京城第一烂尾楼11年魔咒 长安8号大戏未完待续

3月的北京，春意已浓，建国路与西大望路交叉处——这个京城最繁华的十字路口，车流滚滚、人潮聚散，扬起的灰尘在阳光中轻慢地飞舞。一派忙碌的生机中，唯有东南角的两栋大楼静默地矗立着，似乎是热闹繁华背后的布景。

这两栋楼座现在叫“佳兆业广场”，很多人还是习惯于用“长安8号”这个名字称呼它，而“京城第一烂尾楼”这个绰号则比它的任何一个案名都更加广为人知。11年间，这栋位于北京CBD核心地段的烂尾楼频繁易主，虽然身价飙涨，但却始终难以入市。

在2013年被“烂尾专家”佳兆业接管之后，业界多半认为这场京城烂尾大戏终将圆满收场。就在2014年10月，还有媒体将佳兆业称为长安8号“终结者”，报道京城第一烂尾楼即将完工。

然而不出数月，佳兆业的“猝死”却让长安8号的未来再一次陷入未知。年初，甚至有传闻称“白骑士”融创也不愿接手该项目。对此，佳兆业集团品牌经理周婷回应中国房地产报记者称：“我个人并不知道这样的消息，但收购还在进行中，具体情况还是以最后公告为准。目前还是佳兆业原先的团队在管理，项目按原计划将于今年下半年开盘。”

另一佳兆业内部人士向中国房地产报记者透露，“两会”之后，佳兆业广场已经申请复工，即将进行外立面和内部装修的收尾工作。对于项目预售许可证早已到期的问题，他表示可能不会申请延期，而是会以现房形式销售。

有人将长安8号诡谲难料的命运归因于不可捉摸的“风水”，然而回溯它11年来的曲折身世，折射出的其实是房地产市场的起伏乃至中国社会变迁的时代洪流。

从政策窗口期的机会型进入、到地产全盛期妄图以小博大的失败运作，到首次开盘遭遇严厉调控，到地产最后癫狂期的炒作式转手，再到反腐大潮之中“被流弹命中”，这栋矗立在北京东西中轴线上的钢铁巨兽已经成为中国房地产行业一个充满讽刺的寓言，在疯狂的资本和扭曲的市场反复拉扯之下，长安8号的故事被一次次续写。

随着市场回归理性，经济进入“新常态”，长安8号的故事能否迎来“大团圆”？或许，真的只有时间能给我们答案。

“以小博大”的贪念

长安8号的故事始于2004年，这是中国房地产行业历史上一个关键的转折之年。

彼时，为了整治日益严重的土地寻租问题，也出于控制房地产过热的初衷，中央政府出台了严格控制土地供给的政策。2004年的8月31日，正是之前延续21年的土地协议出让制度全面被“招拍挂”取代之时，业界称之为“8·31大限”。

抢在“大限”来临之前，王府世纪董事长王志才颇具远见地以协议出让方式艰难拿下了长安街沿线最后一块70年产权的地块，并定名为“耀辉国际城”。该地块所在的朝阳区，还在当年被定位为北京市功能拓展区，区域面貌、涉外环境以及商务氛围愈发成熟，国贸区块CBD的雏形已经显现。

资金并不雄厚的王府世纪能够拿下这一地块，无异于捡着了一张彩票。

实际上，2004年后，土地招拍挂并没能如预想般遏制房地产市场过热，反而不断推高地价，资金实力成为开发商获取土地最大的决定因素。许多资金实力偏弱的开发商都因无力拿地而折戟地产江湖，一些热门地块在多家抢夺之下成为创造新高价的“地王”。

然而，与后来的地产大鳄相比，王志才的王府世纪实在太弱小了，虽然勉强吃下了这一黄金地块，但却并不具备后期开发的资金实力。而这种机会型进入也为该项目的烂尾埋下了隐患。

在拿地数月之后，早已意识到自己无力进行后期开发的王府世纪立刻引入了第一个投资者——天鸿宝业。以3100万元收购耀辉国际城62%的股份之后，天鸿宝业启动了对该项目为期3年的艰难运作。

