北宋仁宗在位时（1022~1063年），有一位大臣名叫刘沆，非常聪明能干。据说他妈怀孕之时，梦见中唐时期名相牛僧孺穿着官服进了他们家，然后他就出生了，所以大伙都说他是牛僧孺转世。牛僧孺擅长断案，可巧的是，这个刘沆也擅长断案。
有一年，刘沆去湖南衡阳当市长，接了一宗不动产案子。这宗案子其实是二十年前的旧案，已经由很多任领导审理过，但是始终没能审出结果。为什么审不出结果呢？因为缺乏证据。案情很简单，大意如下：
张三是个地痞无赖，欺负邻居李四不识字，伪造了一份地契，偷偷地将李四家的土地转移到自己名下，等李四一死，他就去夺地。李四的儿子李小四肯定不答应啊，质问道：“你凭什么夺我们家的地？”张三拿出那份假造的地契，地契上写着某年某月李四把地卖给了张三，卖了多少钱，当时有谁在场，写得一清二楚。李小四哭了：“我爸什么时候卖过地啊？我怎么不知道，你这地契肯定是伪造的，我到衙门告你去！”张三说：“地契上还有你爸的手印儿呢，不管你告到哪里，都是我有理。”
张三有地契（虽然是伪造的），李小四没地契，所以他告了二十年都没有告赢，李四家的土地最终还是被张三占了。
刘沆审理这个案子的时候，一眼就看出张三不是个好东西，可是断案不能凭感觉，得靠证据。他要想辨别张三手里的地契是不是伪造的，就得核对上面的手印儿是不是李四的，可惜李四早就死了。如果李四当年办过土地证，如果衙门里存放着每一宗不动产的登记簿，那更好办，直接核对土地证和登记簿就行了。可惜宋朝并没有土地证，更没有登记簿，不但宋朝没有，中国历史上任何一个朝代都没有这些东西，唯一可供证明产权归属的文件，就是地契和房契。
怎么办呢？难道就任凭张三强占李小四家的土地吗？刘沆想了一个主意，他让张三拿出最近二十年来缴纳地税的税单，以此来判决产权归属。这招儿太有效了，假如李四当年真的把地卖给了张三，肯定会把缴税的义务“过割”给张三，不可能地都卖了，还替张三缴税。结果呢，张三自然拿不出税单，于是被关进监狱，至于那份土地，当然要物归原主了。
刘沆很聪明，但他用缴税凭证来判定产权归属的方法，并不能彻底解决问题。您想啊，地契可以造假，税单当然也可以造假，假如张三事前做足了功课，连税单都伪造了呢？退一步讲，就算张三不懂得怎样伪造税单，那假如李四家的税单丢失了呢？双方都没有税单，这个官司还怎么判？
要想彻底解决不动产纠纷，只有一个办法：让每一宗不动产交易都在官府备案，让每一项不动产权利都在官府登记，只要有老底可查，什么假契约、假税单都将无所遁形。
早在宋太宗在位的时候（976～997年），就有一个名叫赵孚的法官想到了这条方法，他向朝廷建议道：“应典卖倚当庄宅田土，今后并立合同契四本，一付钱主，一付业主，一纳商税院，一留本县，违者论如法。”就是说，以后无论不动产买卖还是不动产抵押，一律要签四份合同，一份交给买方，一份交给卖方，一份交税务局备案，一份交县政府登记，否则以违法论处。
宋太宗采纳了他的建议，但是并没有真正推行下去（如果在太宗时期就推行，也不会出现本文开头那宗不动产案子了），直到太宗驾崩，甚至直到近三百年后宋朝亡国，按史书上的说法，“天下契书之奸巧一如往时”。不动产交易很多，不动产登记很少，虚假契约一如既往，民间纠纷一如既往。
宋朝以降，每个朝代隔三差五都会呼吁一回不动产登记，结果都没能实施。直到民国成立后，现代意义上的不动产登记，才得以在局部地区开展起来。
民国时期为什么能够开展不动产登记呢？这要归功于孙中山先生的倡导。清朝末年，孙中山成立同盟会，首次提出“平均地权”的口号，其具体计划就是：建国后让一切业主自动向政府申报其产权及现价，由政府登记并发给权证，今后政府按照登记价格征税，用税收所得资助贫民——如果业主申报价格过低，则政府有权按照申报价格强行征收其产业。
几年后，辛亥革命成功，清政府倒台，孙中山将治国大权交给北洋军阀，后者在一定程度上贯彻了他的治国纲领，其中就包括不动产登记。
作者为专栏作家
本文来源：中国经营报
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