1996年，港商罗康瑞迎来了重要人生机遇—上海卢湾区政府批给他52公顷太平桥地皮。这里是中国旧城改造新模式的起点，也是让罗康瑞和他的瑞安房地产（00272.HK）扬名立万的重要战场。
经他之手，老石库门改造而来的上海新天地，成为上海著名地标之一，名气如日中天，他本人也因此被外界送了“上海姑爷”雅号。罗康瑞看到了新天地模式复制的可能性，他的步伐曾踏至武汉、重庆、佛山、杭州等城市，瑞安房地产土储规模一度曾迅速从700万平方米跃升至1300多万平方米。
历史的车轮正碾出不一样的痕迹。19年后的今天，罗康瑞决意75亿元将上海新天地核心优质资产企业天地一期卖掉。事实上，在过去的一年多时间里，他已陆续为旗下西湖天地、重庆天地等项目寻到了新东家。
“为了增加周转率，我们计划将商业物业和住宅都放入可以出售的范畴。” 3月18日，罗康瑞现身公司2014年业绩会，他坦言，这是作出出售企业天地一期重要决定的初衷，“我希望商业地产出售后增加利润和现金流。”
眼下，罗康瑞亟待摆脱业绩孱弱，净利下滑，负债高企的企业包袱，他要一改瑞安房地产以往重资产、低回报的状态，为此他甚至计划出售公司52%低效资产（资产总值1110亿元），合计近577.2亿元的资产来换回利润贡献。他的一切目的，都是希望已分拆出来的商业平台中国新天地，能以更好的“价格”打包上市，不过这一计划目前还没有明确时间表。
75亿叫卖上海写字楼
沿着上海卢湾区湖滨路走，有两栋小高层办公楼沿太平湖而筑，这便是企业天地一期项目。这里位于寸土寸金的淮海路商圈，租金自然高昂。
戴德梁行数据显示，2014年第四季度上海新天地区域平均日租金约为10元/平方米，其中“企业天地”项目超过12元/平方米。根据瑞安2014年中报，企业天地一期1、2号楼去年上半年租金收益高达1.21亿元，可供出租店面8.3万平方米。这是一个王牌项目，据时代周报记者了解，企业天地一期招租处于饱和状态，礼来制药、索尼、迪士尼等均是一期客户。
如此背景下，瑞安房地产的出售举动显得意味深长。罗康瑞坦言，并不是因为业绩不好考虑出售上述项目，瑞安上海天地项目的业绩非常好，接近100%的出租率，“之所以考虑出售，只是想把成熟的商业地产出售之后，资金可以拿去投别的项目”。
在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，瑞安叫卖其核心资产，可以看做企业战略收缩行为，售卖该资产，也有利于企业资金回流，完善企业资金链，提高应对风险和增加投资其他领域的机会。
实际上，企业天地被售背后，也和整个商圈面临竞争性挑战有关。
“新天地项目的盈利空间大，聚集了上海高端商务资源和人力资源，整个租金承受能力比较好。但目前随着各类商圈的竞争，典型的就是上海郊区如虹桥商圈的兴起，此类淮海路上面的物业竞争优势削弱了，投资者也会因此降低估值。”在严跃进看来，随着后续董家渡开发节奏的加快，会给淮海路商圈的物业经营带来压力。因为从直线距离看，瑞安的项目和董家渡的位置并不算太远。
抛售此类资产，关键在于对一些流动性差、资产增值空间小的物业进行重新配置，以实现资金回笼和方便寻觅更多新的机会。
“商业地产的租户是没有黏性可言的，伴随着竞争，未来商业地产也面临更加严峻的挑战，瑞安也是考虑到了这一点，倒不如趁着还有价值，卖个高价。”卫民不动产智库负责人蔡为民告诉时代周报记者。
按照8.3万平方米的建筑面积估算，每平方米单价超过9万元，这一75亿元报价无疑已经属于写字楼金字塔顶端价格。在上海业内看来，这或将成为今年上海写字楼市场成交金额最高的大宗交易。截至目前，这宗交易的买家还未浮出水面。
将出售52%低效资产
曾经自称“不赚快钱”的罗康瑞，近年已不得不通过“瘦身”转型来维持活力。
事实上，在港资企业中，瑞安房地产实力较薄弱，不敌新鸿基、太古等大佬，而连续多年高额支出动迁费用等，正让瑞安房地产的“天地模式”陷入僵局。