从2005年到2007年，中国房地产市场进入了爆炸性发展的黄金时代。当有的地方还在把“排队买房”当新闻报道时，北京已经出现了睡在售楼处抢房的现象。

同样在这三年间，北京万达广场和金地中心相继落成，北京CBD商圈的核心不断东移。随着大望路的改造和北京顶级购物中心新光天地在2007年开业，耀辉国际城所在的板块价值急速攀升。

在美好到几近疯狂的市场前景诱惑下，天鸿宝业曾拼尽全力想以一己之力推动耀辉国际城入市。然而，这种赌徒式的贪念却遭到了现实的无情打击。对于欠缺运作经验和融资准备的天鸿宝业而言，这样大体量的项目简直就是一个无底洞，3年间，项目因资金问题建建停停，天鸿宝业的资金池也被一点点榨干。

年报显示，接手耀辉国际城之后，天鸿宝业的现金流状况日趋恶化，负债率年年攀升。2006年其资产负债率为80%，到了2007年年底上升至83%。

调控中频繁易手

2007年8月，再难支撑的天鸿宝业终于带着耀辉国际城“改嫁”首开，以此获得16亿元注资，重组为首开股份。然而，这部分资金仅能令这个庞大的项目勉强开工而已。

半年多后，2008年金融危机席卷全球，中国房地产市场受到波及，预期一下降到冰点。“拐点论”频现、交易量大幅萎缩、加息、上调存款准备金率，多重因素作用下，此前疯狂追求规模的房地产开发商们纷纷感到资金链吃紧。

降价套现已经成为现实。万科在北京的新盘中打出6.3折的低价，引领降价潮；其他开发商无奈跟进。随后，珠三角出现“退房潮”并波及全国，还有开发商打出“无理由退房”的口号。

在这样的市场态势之下，首开担心耀辉国际城前期的烧钱速度会比今后的销售速度还快，于是，在2008年4月即将上市之际，首开迅速以“一直致力于开发中档住宅，并不擅长也无兴趣开发豪宅”为由，将这个“拖油瓶”扔给了香港世纪协润。

有趣的是，香港世纪协润的母公司是泓达投资，而该公司的控股股东正是王志才。易主后，项目改名为“擎峰阁”。“说到底，王志才还是看好当时的豪宅市场和北京市场。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为。

他的眼光再一次被市场所印证。在熬过了奥运期间的“愁云惨雾”后，政府对房地产的态度开始由“控制”向“拯救”转变。降低置业门槛、降低贷款利率、降低存款准备金率的“三降”动作，给楼市注入了一剂强心针。2008年底的4万亿投资，更是让楼市走向了回光返照式的新一轮疯狂。

同样再一次被印证的，是王志才明知力不从心还要勉力而为的机会主义性格。首开转让耀辉国际城62%股份的条件不仅包括4.587亿元的股权转让金，还有项目向首开股份借款的本息共计约11.41亿元的债务，到期日为2009年7月31日。

对于这笔16亿元巨款的窟窿，王志才根本没有能力填补。但这个“聪明人”并没有让自己陷入疲于偿债的窘境，而是找来此前深耕南方、对北方市场渴望已久的中国奥园做金主。

2009年9月，中国奥园以认购可转换票据、控股等一系列资本运作方式，用3.7亿元收购了世纪协润41.33%的股份，并向世纪协润提供了4.6亿元的短期贷款助其还债。而世纪协润持有长安8号项目公司北京耀辉置业有限公司96.8%的股权。此时，项目名也由文绉绉的“擎峰阁”改成了更直白的“长安8号”。

开盘受挫 倒卖获利

2009年，中国房地产行业正酝酿4万亿驱动下的一把虚火。中国奥园踌躇满志，认为长安8号这样的明星项目正是自己丰富高端产品线、撬开北方市场的绝佳支点。

2010年，长安8号尚未建成就声动京城——“北京CBD东扩核心区高舒适度的低碳豪宅”概念、“全球顶级设计集团首席设计师”团队、“史上最美售楼小姐”营销事件。甚至还请来风水大师做出所谓“手抓三刀，脚踏七魁，至尊之府，长安8号”的风水定性。尤其是8万元/平方米的高昂预售价，当时放眼全北京也没有几个项目可与之比肩。

