52亿的诱惑 企业为何不动心

市值67.8亿以15.7亿拍卖，却无企业登记，上海滩商厦低价贱卖流拍

2014年12月29日，总面积42386.39平方米的上海滩商厦在上海进行公开拍卖，拍卖公司给出157330.5万元的低价，核算每平方米单价为37118元，而实际该片区商业地产价值去年已超过16万元/平方米，以此推算，此次拍卖的楼盘市值约有678182.24万元。不论哪家企业入手，转手就能将52.1亿装进口袋。然而如此便宜的商厦，却在拍卖当日流拍。

流拍，意味着在第二次拍卖的价格下浮空间有20%，第二次拍卖，该大厦将以基础价8折的优惠，再跌4亿入市。

长江商报记者调查发现，该大厦开发商是浙江四兄实业有限公司。该公司负责人李卫星因“非法吸收公众存款罪”被判处有期徒刑九年。

2014年12月29日，该公司包括上海滩商厦在内，以及中华商城、金山义乌小商品城、兴宇大酒店这4个项目，以低于市场价公开拍卖。

“这四个项目的烂账不清楚，再便宜的价格，再好的一块肥肉，都不会有人叼。”有房地产企业向长江商报记者透露。

被低估的中华商城

中华商城、金山义乌小商品城也不例外，尽管价格低廉，依旧无人问津。

中华商城项目，位于曹家渡商圈，位于静安、长宁、普陀三区交界处，地理位置独特。日均人流量超过120万，商业聚集和辐射能力相当强大。

距离中华商城项目不足200米处就是SOHO中国有限公司项目，SOHO中国有限公司于2014年2月28日，以27.4%的溢价率，最终以20.81716亿出售。按地块总面积约14832平方米来核算，该项目地皮均价达14.03万。

日前，记者在中华商城门口看到，商场大门紧闭，门口沦为停车场，透过大门自动玻璃门，商场里积有厚厚的灰尘，门上贴有拍卖公示。不远处SOHO中国项目正在建设。

记者了解到，2013年5月外资收购距离中华商城不足400米的悦达889广场，平均价格3万/每平米。

但中华商城项目拍卖价格仅为7亿元。拍卖行公布的中华商城的建筑面积为33165.88平，若按2013年的区位价格核算，中华商城价值将近10亿，同样被低估了。

知情人士透露，中华商城在2010年向银行贷款时，银行放贷中心就曾对中华商城进行评估放贷，“当时评估价就是6.9亿”。

债务黑洞

“李卫星认为拟收购项目的问题，主要是经营不当造成了资源浪费。项目本身潜力巨大，资产远大于负债，只要经营得当，完全可以化腐朽为神奇，不仅可以盘活存量资产，还可以为社会创造大量新的工作岗位和社会财富。”张林说，当年李卫星仅31岁，初入上海首战告捷，拿下几幢物业后更是信心满满。“他曾向家人透露，希望从自己这次并购不良资产入手，逐渐打造地产、贸易、金融三大业务板块。”

收购上海滩商厦后，为求尽快扭转局面，李卫星根据自有产权的情况，委托中原地产等多家中介机构，仿照市场上流行的“包租返租”、“约定回购”的模式，将公司名下的部分商铺，根据产证情况，一一对应，采取拆零出售、出租的办法，销售、租赁给客户，迅速回笼货款。截止2012年3月，营销收入13亿元左右，经营中根据与部分客户的退房协议，已撤销合同并清退1个多亿，截止2012年3月实际销售收入约12亿元。

“李卫星将此销售和租赁商铺的收入，迅速用于归还、降减所承债务中，也就是原先上家遗留的银行贷款、民间借贷，这一点后来也得到了上海公检法机关的证实。而原公司遗留的民间借贷从接盘时的16亿元左右，迅速下降到出事前的3亿元左右。”张林说。

无企业登记的流拍

“我们受法院委托进行公开拍卖，拍卖价格由法院委托的评估机构提供。”负责拍卖上海滩商厦和兴宇大酒店的上海国际商品拍卖有限公司告诉长江商报记者，项目之所以当天流拍，是因为根本就没有企业登记。

