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小业主11亿投资款或凭空蒸发

2015-01-12 01:32:02 来源: 长江商报 举报
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小业主11亿投资款或凭空蒸发

长江商报消息 李卫星案所涉债务35亿,名下涉案资产估值23.94亿

□本报特派记者 刘倩雯 发自上海

2012年3月6日,李卫星被刑拘。2013年11月22日,在李卫星被关押了近两年的时间后,上海市第二中级人民法院作出一审判决,认定李卫星公开向不特定群众出售、出租公司名下商铺,“包租返租”的行为,违反国家金融管理法律禁止非金融机构向社会公众揽储吸存的规定,犯非法吸收公众存款罪。判处李卫星有期徒刑九年,并处公司和个人罚金合计450万元。没收拍卖所有公司财产。

2014年8月22日,上海市高级人民法院作出了维持二中院原判终审判决。

“一纸判决还‘判’了所有的投资小业主,这意味着他们所签订的投资合同不合法。”李卫星律师团的一名律师告诉长江商报记者,3300多名业主之前购买和租赁涉案公司商铺的合同也被定义为“非法”而作废,意味着购买和长期租赁商铺的业主客户,将既无法获得商铺,又把钱打了水漂。

“我自己辛苦挣钱来买商铺的,怎么买卖和租赁商铺的合同变成了存款单据,买卖和租赁商铺的款项怎么就成了公众存款?我自己名下的财产,怎么一下子还要被没收拍卖了?”判决后,家属和涉案业主一片哗然。

1年吸金12亿

李卫星生于1979年5月,浙江临海人,曾就读浙江大学城市学院,并在大学时期即开始创立广告公司。

李卫星2011年在上海成立四兄集团,并斥资3.3亿元(3.3亿为合同协议出资,实际出资1.4亿元)收购四个位于上海市黄金地段的烂尾楼项目。

金山义乌小商品城是李卫星操盘的第一个项目。在接触了金山义乌小商品城之后,李卫星由此结识兴宇房产有限公司董事长虞素慷。虞当时持有的三个项目,包括原名为东莱大酒店的兴宇大酒店、上海滩商厦以及中华商城都是来自于此前项目开发商的抵债转手,通过这种方式,兴宇也藉此成为地产公司。

李卫星收购四个项目后,为求尽快扭转局面,委托中原地产等多家中介机构,仿照市场上流行的“包租返租”“约定回购”的模式,将公司名下的部分商铺,根据产证情况,一一对应,采取拆零出售、出租的办法,销售、租赁给客户,迅速回笼货款。

同时,未免产权分散后,不利于商场统一经营管理,再次与客户签订《委托统一经营管理合同》,接受客户的委托,对商铺和酒店进行统一招商、经营和管理,按照合同约定,每半年一次返还客户租金收益,逐年递增,约定10年内租金收益在6%—10%之间,10年后按比例分成。

截至2012年3月,营销收入13亿元左右。经营中根据与部分客户的退房协议,已撤销合同并清退1个多亿,截至2012年3月实际销售收入约12亿元。

检察院的证据称,李卫星曾对外透露,他收购烂尾楼,并不是以向社会出售、出租这些商铺为主要目的,而是希望用这些资金偿还所有债务,然后通过持有商铺升值来获利。但对于承债的李卫星来说,通过高额回报吸引投资者的选择,也许从一开始就是错的。

长江商报记者了解到,关于项目投资回报承诺提到,经营管理公司前5年包租,1—5年内商铺投资回报率共计40%,第五年即可达到10%的高回报;第6—10年内开发商承诺业主投资回报率不低于8%,在此基本回报率的基础上,中华商城盈利率超出部分与业主2:8分成。十年后,客户与经营管理公司另行协商投资回报率,回报率将不低于前十年。

“在李卫星被带走之前,每月的返还都是正常操作的。”张林告诉长江商报记者,这一点也得到业主证实。

华侨回国养老的233万难讨回

华侨李万里年过六旬,2011年卖掉自己在国外的公司,带着200多万元养老金回国。

“当时听说上海滩有项目投资,回报还比较稳定。”李万里回忆,当年3月敲定投资细节后,不出两周随即确定投资233万元,购买上海滩商厦背后的兴宇大酒店一间面积为39平米客房,并委托李卫星的公司统一经营。

拆分现有房产,零售回笼资金,李万里并不十分在意背后老板究竟如何操盘,“我这养老的钱,只要能稳定有收益就可以了。再说,按上海滩的房价,这个客房投资也相当划算了。”

李万里回忆,233万的房价税费过高,“当时,他们公司的人还特意打电话过来跟我沟通,建议做低房价减轻税费,采用房价加装修费的形式来做233万元的房价。从这一点来看,我觉得他们公司做事还是很负责的,至少我投资没怎么操心,他们也都是从我的角度考虑问题。”

在坐等收益之时,李万里又接到电话,“公司告诉我房产证办不下来,只能退房,我也同意了。”

随后,李万里办理了相关退房手续,按协议,兴宇大酒店方面应于2012年3月退款。但当年3月20日,李万里才知道兴宇大酒店方面没能如期退款。李卫星也被刑拘,所有公司账目被冻结。