以拆迁为例，截至2014年12月31日，瑞安房地产旗下瑞红新城第1、7、10号地块拆迁成本共支出人民币84.89亿元，预计最终成本为112.05亿元，尚有27.16亿元未支付，将于2015年陆续支付。而再如太平桥118号地块已于2014年第四季度开展拆迁工程，截止到12月31日，已支付拆迁成本达17亿元人民币。
随着旧改项目的推进，大量的重资产占据了瑞安资产结构的大部分。罗康瑞坦言：“公司致命伤是资产重、周转慢，部门太多拉低执行力，去年公司周转率仅9%，低于同行平均周转率27%。”
据其2014年业绩简报显示，去年实现合约销售额（包括大连联营公司）97.50亿元，同比减少41%。其全年营业额为102.49亿元，同比增长4%。但收入增长的同时，其利润却并不乐观，其实现归属于股东的净利润仅17.78亿元，同比下降16%。
陷入动迁僵局的房企，往往还会被吞噬大量的资金和利息，瑞房房地产的战线也越拉越长，“旧改”的无底洞也成了罗康瑞永远的痛，最终导致瑞安资产负债率长期居高不下。截至2014年12月31日，瑞安房地产的借贷总额为479.65亿元，负债净额为355.35亿元，净资产负债率为79%，同比上升20%。
为了获取资金，去年一年瑞安几乎都是在“拆东墙补西墙”的过程中来回徘徊。
2013年10月，瑞安房地产以7.5亿美元出售中国新天地21%股权，两月后将重庆天地—企业天地2号楼以24亿人民币的价格整栋出售给阳光人寿。不久，又将太平桥126号地块出售给中国人寿，作价33.23亿元人民币。2014年5月，瑞安将旗下杭州西湖天地项目的权益整体出售给金稻投资；8月，瑞安以9.65亿元的价格将旗下上海的两个酒店抛售；2015年1月，以1.4亿出售武汉天地部分权益。
眼下，瑞安显然也没有更好的选择了，罗康瑞表示，“预计瑞房业绩需待2016、2017年上海重点项目销售才有改善，公司资产总值1110亿元人民币，当中52%资产均可供出售，提供盈利贡献，或置换高回报项目”。
铺路新天地上市
瑞安房地产的这一系列“瘦身”，目的便是为了让中国新天地以更好的“价格”出现在资本市场上。中国新天地是瑞安旗下商业物业的资产管理、营运及销售平台。瑞安一直计划分拆中国新天地上市，降负债也是目的之一，但这一事项迟迟未有进展。
罗康瑞坦承：“的确，新天地上市时间表一直在推后。”
在他看来，倘若新天地只是把比较成熟的项目去上市，估值上会出现折让。此外，公司也考虑过等时间好的时候，用土地的估值吸引投资者然后上市。“而若从估值上考虑，瑞房就需要将新天地调整为更活力的模式，比如说资产管理体系的调整等手段。”罗康瑞如是说。
“目前，新天地仍无具体上市的时间表。瑞房还是想等手上的商业项目大部分开业了，再上市。”中国新天地行政总裁黄勤道补充说。
据了解，为了配合首次公开招股计划的筹备工作，中国新天地不断完善其经营策略。在2014年，中国新天地以9.65亿元出售位于虹桥天地的酒店。此外，中国新天地还计划不断评估所管理的物业，通过实施小至整改，大至全面翻新等多项资产提升措施，识别并把握物业组合的增值机会。2014年，上海太平桥的资产提升措施项目的进展令人满意。
对于新天地的上市，外界一直是褒贬不一。“瑞安持续谋求新天地的独立上市，分拆新天地项目，有利于最大限度地提高其优质商业资产的盈利潜力，有利于新天地项目的大额融资。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对时代周报记者说，将该项目与企业运营项目进行分拆，可以降低集团整体运营风险，新天地目前整体运营良好，未来上市前景看好。
“但目前来看，瑞安已经是一种相对成熟的模式，新天地很难再有成长和复制的空间了。分拆项目去上市，如果找不到一个很好的转型模式，很难给投资者讲出诱人的资本故事。”蔡为民告诉时代周报记者。
本文来源：时代周报
作者：马浩宇
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