅”，二是城市配套服务商。

“住宅业是未来十年万科最大的业务，但是这样的传统业务需要创新。我们对自己传统业务未来的概括就是‘三好住宅’（好房子、好服务、好社区）；而城市配套服务商主要是拓展新业务，开拓新业务我们的两个准则是和城市共同发展以及顺应移动互联网时代。”谭华杰表示。

过去一年，万科在新业务层面的创新层出不穷：进军河北廊坊开发物流地产项目，在吉林投建松花湖滑雪度假区等分析万科所有的创新业务可以发现，其创新都围绕消费地产、产业地产两大领域而展开，在万科看来，未来贴合互联网趋势的消费地产、产业地产将有很大的发展空间。

据万科高层透露，在消费地产方面，基于体验和展示的新型商业中心、社区商业、度假物业、出租公寓等都是万科的新业务方向，而产业地产方面，创业产业园、物流园区等也有良好的发展前景。作为全球最大的房地产开发企业，万科开发消费地产、产业地产也有诸多优势。“比如开发物流地产，很重要的资源就是你要借到足够便宜的钱，万科就具备这方面的条件和能力。”郁亮说。

虽然万科目前已经在业务转型上做出了尝试，但对于各新业务未来的规模占比万科却还没有明确的答案。“现在是转型之初，很难描述三年之内各个业务板块会做到一个什么比重，我们现在的任务是从0做到1，是找到1的过程，最终哪个业务会脱颖而出，完全看市场的需求。”郁亮表示，远期的规划是，希望万科的新老业务各占一半，并驾齐驱。

为了确保万科转型的推进，万科去年推出的事业合伙人制度被视为其组织上的保证。郁亮表示，万科未来所有的新业务都将引入合伙人机制，共同分享创业的成果、承担创业的风险。“新业务对人的依赖很大，人才是最重要的，只有通过合伙人的方式把职业经理人变更为事业合伙人，新业务的发展才可能做得更成功。”

根据安排，万科将在当前的商业地产事业部基础上，今年内再成立五个左右的新事业部，同时完成物业服务的改制工作。“总而言之，转型是今年万科最重要的工作。”谭华杰表示。