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瑞安577亿低效资产抛售计划出炉 铺路新天地上市

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1996年,港商罗康瑞迎来了重要人生机遇—上海卢湾区政府批给他52公顷太平桥地皮。这里是中国旧城改造新模式的起点,也是让罗康瑞和他的瑞安房地产(00272.HK)扬名立万的重要战场。

经他之手,老石库门改造而来的上海新天地,成为上海著名地标之一,名气如日中天,他本人也因此被外界送了“上海姑爷”雅号。罗康瑞看到了新天地模式复制的可能性,他的步伐曾踏至武汉、重庆、佛山、杭州等城市,瑞安房地产土储规模一度曾迅速从700万平方米跃升至1300多万平方米。

历史的车轮正碾出不一样的痕迹。19年后的今天,罗康瑞决意75亿元将上海新天地核心优质资产企业天地一期卖掉。事实上,在过去的一年多时间里,他已陆续为旗下西湖天地、重庆天地等项目寻到了新东家。

“为了增加周转率,我们计划将商业物业和住宅都放入可以出售的范畴。” 3月18日,罗康瑞现身公司2014年业绩会,他坦言,这是作出出售企业天地一期重要决定的初衷,“我希望商业地产出售后增加利润和现金流。”

眼下,罗康瑞亟待摆脱业绩孱弱,净利下滑,负债高企的企业包袱,他要一改瑞安房地产以往重资产、低回报的状态,为此他甚至计划出售公司52%低效资产(资产总值1110亿元),合计近577.2亿元的资产来换回利润贡献。他的一切目的,都是希望已分拆出来的商业平台中国新天地,能以更好的“价格”打包上市,不过这一计划目前还没有明确时间表。

75亿叫卖上海写字楼

沿着上海卢湾区湖滨路走,有两栋小高层办公楼沿太平湖而筑,这便是企业天地一期项目。这里位于寸土寸金的淮海路商圈,租金自然高昂。

戴德梁行数据显示,2014年第四季度上海新天地区域平均日租金约为10元/平方米,其中“企业天地”项目超过12元/平方米。根据瑞安2014年中报,企业天地一期1、2号楼去年上半年租金收益高达1.21亿元,可供出租店面8.3万平方米。这是一个王牌项目,据时代周报记者了解,企业天地一期招租处于饱和状态,礼来制药、索尼迪士尼等均是一期客户。

如此背景下,瑞安房地产的出售举动显得意味深长。罗康瑞坦言,并不是因为业绩不好考虑出售上述项目,瑞安上海天地项目的业绩非常好,接近100%的出租率,“之所以考虑出售,只是想把成熟的商业地产出售之后,资金可以拿去投别的项目”。

在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来,瑞安叫卖其核心资产,可以看做企业战略收缩行为,售卖该资产,也有利于企业资金回流,完善企业资金链,提高应对风险和增加投资其他领域的机会。

实际上,企业天地被售背后,也和整个商圈面临竞争性挑战有关。

“新天地项目的盈利空间大,聚集了上海高端商务资源和人力资源,整个租金承受能力比较好。但目前随着各类商圈的竞争,典型的就是上海郊区如虹桥商圈的兴起,此类淮海路上面的物业竞争优势削弱了,投资者也会因此降低估值。”在严跃进看来,随着后续董家渡开发节奏的加快,会给淮海路商圈的物业经营带来压力。因为从直线距离看,瑞安的项目和董家渡的位置并不算太远。

抛售此类资产,关键在于对一些流动性差、资产增值空间小的物业进行重新配置,以实现资金回笼和方便寻觅更多新的机会。

“商业地产的租户是没有黏性可言的,伴随着竞争,未来商业地产也面临更加严峻的挑战,瑞安也是考虑到了这一点,倒不如趁着还有价值,卖个高价。”卫民不动产智库负责人蔡为民告诉时代周报记者。

按照8.3万平方米的建筑面积估算,每平方米单价超过9万元,这一75亿元报价无疑已经属于写字楼金字塔顶端价格。在上海业内看来,这或将成为今年上海写字楼市场成交金额最高的大宗交易。截至目前,这宗交易的买家还未浮出水面。

