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触网玩短租被指价高 SOHO中国二次转型模式待考

2015-03-03 14:35:28 来源: 时代周报 举报
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潘石屹思考许久的触网转型战略,在今年年初浮出了水面。

“在美国,所有的开发商都在琢磨怎么跟互联网结合,”2014年的一趟赴美行,意外拉开了潘石屹及SOHO有限公司(00410.hk,以下简称“SOHO中国”)中国的二次“转型”。

在过去的一年多时间里,潘石屹几乎只在忙一件事情,就是不断地拜访互联网公司,“我每个月给自己定下了任务,拜访十家互联网公司,在过去的三个月里,我都完成了任务。”

潘石屹思考许久的触网转型战略,在今年年初浮出了水面。除了2月份北京和上海两地推出1500多个用于短租的办公座位SOHO 3Q外,潘石屹称将把这样的模式开到SOHO中国以外的办公物业中去,甚至在全球范围内扩张。

如何保证办公室短租的“翻牌率”?在外界看来,市场需求量的不确定以及3Q项目1000元/人/周的高租金,正成为SOHO短租模式成功的拦路虎。

事实上,SOHO中国宣布转型已两年有余,但是来自持有出租物业的营收贡献仍然微乎其微。SOHO中国2014年中期业绩显示,虽然其租金收入同比上涨了84%,但在47.5亿元的营业收入中仅有3.45%来自租金收入,其余45.86亿元仍然全部靠销售。

欲做全球办公短租商

“从今年2月开始,SOHO中国将推北京、上海两地两个项目中1500个座位单元用于短租服务,今年将在8个项目中推行这一模式,”潘石屹把这种模式称为“3Q”。所谓“3Q”,是SOHO中国推出的办公室短租业务,租赁的预定和支付都要在线上完成,线下就是SOHO传统的办公室租赁服务。

SOHO中国总裁阎岩介绍“SOHO 3Q中心既不是孵化器也不是商务中心,从空间上来说,可以是一张办公桌,一间房,可以租一周,也可以租两个月,只要带着手机和电脑来即可办公,SOHO 3Q还提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务。”

今年2月1日, SOHO 3Q正式上线,他们针对的客户正是与互联网紧密相联的IT、文化类公司等,及年轻创业者。按照潘石屹透露的信息,开业不到两天,望京3Q的出租率已经超过一半,租客多为创业型公司,其中也有美团等已成规模的企业。

“针对细分市场,满足个人或者小企业的个性化需求,结合互联网优势,采取O2O模式,实现线上和线下资源的整合,想法可靠,有市场,有需求,值得尝试。”中投顾问评论员韩长吉对时代周报记者说,SOHO中国此次试点的业务有一定的发展空间。

初战告捷后,潘石屹信心满满又对外表示,年内将短租3Q业务推广至10个项目,这比他年初公布的计划又增加了两处,他甚至想在全球范围内扩张。

“SOHO中国将加大这样的短租办公产品的投资规模,首选在一线城市和部分互联网氛围特别强的城市布局,未来将在全球范围内的办公物业推出这样的产品。”潘石屹透露,由于互联网的发展,短租办公市场很大,不像拿地盖房那样回笼资金周期较长,能够更好地提高公司的资金实力。

半数出租率被指水分大

用互联网的思维玩短租,市场果然那么火热?时代周报记者实地考察后发现,实际情况恐怕没有那么乐观。

时代周报记者日前来到SOHO望京3Q项目,在该项目21层的独立式办公间大半都处于空置状态,工作区域的办公人员大多都是SOHO中国内部员工。另外,22、23层几乎处于未启用状态,几近空置。

在网上预定页面,时代周报记者发现,该望京“SOHO 3Q”项目22、23层基本上都是处于可租状态,而21层也有大半处于未出租状态,而开放式座位仅一个显示已租。至于另一试点项目,位于上海的SOHO复兴广场“SOHO 3Q”项目也显示,数周之内仅数个开放式座位处于已租状态。

在时代周报记者的追问下,望京SOHO项目工作人员透露:“目前望京的3Q项目出租率尚不足两成,目前22-23层尚未正式启用。”

对于潘石屹已经租出去一半的说法,该工作人员坦言:“可能是我们最近要和一个互联网公司谈一个大单,如果能成功拿下的话,该公司可能会租300个三个月租期的办公座位。”对于该公司具体信息,该工作人员表示尚属机密,不能告知时代周报记者。

转型号角能吹多久,目前并不可知。在外界看来,这个租金1000元/人/周的3Q项目是SOHO中国强化从散售到持有转型计划的一次尝试,也是改善持有租金占营收比不足5%现状的努力。不过,这样的定价和区域能够吸引多少租客,又能否有效长久降低写字楼的空置率仍有待考验。

“微利”定价惹唏嘘

在今年1月28日晚间,SOHO中国公布了价格信息。为了体现“短”的特点,SOHO 3Q目前只按周租赁,最长租期为12周。3 Q的收费标准分为两个档次:开放式办公桌的租金为1000元/人/周,独立办公室租金1300元/人/周。

潘石屹称,此定价遵循了互联网的规律,定价微利。业内对此却不以为然,认为定价偏高。

“这比国贸三期的租金还要高,” 北京中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者称,“北京人均写字楼的使用面积为3平方米左右,建筑面积约4平方米,按此计算3Q的月租金为1000元/平方米”。

戴德梁行提供的数据显示,去年四季度北京甲级写字楼的整体市场平均租金为每月每平方米389.2元。另有写字楼租赁机构人士介绍,CBD国贸三期的租金价格也只在每天每平方米15元左右,租金是SOHO 3Q的一半。

“如何确保此类服务吻合企业需求,做出高性价,还是需要从成本控制的角度进行。”上海房产分析师严跃进表示,如何让此类办公物业具备一个开放、知识创新,甚至获取地方政府的税费优惠等,需要管理层的解决。韩长吉也持有相同看法,难点在于模式的推广,以及如何满足潜在客户群体需求,如何控制成本与获取利润等。

杨倩 本文来源:时代周报 责任编辑:王晓易_NE0011
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