上海滩商厦地理优势明显，位于上海人民路上，向东步行三分钟即可至外滩，南面一路之隔是凝聚百年经典的豫园商城，向西则毗邻南京路商圈、人民广场商圈、淮海路商圈，与陆家嘴金融中心金贸大厦、环球金融中心、东方明珠以及以汤臣一品为代表的滨江豪宅区隔江相望。

如此黄金地段，经营者却将其定位于小商品批发市场。一楼和二楼为服装辅料市场，三楼和四楼为箱包市场，五楼和六楼则为一般小商品市场。

和一般小商品批发市场格局类似，一楼大厅中间被大小不一的小商铺割据，最小的商铺不足三平米。

上海滩商厦市场定位与其黄金地段的“身份”显得有些突兀，颇有“土豪城中村”的气质。

1月8日下午4时，距离上海滩商厦关门还有一个小时，但商场内外依旧繁忙。

“别看铺子不起眼，这里一个平方的月租金就是2万。一间小铺子，每个月进出都是好几十万。”商厦一位保安透露。

长江商报记者在商厦踩盘时发现，该商厦的租赁市场价格大约在2万元，依据不同地段，价格有所浮动。

“6个平方米，10万元一个月。”上海滩商厦一楼一王姓业主报价说，“这是两个铺子连在一起给你的，有一个大的4平米，一个小的2平方米。你要是单独要4平米的话就是8万一个月。”

该商厦一楼为私营业主，基本被买断产权，二楼至六楼部分被分割出售产权。“我的这个商铺的业主当时入手时好像是十多万一平方。”在3楼经营箱包的李振告诉长江商报记者，“我这间铺子十个平方，每年租金三十多万”，李振曾想把商铺买下来自己经营，去年询价时每平方已涨到了16万。

李振的说法和中介给出的市场价基本一致。一家中介负责人透露，“现在这一带的市场价大概在18万左右，如果有新的项目开盘，价格可能还会再高一点，预估超过20万。”

承债式收购

“刚来这里做生意的时候就考虑要盘个门面，后来发现上海滩商厦碰不得。”李振告诉长江商报记者，“听我一个中介朋友说，这里老板就有五六个，一楼也全部被小业主买断，经营起来很麻烦。”

该大厦的原实际控制人李卫星就是因为公开向不特定群众出售、出租公司上海滩商厦商铺，其“包租返租”的行为，违反国家金融管理法律禁止非金融机构向社会公众揽储吸存的规定，犯非法吸收公众存款罪，被判处有期徒刑九年。

一名熟悉内情人士称，在李卫星之前，上海复星集团也曾多次看过上海滩商厦项目，但最终因背后庞杂的债务黑洞而放弃。

长江商报接触到了一位同李卫星家关系密切的人张林，他回忆，2010年9月起，李卫星在考察了几个项目，特别是上海滩商厦后，认为在临近黄浦江的核心地段收购楼盘的机会，一辈子可遇不可求。

张林告诉长江商报记者，李卫星在结束项目考察后，迅速作出决定，采用承债式收购（其中所承债务中，有原先上家遗留的银行贷款、民间借贷等合计约28.5亿元）、加1.5亿元现金转让款的方式，先后收购了上海市黄浦区的“上海滩商厦”和“兴宇大酒店”、金山区的“金山义乌小商品城”和静安区的“中华商城”商业房产的项目公司，及各项目公司所持有的三幢物业合计超过10万平方米的不动产。

而原物主兴宇集团的控制人虞素慷本是南通的建筑商，在承建了上海滩商厦和中华商城后，适逢房地产低谷，房屋竣工验收后，未能及时收回工程款。为求建筑工程款不受损失，虞素慷从社会上借了高利贷外加本身建筑款，先后盘下上海滩商厦和中华商城，但因经营不善，导致地段优势一直发挥不出来，没过几年高利贷缠身。

也正是因为经营不善，所以才会有低价转让。市场上都说，李卫星以低价入手烂尾楼。

位于上海人民路上的上海滩商厦。