“瞬间心灰意冷。”李万里先后了解到,和他一样投资兴宇大酒店的有42人,其中有19人如期拿到退款,还有包括他在内的23人,因为李卫星“非吸”案而未能拿到退款。

李卫星所有资产估值近60亿

截至2012年3月李卫星突然被抓,李卫星的企业负债中,银行借贷合同未到期本金合计约为10.3亿元,其他民间负债实际本金约为3亿元。

李卫星的家人提供的一份预评估报告显示:2011年经上海权威评估公司,对五家公司名下的大部分资产进行评估,报告中,所有资产合计价值近60亿元。资产远大于负债。

其中,地处黄浦区人民路388号的上海滩商厦,资产总面积为29573.44平方米,2011年8月3日经上海市沪港房地产估价有限公司评估,市场价值为28.387亿元人民币,现为华东地区最大的服装辅料市场。

同一楼盘内的上海兴宇大酒店,资产总面积为12394.18平方米,2011年8月3日经上海市沪港房地产估价有限公司评估,市场价值为9亿元人民币,该酒店按照四星级标准建造,全年平均客房入住率在80%以上。目前年营业收入约3000万元。

地处静安区万航渡路838号的中华商城,资产总面积为33165.88平方米。2011年9月8日,经上海市沪港房地产估价有限公司评估,市场价值为14亿元人民币,计划打造高端、精品百货公司,案发前已委托有资质的装修公司和招商策划公司,负责商场装修和招商策划工作,案发后计划被迫中止。

金山义乌小商品城,地处金山区朱泾镇金龙新街388号,资产总面积29789.94平方米,2011年2月16日,上海城市房地产估价有限公司曾对3层、4层合计12003.49平方米的资产估价为1.748亿元人民币,另有地下车库、1层和2层的资产未曾做过评估。目前,1层和2层出租给上海世纪联华超市经营,年收益约为1000万元。案发前,3层和4层已经装修完成,预计开业后第一年收益约为1000万元。

四处物业总值近60亿元。

拍卖底价过低,已经资不抵债

截至案发,李卫星的公司负债中,银行未到期本金合计约为10.3亿元,其他负债实际约为5亿元,通过经营房产销售“包租返租”等募集资金收入13亿元左右。

但2014年9月26日,上海市二中院公布了李卫星公司所涉债务,共计35亿元,债务构成有抵押债务15亿元,一般债务8亿元,社会公众债务11.8亿余元。其中,银行债务和社会公众债务只计本金。

进入拍卖程序后,法院委托第三方评估机构对李卫星所涉案项目进行评估,2014年11月19日,评估报告出炉:上海滩兴宇15.7亿元(还需要扣除部分已经在李卫星接盘前就已经卖掉的商铺约1亿),中华商城7.2亿元,金山小商品城2亿元,合计23.94亿元。

也就是说,李卫星的企业是资不抵债的,债款缺口有11亿元,这个数字和“非吸”的金额恰好相当。

尽管李卫星家人对评估报告提出了口头异议,并在规定期限内递交了书面异议材料,但最后还是按此评估价格在进行拍卖。

“这也就是为什么我们业主不愿意进入拍卖程序,拍卖结束,我们就真是一毛钱都拿不到了。”维权QQ群里,一位业主说。

“拍卖后,所有款项将用于还债,还款的排名有先后,一般有抵押债务靠前。而现有的债务中,银行和民间借贷是有抵押债务,小业主的购买合同又不合法的情况下,只会先归还银行和民间借贷债务,最后剩下的钱,再按比例归还给小业主。”李卫星案律师团一位律师透露。

假如,原本负债为1000万元,银行和民间借贷为500万元,小业主共有500万元。拍卖实际金额为800万元,拍卖金额将先归还银行和民间借贷500万元,剩下的300万元,按小业主所持金额比例核算分割。

“我们暂时没有接到委托单位的通知,是否有第二次拍卖,第二次拍卖是否会降价,我们也没有确切的消息。”受法院委托拍卖李卫星企业的拍卖行说。

尽管没有低价拍卖,但是流拍后,小业主们仍旧每夜无法安眠,“已经3年了,不知道什么时候才是个头。”一位业主在QQ群里说。

(除李卫星外,本文所涉人物均为化名)

李卫星公司名下四处资产估值

上海滩商厦,资产总面积为29573.44平方米,2011年8月3日经上海市沪港房地产估价有限公司评估,市场价值为28.387亿元人民币。

上海兴宇大酒店,资产总面积为12394.18平方米,2011年8月3日经上海市沪港房地产估价有限公司评估,市场价值为9亿元人民币。目前年营业收入约3000万元。

中华商城,静安区万航渡路838号,资产总面积为33165.88平方米。2011年9月8日,经上海市沪港房地产估价有限公司评估,市场价值为14亿元人民币。

金山义乌小商品城,资产总面积29789.94平方米,2011年上海城市房地产估价有限公司曾对3层、4层估价为1.748亿元人民币,另有地下车库、1层和2层的资产未曾做过评估。

进入拍卖程序后,法院委托第三方评估机构对涉案项目进行评估

上海滩商厦

(还需要扣除部分在李卫星接盘前就已经卖掉的商铺约1亿)

15.7亿元

中华商城

7.2亿元

金山小商品城

2亿元

合计23.94亿元

李万里向长江商报记者出示自己搜集的资料。本报记者 刘倩雯 摄

netease 本文来源:长江商报 责任编辑:王晓易_NE0011
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