将出售52%低效资产

曾经自称“不赚快钱”的罗康瑞,近年已不得不通过“瘦身”转型来维持活力。

事实上,在港资企业中,瑞安房地产实力较薄弱,不敌新鸿基、太古等大佬,而连续多年高额支出动迁费用等,正让瑞安房地产的“天地模式”陷入僵局。

以拆迁为例,截至2014年12月31日,瑞安房地产旗下瑞红新城第1、7、10号地块拆迁成本共支出人民币84.89亿元,预计最终成本为112.05亿元,尚有27.16亿元未支付,将于2015年陆续支付。而再如太平桥118号地块已于2014年第四季度开展拆迁工程,截止到12月31日,已支付拆迁成本达17亿元人民币。

随着旧改项目的推进,大量的重资产占据了瑞安资产结构的大部分。罗康瑞坦言:“公司致命伤是资产重、周转慢,部门太多拉低执行力,去年公司周转率仅9%,低于同行平均周转率27%。”

据其2014年业绩简报显示,去年实现合约销售额(包括大连联营公司)97.50亿元,同比减少41%。其全年营业额为102.49亿元,同比增长4%。但收入增长的同时,其利润却并不乐观,其实现归属于股东的净利润仅17.78亿元,同比下降16%。

陷入动迁僵局的房企,往往还会被吞噬大量的资金和利息,瑞房房地产的战线也越拉越长,“旧改”的无底洞也成了罗康瑞永远的痛,最终导致瑞安资产负债率长期居高不下。截至2014年12月31日,瑞安房地产的借贷总额为479.65亿元,负债净额为355.35亿元,净资产负债率为79%,同比上升20%。

为了获取资金,去年一年瑞安几乎都是在“拆东墙补西墙”的过程中来回徘徊。

2013年10月,瑞安房地产以7.5亿美元出售中国新天地21%股权,两月后将重庆天地—企业天地2号楼以24亿人民币的价格整栋出售给阳光人寿。不久,又将太平桥126号地块出售给中国人寿,作价33.23亿元人民币。2014年5月,瑞安将旗下杭州西湖天地项目的权益整体出售给金稻投资;8月,瑞安以9.65亿元的价格将旗下上海的两个酒店抛售;2015年1月,以1.4亿出售武汉天地部分权益。

眼下,瑞安显然也没有更好的选择了,罗康瑞表示,“预计瑞房业绩需待2016、2017年上海重点项目销售才有改善,公司资产总值1110亿元人民币,当中52%资产均可供出售,提供盈利贡献,或置换高回报项目”。

铺路新天地上市

瑞安房地产的这一系列“瘦身”,目的便是为了让中国新天地以更好的“价格”出现在资本市场上。中国新天地是瑞安旗下商业物业的资产管理、营运及销售平台。瑞安一直计划分拆中国新天地上市,降负债也是目的之一,但这一事项迟迟未有进展。

罗康瑞坦承:“的确,新天地上市时间表一直在推后。”

在他看来,倘若新天地只是把比较成熟的项目去上市,估值上会出现折让。此外,公司也考虑过等时间好的时候,用土地的估值吸引投资者然后上市。“而若从估值上考虑,瑞房就需要将新天地调整为更活力的模式,比如说资产管理体系的调整等手段。”罗康瑞如是说。

“目前,新天地仍无具体上市的时间表。瑞房还是想等手上的商业项目大部分开业了,再上市。”中国新天地行政总裁黄勤道补充说。

据了解,为了配合首次公开招股计划的筹备工作,中国新天地不断完善其经营策略。在2014年,中国新天地以9.65亿元出售位于虹桥天地的酒店。此外,中国新天地还计划不断评估所管理的物业,通过实施小至整改,大至全面翻新等多项资产提升措施,识别并把握物业组合的增值机会。2014年,上海太平桥的资产提升措施项目的进展令人满意。

对于新天地的上市,外界一直是褒贬不一。“瑞安持续谋求新天地的独立上市,分拆新天地项目,有利于最大限度地提高其优质商业资产的盈利潜力,有利于新天地项目的大额融资。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对时代周报记者说,将该项目与企业运营项目进行分拆,可以降低集团整体运营风险,新天地目前整体运营良好,未来上市前景看好。

“但目前来看,瑞安已经是一种相对成熟的模式,新天地很难再有成长和复制的空间了。分拆项目去上市,如果找不到一个很好的转型模式,很难给投资者讲出诱人的资本故事。”蔡为民告诉时代周报记者。

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