遗憾的是，声势如此浩大，真到了向市场“开火”时，长安8号却哑了。2010年3月，项目首次开盘只获得了10亿元的销售收入，与奥园地产董事局主席郭梓文预期的120亿元相差甚远。一位曾经有销售长安8号经验的市场人士告诉记者，当时北京豪宅市场均价过4万元/平方米的本来就很少，8万元/平方米的定价显得偏高。

紧接着，2010年5月，史上最严厉调控落刀，限购政策大大挤压了住宅市场，豪宅项目凋敝程度更甚。2011年，中国奥园的合同销售额仅50.16亿元。有业内人士评价：“如果当年不接手长安8号，奥园的规模应该比现在大得多。”

事实上，据知情人士透露，中国奥园运作失败的主要原因是项目经过层层转手之后，股权关系极为复杂，而奥园一直没能掌握项目的主导权。据悉，光是偿还欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款，中国奥园就耗资30余亿元。

而在项目的一些关键问题上，中国奥园与世纪协润始终未能达成一致。比如在2011年，郭梓文对项目定位有所反思，认为一方面应将住宅转为长期持有的商业出租项目，一方面应随行就市降价促销，但王志才却坚守高端住宅定位不让步。

及至2012年3月，中国奥园终于决定放弃长安8号这块“鸡肋”，以14.8亿元将其持有的长安8号51%的股权尽数出清，转而回归当初起家的刚需产品。

接盘的公司叫做金利丰。“如果说之前的首开、奥园等还是想把这个项目做成，金利丰则完全是想通过抄底资产、短期持有，待市场好时打包转手，从中获取投资溢价。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

2012年，楼市调控“外紧内松”，市场走出了一波复苏的暖冬行情，似曾相识的“日光盘”再现江湖。

作为一家金融投资公司，金利丰看准了这一波市场行情，在接手后，金利丰未对项目做任何开发，停工搁置了一年多。

2013年8月，佳兆业股东绕过上市公司佳兆业，从世纪王府和金利丰集团手中收购100%的股权，耗资60亿元拿下了长安8号，并由佳兆业以“代建代管”的形式介入开发。

这也意味着，十年间，这个长安街沿线的烂尾项目的股权价值飙升了120倍。

反腐大潮下的炮灰

长于旧改且善于处理政府关系的佳兆业，曾经是最接近圆满结局的接盘者。

佳兆业接手时，中国楼市已经开始由癫狂回复理性。大型开发商都清楚，要想存活，做好产品是基本。这一次，开发商的确是希望通过自己产品导向的思维，重新运作该项目，令其价值得到提升。

“这是佳兆业集团落子北京的开篇之作，十分慎重，接手后就一直在做定位规划和协助王府世纪处理历史遗留问题等事项。”2014年10月，佳兆业相关人士曾对媒体表示，“对于业内顾虑最大的项目前期遗留的股权、施工单位纠纷等问题，公司非常重视。去年年底，佳兆业和王府世纪已集中签署了上百份和解协议，至目前基本已全部完成履约，前期纠纷均已妥善处理。”

如果一切顺利，佳兆业计划在2015年下半年开始正式推盘。

然而，一个“意外”却导致了佳兆业的猝死。

实际上，由于中国土地制度的特殊性，房地产一直是与地方政府关系最暧昧的行业。在新一届政府重拳出击的反腐大潮中，牵出个把地产商也不算是太大的“意外”。

只是这一次，厄运又偏偏降临在长安8号的头上。

循着长安8号的浮沉轨迹可以发现，它每次转手的时间节点，都贴合着政策的风吹草动和市场的风云变幻。严跃进总结道：“长安8号的数次‘倒腾’有的源于主动，有的出于被动，但总体来说，它是中国楼市投机心态的典型产物，是一面多棱镜，反映出政治、经济、社会等多方面的规律性和无常性。”

伴随着融创收购细节的尘埃落定，长安8号或将迎来第七任主人，这场掺杂了太多欲望、赌性、执念和无奈的悲喜大戏，仍然未完待续。