“万科已经30岁了，早已放弃速度与规模，当前最重要的是做好转型。”3月31日，在万科A(000002.SZ)2014年业绩说明会上被问及是否有计划重回行业规模第一时，万科总裁郁亮再次强调。
这个地产巨无霸在研究了全球27个国家的房地产大周期之后得出结论：未来十年中国的住宅行业总体安全，住宅依然会是万科最主要的业务；同时，万科将在拐点到来之前完成转型。
在郁亮看来，刚刚出台的“3·30新政”对市场发展会发挥重要作用，但改变不了房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”的趋势。
地价太高，买二手土地去
“如果一手土地价格一直很贵，我们重点就会转到二手土地市场。”万科董秘谭华杰在业绩说明会上表示。
去年，北京、上海、广州、深圳等14个主要城市的土地市场量缩价涨。2014年下半年，上述主要城市的住宅(含商住)土地供应、成交面积同比大幅萎缩，降幅分别为40.0%和45.1%。但成交下滑的同时土地出让底价继续攀升，四季度上述城市的平均土地出让底价相比上年同期增长71.9%。
由于企业普遍加大了在核心城市的布局，部分热点城市的土地竞拍依然激烈，成交地价不断创出新高。
在此背景下，万科减少了拿地规模。2014年，万科累计新增加41个项目，按权益计算的占地面积约只有206万平方米，对应的规划建筑面积约591万平方米。
谭华杰表示，过去土地价格非常高，未来政府对土地供给是收缩态度。但别忘了除了政府供地之外，市场还有大量已经出让的土地。相信土地流转市场会变得越来越市场化、开放，资金、信用状况好的企业未来会有机会。
而万科在谨慎的投资策略和较高的回款率之下，财务状况达到近十年来的最佳水平。
2014年，万科实现经营性现金流净额417.2亿元，年底货币资金上升至627.2亿元，较2014年年初大幅增长41.36%，远远超过短期借款和一年内到期的有息负债228.3亿元。净负债率仅为5.4%，为2006年以来最低水平。
郁亮对包括《第一财经日报》在内的媒体表示，去年万科设立了2000亿元的回款目标，其实压力挺大的。因为前面9个月的金融政策都非常严格，到第四季度才有所放松。今年，万科还会提高回款率。
“一不小心钱多了一点，钱多就是任性一点。”郁亮不失幽默地说，手持大量现金的一个原因在于寻求更多投资机会。白银时代，不少企业、发展商可能并不想再做下去了，这个时候万科有钱就有很多投资机会。一手市场现在看起来地价没有下来的迹象，但是二手的土地机会还是蛮多的。
从万科的判断中不难看出，2015年房地产行业的并购将会越来越多。
德信资本董事长陈义枫曾表示，过去一年中，企业的日子比较难过，除了个别龙头企业外，大部分的中小企业的现金都比较紧张。这种困难的局面将会在今年二、三季度达到顶端。在这个过程中，就会产生并购的机会，比如某个项目没有钱开发的时候，就会出现项目整体转让的机会；企业陷入流动性困境时，就会出现企业并购的机会等。
万科物业要单飞？
转型成为万科未来十年的关键词，围绕着“城市配套服务商”，万科将尝试各类新业务。
新业务的主要方向为消费地产、产业地产以及地产延伸业务。消费地产包括新型商用中心、社区商业、度假物业、出租公寓，产业地产包括创业产业园、物流地产，延伸业务包括物业服务市场化、健康(养老)服务、装修与智能家居、建筑产业化等。
万科将在未来十年重构其商业模式，人们或许将看到万科家、万科驿、万科派、万科云、万科广场、万科里、万科塾等一系列“万科X”产品。
值得关注的是，万科自有体系内的物业将会加入到整个市场竞争中去。
“我们的物业服务会走出万科自有项目，会市场化。而且它的潜力非常大，我们物业服务目前在全国市场占有率仅仅0.6%，从美国经验来看，第一大占有率水平在4%左右，也就是有一定数量级提升空间。”谭华杰透露。
财报显示，截至2014年底，万科物业服务合同管理面积1亿平方米。这相当于彩生活规模的一半，而彩生活是目前国内最大的社区服务商。
除了万科之外，包括中海地产、招商地产等在内的龙头开发商也对社区市场虎视眈眈。
本文来源：第一财经日报
作者：吴斯丹
责任编辑：
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