北京南“中轴”渐成房企主战场

2015年，投资高达3980亿元的“新城南发展计划”将进入全面收官阶段。这个由北京市政府发布的巨大投资计划，让城南区域发生了质的改变：首都第二机场、轨道交通、多个产业园的修建促进了南城经济的快速发展。利好的频现引得开发商激战南城，而位于南四环中轴的榴乡桥板块成为新的热点所在。据相关机构数据显示，目前五环内住宅存量仅10900套，其中四环内仅有6250套。其中榴乡桥板块成为四环住宅供应较为充足的地区，该区域内有中冶·德贤公馆、鲁能丰和府、首开保利熙悦诚郡等多个高品质项目扎堆。在这种情况下，如何不辜负土地，建造出真正打动购房者内心的产品，成为了开发商竞争的关键。

　　京购房焦点“南移”成趋势

自“新城南发展计划”出台后，北京市政府便不断推进京南“一轴一带多中心”的战略实施。北京城市规划学会秘书长高毅存表示：“早在奥运会之后，城南的发展就成为了政府工作的重中之重。当前提出的一轴一带多中心，一轴即南中轴建设，一带是指永定河绿化带，而多中心指多个工业园区的建设。同时，首都第二机场的建设，配以多条轨道交通的建设，将使京南成为北京重要的交通枢纽，它们所产生的效果正如首都机场对CBD产生的影响。”

实际上，目前南城GDP上涨速度已经明显超过了全市平均水平，南城经济已迈上了一个新的台阶。在这一过程中，南城楼市也受益匪浅。据中原地产统计数据显示，2010年以前，北京楼市60%的成交在长安街以北，但随着南城的发展，2013年长安街以南楼市成交量占到北京市场总成交量的55.5%，而在2014年，南城也以32847套的成绩占到总成交量的一半比重，购房者正逐渐转移向南城。

值得注意的是，南城高品质改善型住宅也呈现很好的发展态势。以南四环高端改善型项目中冶·德贤公馆为例，该项目现阶段主推全精装178平方米大户型，据悉后续还将推出185-210平方米的终极置业产品。其在交通、配套、人居环境等方面均获得了业内及市场的广泛认可。“中冶·德贤公馆周围就有5个公园，生态环境十分优越。而近年来随着重点教育资源和天坛医院的南迁，该项目所在区域的生活品质有了显著提升。”中冶置业集团营销策划部副部长吴博表示。

　　旧宫镇成南城主战场

今年1月，南四环外白盆窑地块被华润置地高价拿下，折合楼面价高达38000元/平方米，成为北京新一轮地王。这只是近年南城土地市场的一个缩影，到目前为止，南城已有中冶置业、首开保利、华润置地、融创中国、中化方兴等众多一线品牌开发商争先入驻，而四环边榴乡桥板块的竞争尤为激烈，除中冶·德贤公馆外，首开保利熙悦诚郡等高品质改善项目都集中在这一区域。

除看好南城的发展外，促使开发商积极在旧宫北侧紧靠四环的榴乡桥板块拿地的另一重要因素是四环的居住用地正在日益枯竭。中原地产首席分析师张大伟认为：“近2年北京五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前，五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右，而四环的存量不足1万套。”

在这种情况下，南四环的楼市发展呈现以下两个方面的趋势：一方面是榴乡桥板块成为四环上供应最为充足的区域之一，高端品质改善型产品扎堆，竞争激烈；另一方面则是该区域发展有目共睹，成为抄底四环的最佳选择。“在这种四环土地日益稀缺，区域竞争加剧的情况下，如何最大程度地挖掘出地块价值，把产品做得更好，更符合市场需求，已成为开发商最关注的问题。”吴博坦言。

　　品质升级者能占先机

在榴乡桥板块，得益于后发展的优势，区域得到更加细致和成熟的规划。尽管寸土寸金，区域内生态环境依然良好，保留着自然风貌和人文建筑有机结合的优势。为了不辜负土地价值，板块内一些项目，甚至被业内称为“用力过猛“。华润置地北京大区营销管理部助理总经理秦江就如此形容该板块内的中冶·德贤公馆项目：“包括园林，外立面，精装的标准，这个项目搬在北京任何一个区域都不应该是这样的价格。”

目前，竞争的激烈让中冶置业、首开保利、华润置地等品牌开发商将更多的精力放在产品的打造和升级之上。伴随着南城的逐步发展，南四环稀缺价值的凸显，以中冶·德贤公馆为首的南城高端改善型项目，势必在这一轮楼市的竞争中占得先机。

本报记者 甘放