网易财经1月30日讯 在国内传统商用物业面临转型调整、租金承压下，以租金回报率为最大依仗的房地产信托基金也不得不从幕后直接参与到商业运营中。近期，网易财经注意到作为国内首批在港上市的三只REITs之一的越秀房托（00405.HK）动作频频，上市之后成功拿下母公司旗下位于广州核心商圈多个优质商业资产后，通过调整商业业态、引进高端租户等手段将旗下白马大厦、维多利广场以及越秀财富天地鞋业广场等商业物业进行大刀阔斧的整合转型，提振租金收益。
在仲量联行零售地产部董事郭伟明看来，近一年来，电商对于实体零售冲击尤其是传统百货的经营依然存在较为明显的压力，对于部分零售物业投资风险在持续上升，而广州传统批发商圈更形势严峻。业态和租户组合将会在未来一段时间均处于调整期。
旗下商业资产持续转型调整
日前，越秀房托旗下的商业资产越秀财富天地鞋业广场首层现货区的调整后正式入市营业。这是继白马大厦租户改造、维多利广场引入高端零售商，在旗下商业调整又一动作。
越秀财富天地相关负责人向网易财经透露，广州市政府一直将传统专业市场诸如鞋类等站西老商圈实行改造升级，但推进有难度并非大范围展开，仅以部分商业作为试点。现在不抓紧调整连机会都会丧失。
据悉，去年8月份，越秀财富天地正式提出重新定位，转型，相比传统鞋业商圈这个将作为购物、集零售、批发、展贸一体化的零售商城。目前租金平均已达200元/平方。
一香港投行人士表示，尽管国内商业地产近年来发展快速，但能独立上市少之又少，主要来自资本市场对于国内商业租金收益的担忧。诸如此前的万达商业上市一再收缩发行规模。越秀房托作为全球首个投资于中国内地商业物业的上市房地产投资信托基金，除了本身国企背景有优势支撑外物业租金回报率将是核心，从而维持较高的分派率。
截止2014年，越秀房产基金旗下已拥有广州国际金融中心、越秀新都会大厦、城建大厦、财富广场、维多利广场、白马大厦6个升值物业，累计物业产权面积已达68万平方米，均处于广州核心的商圈。
数据显示，2014年上半年越秀房托基金实现收入总额为7.45亿元，较上年同期增长16.6%，净利润为 2.55亿元，同比增长10.7%。
商业资本值升值放缓 投资谨慎
越秀房产基金副总裁梁丹青也曾坦言，集团层面明确未来会走“地产+金融”商业运营模式，目前来看国内很难有其他房地产能够有这样优势，但房地产信托基金是资产证券化的金融产品，在香港上市的集体投资计划，对于收购的项目必须是幼稚保持稳定的租金收益，打造一定投资收益率要求。有严格的限制。必须是收购优质、成熟的物业，也就是持续稳定的租金收益，因此具备一定的投资收益率的要求。
但仲量行的一组最新数据显示市场担忧。数据显示，广州去年优质购物中心平均空置率同比降低1.4个百分点至3.3%。尽管年末优质零售物业整体平均租金同比上升4%，至358元每平方米每月。但新兴商圈项目招商难度仍然较大，业主租金立场软化；全年优质零售物业投资风险小幅提升，资本值基本平稳，同比增长仅2%。
郭伟明认为，现在很多物业商更谋求线上线下联动，保持谨慎扩张。部分房企为缓解现金流压力甚至开始考虑整售其在建或目前经营表现一般的项目。对未来租金增长的谨慎预期，未来12个月整体租金增长幅度将维持在3-4%。（朱玲）
本文来源：网易财经
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